租房定心丸 - 租工廈單位沒想像那麼好

上一回分享過本人一次租用辦公室的經驗，就已經寫了一篇短文章的篇幅，故這次再寫一篇分享租用工廈的經驗，本來想像上次一樣用故事分享模式去寫的，但經過思前想後，由於故事相當部份涉及到我現有業務，而且有一些不能公開的秘密，很遺憾地我不能夠拿這些經歷來講故事了，我只能直接的分享一些租用工廈的心得。

租工廈這一件事情相信只有香港人才明白，因為我們一般所說的租工廈不是開工廠，而是做非工業的用途，無他，香港的辦公室太貴了，而由於上世紀的工業式微導致很多的工廈空導，所以很多人都轉戰工廈，令香港的工廈有著另一番奇景，充滿著餐廳、商店、藝術工作室、展覽，甚至尤如商場一般。希望創業的你，或者都有想過租用工廈單位，但不要看現在工廈處處商舖就沒什麼，其實當中有著種種限制。

首先，大家看到工廈單位有著不同類型的餐廳商店甚至市集，就以為是很平常的事了？不，其實有很多店舖在條例上是不允許的。根據地政總處指引，現時工廈只能夠作「工業」用途，一直到2019年，才放寬了以下用途：

＊　藝術工作室；

＊　辦公室（影音錄製室）；

＊　辦公室（設計及媒體製作）；

＊　辦公室（只限於「特定創意產業」，包括設計及媒體製作公司、印刷及出版業、電影公司和與電影業有關的行業組織）；及

＊　研究所、設計及發展中心。

即是說，如果你租用工廈單位但不是工業用途或以上用途，就是不合規格，而這裡要注意的是，就算是以上用途，但如果你的業務會吸引到公眾人流，例如藝術工作室租用場地給公眾人士，都是違規，簡單的說，我們一般常見的零售店、興趣班中心、Party Room、展覽場地等，全部都是違規，沒有任何例外。餐廳比較特殊，餐廳可以申請為大廈食堂，但按規只能提供食物給該工廈工作的員工，實際是如何，你懂的。

那麼你會問，為什麼現在會有那麼多不合規的店舖仍在工廈經營？原因有幾點，第一是地政處不是很大力執法，基本上是接到投訴才會去調查，所以，如果有工廈的店舖得罪了你，可以試試去投訴；第二點是業主不怕釘契，先說說這些店舖違規的後果，首先這些店舖是不犯法的，警署是不處理土地用途的，而地政處接到投訴後，會先去調查，但他們要花很多時間調查，他們也不像警處那樣能夠有搜查令什麼的，所以他們要進入單位調查也不是易事。好了，調查到了，就會向業主發出一個警告，通常是28日內要糾正違規的部份，28日後，他們就會不定期派員再上門去調查，看看違規的部份有沒有糾正，又再一次涉及到能否進入單位調查的問題，到最壞的一步，地政處認定單位仍然違反土地用途，最壞的結果會是「釘契」，即是會將這違規情況紀錄在土地註冊處，導致業主在出售物業或做按揭借錢時會極其困難，其實地政處是有權收樓的，不過發生的機會微乎極微，所以，有一些業主其實都不打算賣，甚至會由得他們釘契，因為在香港現時工廈式微情況，工廈單位其實不易賣出，更不要說租給人做工業用途了，如果不租給違規業務，甚至可能會租不出去。

所以，這裡分享第一個工廈心得是：先認清你的業務是否乎合土地用途，任何會引起公眾人流的，包括零售、餐廳、興趣班、展覽，以至美甲、按摩、醫館等等都是違規的，當然，違規都可以照租用工廈，不過至少事前你要知道。

第二個工廈心得是：必須在租約列明你的業務性質，這就尤其重要了，因為在土地用途方面，地政總處針對的是業主不是租客，所以當出事的時候，業主不想釘契的話，必定會以不同的原因去證明租客違反租約，然後提早解約順便沒收按金，所以業務性質一定要列明在租約，證明業主是知道租客做什麼業務的。

第三個工廈心得是：避免客𨋢貨𨋢混合在一起的工廈，最後選擇有獨立訪客大堂的工廈，以我經驗，這一類的工廈地政處是沒那麼嚴格的。

最後一個心得：就是有能力的話，都不要貪便宜違規地租用工廈了，始終你不知未來會如何，會不會有仇家惡意舉報你，會不會有客人不滿你的服務舉報你，你的業主又會如何處理，如果剛裝修了半年就遇到地政處調查，而業主又很堅決要你糾正，就真的是裝修費都蝕光了。

好了，其實我也有一些應對他們的經驗，不過不太光明，就不分享了，在這裡祝各位創業人士，能夠找到一個合適的辦公室單位！