星之谷每天都處理很多按揭個案，把客人轉介到最適合他們的銀行，增加批核速度和機會，爭取最平的利息和最多的回贈，處理各種按揭奇難雜症。累積了這些前線經驗，我們決定把所識所知，透過網站和客人無私分享，令準上車人士能安心置業，不要為上會而擔憂。這一切皆因我們有個理念：想成為置業人士的「按揭北斗星」，和客人共賞、共享！
【按揭壓力測試 | 負擔能力】加擔保人、免壓測、佣金花紅點計、供款與入息比率
儘管新政策放寬按揭成數後，首置客敍做高成數按揭，可免除壓力測試，但仍要求DTI不超過50％。另外，於以下情況仍需要通過壓力測試：
- 即使首置客經按保敍做按揭，部分銀行仍會要求通過某程度的壓力測試，疫情下銀行要求壓測的機率更高。
- 僅敍做6成按揭（毋須購買按揭保險），銀行普遍會要求壓測。
- 非首置或已有按揭在身人士（住宅、車位、工商鋪、擔保按）需要壓測。
- 若按揭擔保人已有按揭在身，貸款人需要壓測。
- 轉按套現或清數（適用於樓價600萬或以下），需要壓測。
- 轉按甩發展商二按，需要壓測。
- 聯名物業甩名，需要壓測。
- 換樓先賣後買，出售物業未完成成交，新物業需要壓測。
另須留意，首置客經按揭保險敍做高成數按揭，如不能通過壓力測試，即使按揭獲批，按揭保險費亦會調高1成。
新按揭政策的壓力測試如何計算？
若物業為自住，而且申請人沒有其他按揭，每月供款不能超過入息的50％，如選擇H按，每月供款是以封頂位計算。假設以H+1.28厘，Cap為P-2.75厘計算，封頂位是2.5%。壓力測試要求加息3厘後，每月供款不能超過入息的60％，即以2.5%+3% = 5.5%來計算。
以上為最簡單的情況，隨按揭成數、個人mortgage count不同，供款與入息比率上限以及壓力測試上限將有所調整。上面表一已整理數種不同情況。
所謂mortgage count，即原本已有按揭在身。查閱環聯信貸資料時，若有其他按揭（樓按、車位按、擔保按等），環聯內的mortgage count便會顯示目前的按揭數目。若mortgage count不是零，申請按揭時，供款與入息比率的要求將會調整。
壓力測試如何計算入息：佣金及花紅
佣金以6個月平均數計算入息，假設工作時間不足6個月，亦會除6計算。部分銀行會剔走最高及最低佣金月份，才計算平均數，若剔走後平均數高於6個月平均值，便應考慮於相關銀行上會。
疫情下銀行收緊按揭，部分會分別計算申請者3個月及6個月平均佣金收入，取其低者計算入息，如入息「掹掹緊」，應選擇計法最寬鬆的銀行上會。
至於年尾花紅，大部份銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；部分則以稅單上的花紅除12計算。若去年花紅高於今年，而今年的花紅未報稅的話，用後者計算方法較為著數。
須留意，8成或以下按揭，佣金及花紅均可計作入息。但如敍做9成按揭，佣金不能計作入息。若僱傭合約或糧單寫明有花紅，9成按揭亦可把花紅計作入息。參考文章：
壓力測試如何計算入息：OT、雙糧、津貼、約滿酬金、無薪假期？
如果僱傭合約寫明必定會出雙糧，雙糧可以除12計入每月月薪中，並適用於9成按揭，否則雙糧當作年尾花紅計算，另約滿酬金亦當花紅計算。
津貼計算入息與否，須視乎僱傭合約上的條款，如寫明須租樓才有津貼，該津貼收入將不能計入壓測之內。另外，若每月津貼金額相同，可直接當入息計不用打折。反之，如每月津貼額不同，將當作佣金以6個月平均數計算，而且只能於8成或以下按揭才計作入息。
OT薪金當作佣金計算，取6個月平均數計作入息。因疫情關係，部分銀行收緊佣金計算方法，例如警務人員和醫護的OT薪金，如果相較底薪超出很多，未必能計足入息。
如不幸須放無薪假，部分銀行會將其入息當作浮動收入，取6個月平均數計算，不能申請9成按揭。參考我們在《經濟一週》的專欄：
公務員福利好，好多津貼可以計入息。參考我們在《東方日報》的專欄文章：
醫管局的房屋津貼，如選擇5％cash allowance而不是HLISS，可計收入。請參考：
公務員的ACTING ALLOWANCE，未必能計收入，尤其是高成數按揭。請參考：
空姐或機師的長途旅途津貼，如是credit入信用卡當作spending，未必能計算收入，視乎按揭成數。請參考：
無薪假期如何計入DTI中，參考我們在《經濟一週》的文章：
壓力測試如何計算入息：兼職收入、自僱收入
兼職收入如是受僱，只要能提供入息證明，可計作入息。若每月兼職收入金額相同，可直接當入息計不用打折。如每月收入不同，則當佣金計6個月平均數。
兼職如是自僱，如有專業資格，例如的士證、鋼琴證書等，兼職收入可計作入息。如果從事的行業不需要專業資格，例如網購，敍做高成數按揭時，便需要有會計師樓核證財務報表及利得稅表才可計作入息。
如果申請6成或以下按揭，部分銀行計算兼職收入時會彈性很多。例如有的士牌人士，銀行會有個方程式計算收入。參考：
- 申請按揭，兼職(part-time)收入能不能計入息？
- 【星之谷專欄－都市日報】的士司機、UBER司機如何做按揭
- 【星之谷專欄－都市日報】地盤及裝修工人如何申請按揭？
- 【星之谷專欄－都市日報】自僱人士難申請按揭之謎
壓力測試如何計算入息：租金收入
租金收入可計作入息，但要打7折，如沒有打厘印，部分銀行更會打6折。若為聯名物業，租金收入只能計一半（除非按揭申請人也是相同二人）。另外，如果沒有租約，亦可用擬租金收入計壓力測試。參考：
其他入息的壓測計算方法
詳情請參考以下文章：
加密貨幣近年來大行其道，如出糧是bitcoin，想買樓做按揭，bitcoin能不能當為入息計算？
壓力測試如何計算每月供款：信用卡、私貸、循環貸款、學生貸款、槓桿產品、保費融資
銀行計算供款與入息比率時，除計算按揭的預期每月供款外，亦會計算借款人和擔保人的其他現有供款，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。
銀行按揭審批時，會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款，乘以一個百份比，當作每月供款用來計DSR及壓力測試。每間銀行訂立的百份比不同，普遍是3.5%至4%左右。舉例，若信用卡欠款為20萬，4％便是$8,000。相關款項將被加入至每月供款中，以計算 DSR。
假設用上述方法計算，結果是申請人未能通過壓力測試，銀行會查閱申請人過去3個月是否每月準時還清所有卡數，若期內準時還清（不只是還min pay），可選擇不把該$8,000 計入DTI中。此情況下，銀行會要求申請人提供，最近3個月所有信用卡的月結單，如證實每月都準時清數，便可豁免將信用卡欠款計入DTI中。參考：
私人貸款及其他借貸的每月供款，需要計入DTI及壓測內，但如私人貸款只餘3期便悉數清還，部分銀行可以不計。參考：
循環貸款也需要計入DTI及壓測內，計算方法請參考此文：
保費融資的每月供款若有註入TU，需要計入壓測。即使沒有註入TU，申請人亦有責任告知銀行。至於槓桿產品對壓測影響，則參考此文：
學生貸款 (Grant Loan)不會註入TU內，但貸款人在申請表上仍要如實申報，參考此文：
如利用孖展買股票，銀行或將把孖展利息計入每月還款中，參考：
其他物業的每月供款
若有其他按揭在身，相關按揭的每月供款須計入 DTI 及壓力測試中。如果其他按揭是聯名，能不能計一半？答案是可以的，但需要提供另一半的入息證明。若為其他按揭作擔保，擔保的每月供款亦要全數計入壓測內。參考：
延伸閱讀:
注意：根據金管局指引，不論回贈源於銀行或按揭中介，如按揭現金回贈超過1％，銀行會相應扣減貸款額，客人亦須向銀行申報收取中介獎賞的金額。
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