【房屋知識+】別再問蓋房子一坪多少錢？大部分專業人士都沒辦法簡單的回答

有些自地自建的FB社團很喜歡問一個問題：現在蓋房子一坪要多少錢，這個問題我們真的很難回答，誰知道這個基地會有什麼狀況，誰知道你要用什麼裝修材，誰知道你想蓋什麼結構形式，拜託這不是一個可以打包的問題好嗎？

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在問這個問題的時候，有些人可能可以回答你一坪八萬、一坪十萬這種簡單計算的問題，反過來看現在一坪動輒30~40萬的房子，會覺得怎麼那麼貴，人家建設公司也要賺錢啊，它們也有行銷成本、購地成本、總公司的人事成本之類的，不是我們外人可以直接算出來的，但是自建的成本，影響的因素實在很多，你什麼東西都沒拿要去詢價，我只會覺得你這個業主很懶惰，功課都不做，誰要給你方便答案。

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Photo by Bailey Anselme on Unsplash

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▋ 影響造價的因素

影響造價大概有幾個因素：挖不挖地下室、裝修材料、結構形式、土地成本，以下分別做說明：

1. 挖不挖地下室

地上結構跟地下結構不一樣，地上結構是蓋越高，成本是一條斜率固定的上升取線，蓋越高的樓層可以賣越多錢，然後花出去的成本不會指數級的上升。挖地下室不一樣，要多增加很多工項，不是簡簡單單可以用簡單乘法。

地下室會增加的工項有：擋土牆、支撐、挖土、防水，碰到很爛的地層還要打樁，運氣不好碰到砂湧還要做止水灌漿，颱風天土壤坍方還要做搶災，開挖完成面水太多還要多打很多混凝土，這些都是成本，而且一開始算不準。

最麻煩的是，地下室防水沒做好，以後滲水要抓漏是很麻煩的，有些防水工班在做地下室外牆防水毯的時候會跟你說現在防水沒做好沒關係，以後漏了在來抓就好，聽到這種話實在很想頭殼給他巴下去，一次能做好的事情要做兩次，不是欠揍是什麼。

最壞的情況是要做地盤改良，所謂的地盤改良，就是要把軟弱的土質改成堅硬的地質，可能是往地基底下灌混凝土，可能是把軟弱的土壤挖出來換成承載力比較好的土壤，有點像道路工程的路基改良，在建築工程裡沒做你的房子會沉下去，道路工程當然就是路會陷下去了。

2. 裝修材料

同樣的外牆，貼石材跟貼二丁掛是完全不同的兩回事，價差可以到十倍，看你要用到多好。

室內裝修材料也是一樣的意思，地板可以貼拋光石英磚，當然就可以貼石材，價差非常大。

你可以浴室做豪華大浴缸，旁邊用造景砌石，就會比一般的FRP材質的浴缸加一點人造石修飾材料好的多，奢華感是用錢疊出來的。

那些幾件式的衛浴設備，也是價差很大的單品，有名的豪華品牌跟國產品牌，價差就是國產車跟進口車的那種感覺。

當然，窗戶的選擇，也會造成很大的價差，你可以選擇雜牌窗戶，氣密效果就是開窗關窗沒什麼差別，外面噪音或你在加裡幹什麼害羞事情的噪音直接傳到外面去，總之就是沒有隔音。

知道為什麼那麼多學生宿舍都可以聽到學生情侶害羞的聲音嗎？因為這些學生宿舍的屋主只想用最低成本蓋學生宿舍，當然就是這種結果。

在來室內門扇材料也有很大的價差，實木門跟空心夾板門的價格就差了十萬八千里，你會發現，原來一樣都是門，質感可以差這麼多。

廚具也是一個很有價差的產品，有人不想在家煮飯的也是有選擇不做廚具的，不過這就見仁見智了。

3. 結構形式

結構形式價差最大的，就是鋼構和鋼筋混凝土的差別了。

一般來說，鋼構比混凝土貴很多，尤其是最近(2021、2022)鐵價很貴，用純鋼構站營造成本的比例會往上拉升，結構成本的佔比幾乎會達到1/3的地步，可以說是相當貴的不要不要的，要蓋房子的一定要稍微考慮一下是不是晚一點蓋。

不論是要使用鋼筋混凝土還是鋼構，建議可以有耐心的稍為等一會兒，鋼筋跟鋼構的主要材料都是鐵，鐵的價格是會浮動的，你可以等到鐵的價格落到你可以接受的範圍再跟營造廠簽約，反正鐵這種材料買的都是期貨，有點耐心會是比較好的做法。

至於木構造、輕鋼構等結構形式，我個人沒有實際接觸過比較不予置評，但可以知道的是，材料越稀少價格會越高，木構造的成本絕對不會比傳統結構形式的成本便宜到哪裡去，如果你有經濟考量，木構造就不是什麼推薦的作法。

4. 土地成本

自有土地跟要去購地的成本就會差超級多，而且買地不是買了就能蓋，你還得看你自身的需求，農地只能蓋十分之一面積的農舍，建地可以蓋比較大的範圍，但每坪單價就不一樣，我們門外漢去碰這個東西，就是會很吃虧。

建商在購地的時候一定會注意到建蔽率跟容積率的問題，容積率尤其重要，比如說，一塊100坪的土地，容積率是200%，就表示最少最少它可以蓋出200坪可售面積的房子(當然建商都把公設算到你頭上，所以絕對不只這樣)。

這塊土地每坪成本5萬，所以把它攤提到每坪的成本，就會是1坪2.5萬，土地成本+營造成本，才是你最後蓋房子的總成本，你的土地貴不貴就會對整體造成一些影響(我承認我之前的文章對此分析不夠透徹)，所以有些對房地產有研究的人才會說：買房就是買地段。

▋ 結語

綜上所述，一個營造成本可以影響其價格的變數這麼多，我們要怎麼很單純地告訴你一坪要多少錢？我們頂多能說的是，如果你以一坪十萬的價錢在某個地區蓋房子，蓋出來的會很一般或很豪華而已，沒辦法很明確的跟你說一坪多少錢，如果跟你講了價錢，做出來的東西又不符合你期望，這個報價就沒意義了對吧。

所以符合業主需求，才是比較好的產品，不論是考慮經濟性還是考慮奢侈度，不是簡單的分析一坪多少錢，那答案既不負責任又沒有實質參考性，希望有自地自建需求的人們看到這篇文章，不要再尋求方便簡單的答案了。

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