維尼麗莎的微笑

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房價暴跌下企業破產潮和居民赤貧......

最近,深圳的樓市量價齊跌的問題,特別是學區房、別墅等跳水甩賣的新聞,不斷成為媒體報導的焦點。今天我就結合深圳房價下跌的話題,來和大家聊下最近中國高層關於樓市的一些講話,以及系統分析一下中國樓市未來的走勢,以及其對中國整個經濟系統、金融系統的影響。



5月二手住宅過戶套數為3027套,環比下滑37.9%,成交套數創14個月新低;二手住宅成交週期為313天,較上月拉長24天。各種市場信號都在折射出,強勢調控下深圳樓市已經越來越“冰涼”。




上個月報導過深圳的一套學區房,降價600多萬出售的事情。雖然是法拍屋,但是這樣的降幅,還是足夠震驚市場,成為媒體報導的頭條。



而就在昨天,深圳的一棟4年前入手的別墅,狂降662多萬出手再次引起了高度的關注。讓深圳的房價走勢再次走上風口浪尖。熱點城市買房只賺不賠已經成為傳說。



4年前1500多萬買進一線城市房產,4年後“血虧”630萬拍賣,卻兩次流拍。近日,阿里拍賣網上一棟深圳別墅引發關注。



這套別墅位於深圳龍崗區大鵬鎮璞岸花園。阿里拍賣網顯示,該別墅的核准登記日期為2017年7月26日,房產登記價為1550萬元。但近4年後的5月8日,該別墅跳水降價400萬、以1150萬的價格拍賣,因無人出價流拍;20天后,別墅再次降價230萬元、以920萬元的價格拍賣,但再次流拍。



阿里拍賣網顯示,該別墅的第一場拍賣有93人設置提醒、5574人圍觀;第二次有88人設置提醒、5258人圍觀,但無人出價。


 


當然,降價630萬還沒人願意接盤,可能是因為別墅位於大鵬,位置比較偏遠,且房產是因被執行被拍賣,可能存在拍賣後因糾紛無法及時收房等潛在風險。但是,如果放在之前深圳樓市火爆的年份,不要說降價,就是平價出售基本都會被瘋搶。而現在基本是沒人問了,說明深圳樓市的冷清程度。


不僅是拍賣這種小眾市場,在此輪強勢調控下,作為當地樓市的關鍵指標,5月深圳二手房成交量一降再降,環比下滑4成,可謂徹底“躺平”。



深圳中原研究中心數據顯示,5月深圳二手住宅過戶套數為3027套,環比下滑37.9%,成交套數為2020年3月以來新低;成交面積為27.6萬平,環比下降37.3%。 


買方觀望情緒愈發濃厚。二手住宅成交週期自去年6月起,一路攀升,今年5月已進一步拉長至313天。




新房方面,5月新房市場成交繼續下滑,新房市場共網簽4566套商品房,環比下降15.3%;住宅網簽2677套,環比下滑23.6%。




在二手住宅調控加碼背景下,5月住宅成交佔比58.6%,連續5個月出現下滑;商務公寓成交佔比則連續4個月上升,佔比29.7%;商辦及其他佔比下滑至11.6%。




近期,有關部門陸續推出限價限售限購、房貸收緊、加大房貸核查力度等組合套拳,細化措施、圍堵炒房漏洞。



5月,深圳調整入戶政策,提高落戶門檻減少具備資格的購房人;出台新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作通知,對新房開始實施“指導價”並啟用商品房定價評估系統,藉以打擊借裝修變相抬高房價行為。




一手控需求,一手加大供應,深圳開始集中供地、大力發展保障性租賃住房。


在管控入市資金方面,6月初,深圳有關部門對轄區內9家主要從事贖樓擔保業務的融資擔保公司進行集體監管約談,全面排查經營用途貸款擔保業務,重點自查涉及房地產“貸款擔保”或“委託貸款”相關業務。




購房貸款也趨緊。深圳中原研究中心指出,目前深圳各大銀行房貸接受業務申請、辦理,住房貸款資格審核嚴格。除北京銀行維持4月利率水平外,各大行房貸利率基本統一,首套利率上浮45BP,二套利率上浮95BP。



所有的這些措施,都是為了嚴格控制目前處於泡沫高位的樓市。防止泡沫的破滅。這和這兩年房住不炒的戰略定位是相匹配的。和前幾天郭樹清的警告也是匹配的。郭樹清說,認為中國房價永遠不會跌的人將付出代價。過去,做多中國樓市的人確實賺到了盆滿缽滿,他們當然會繼續把這套賺錢的邏輯,複製到未來的房產投資中,至於要付出怎麼樣的代價,眼下是不會管的。



現在高層下定決心收縮進入房地產的資金,通過各種手段打擊違規炒房,深圳的樓市已經進入了撼動。南方的熱門龍頭城市可能都將熄火,北方的城市早已經熄火了。




更要命的問題還不在這裡,而是債務問題。而房地產是和債務捆綁在一起,根據中國國家金融與發展實驗室國家資產負債表研究中心(CNBS)數據,截止2020年底,中國實體經濟部門中,中央政府、地方政府、居民部門和非金融企業部門債務,分別相當於中國GDP的20%、25.6%、62.2%和162.3%(見下圖),總債務高達274萬億元,相當於2020年中國GDP的270%,無論絕對值還是相對值,都是中國有史以來的最高水平。




幾乎可以肯定地說,20年的地產紅利已經到頭。如果中國出現全面的高房價暴跌,接下來就是連續不斷的企業破產潮,大部分居民的財富也會化為烏有,之後金融體係也將被重創,接下來,整個當代中國經濟體係也就不復存在。



所以,押注中國房價是否會下跌,其實——就是押注中國經濟不會出現問題,就是押注中國的債務不會出現系統性危機,押注中共的統治地位是否能一直維持。現在,有多少人在進行這樣的押注呢?房地產最終是否會瓦解經濟系統?我們拭目以待吧!

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