洛書

台灣居住政策研究;社會住宅推動聯盟研究員。 這邊都是有關居住正義的硬核文章,偶爾有幾篇沒那麼硬的。 贊助連結:https://liker.land/limitroy/civic FB:https://www.facebook.com/limitroy/

房產稅與木桶理論:為何房地合一稅好像效果不彰?

房地合一稅(房地產交易所得稅)被委員說「無效,越打、件數越多」,行政院跨部會小組也說在研議把短期持有的時間延長來改進這問題。

這件事情,我覺得其實就是上有政策下有對策,對於炒房客來說,你擋了這條路,他們整天琢磨的當然就是換一條路來走。所以這件事其實有點像「木桶理論」,也就是木桶能裝的水量,取決於桶子上最短的那片木板。

【房地合一稅是什麼】

目前的房地合一稅是這樣,如果你的房子持有1年之內就賣掉,會課徵獲利金額45%的稅、1~2年則是35%、2~10年為20%,10年以上為15%。也就是說,房地合一稅其實是一種遏制短期房屋交易的稅,你拿到房子之後越快賣掉,稅就越重。

所以那炒房客會怎麼做?除了鑽漏洞的以外,大部分就分成兩種方向,一種就是去玩沒有課房地合一稅的東西,比方說紅單炒作;另一種就是把房子放久一點再賣就好。

【短期交易被遏制,但持有2-10年交易物件暴增】

在房地合一稅近年來所謂的「件數越來越多」,其實指的是「房子放久一點再賣」的數量越來越多。

在107年度時,持有2年之內交易(適用45%或35%稅率)的件數,約佔整體繳稅件數的60.3%(佔總稅額51.7%),而持有2~10年交易(適用20%稅率)僅佔37.8%(佔總稅額46.6%)。

這個數字從108年起就開始變得很奇怪,持有2年之內交易的物件數量改變不大,但持有2~10年交易的數字整個暴增。造成前者從60.3%直接跌成38.2%(佔總稅額24.4%),而原本佔37.8%的後者劇增為60.5%(佔總稅額74.2%)。

到109年(9/30號為止的數據)就拉得更大,持有2年內交易的物件總量改變還是不大,但比例縮到只佔29.9%(佔總稅額17%),持有2~10年交易的物件擴大到69.3%(佔總稅額82.4%)。

所以從數字上來看,這件事我覺得都去怪房地合一稅是不夠公平的,因為兩年之內交易的物件的確改變不大,暴增的都是2~10年交易的物件。可見它對於短期交易的確有抑制作用,但對於把房子買來囤個幾年再賣的投資客,效果就顯得不大了。

【那問題在哪裡?可能在持有稅】

為什麼「囤屋多放幾年等房市起飛再賣掉」的策略會划算?更大的問題應該是持有成本太低,所以讓「多放幾年」的風險被壓到了最低,因為每年要繳的持有稅很少嘛。

房地合一稅當然不是盡善盡美。但就「房地合併實價課稅」的性質來說,其實完善程度比目前的房產持有稅(房屋稅、地價稅)還高,也就是這塊「木板」其實已經相對長了。

但在房產持有稅超低的狀況下,這個「木桶」可以裝的水都從這塊短板上漏光了。這個時候不去檢討持有稅這塊短板,而是要把房地合一稅這塊長板再次加長。

要說有沒有效?可能多少會有效,至少對一些投資客來說可能房子要囤更久才划算了。但從帳面上來看,最有效的重點可能不在這裡,而在於修正不合理的持有成本。

政府擬調整房地合一稅的各項初步方案


Like my work??
Don't forget to support or like, so I know you are with me..

CC BY-NC-ND 2.0

Want to read more ?

Login with one click and join the most diverse creator community.