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恒大的问题到底有多严重?

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9月14日,中国恒大发公告,说了几个事:

(1)预期9月的销售持续大幅下降;

弦外音:还会继续下滑,出了这么多事,有意向的购房者只要不是聋子,谁还敢去冒这个险?

(2)商讨出售恒大新能源汽车(708.HK)及恒大物业(6666.HK)部分股份;

弦外音:新能源汽车倒是在风口,物业股在香港市场也是受欢迎的,其实早点卖是能卖个好价钱的,哎,可是这个节骨眼。

(3)商讨出售恒大位于香港的办公大楼(即位于香港湾仔告士打道38号的中国恒大中心);

弦外音:这是真差钱了。

(4)未能按期履行的理财产品的相关金额约为人民币9.34亿元;

弦外音:这是到期未付的,还有尚未到期的呢?如果敞口不到10个亿,也不至于这几天闹得沸沸扬扬的。

(5)为了缓解流动性问题,包括但不限于:调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产(包括但不限于投资物业、酒店及其他物业)及引入投资者增加本集团及附属公司股本。

弦外音:恒大寄希望于的解困方式还是后三条,银行放一马,续贷或是账期;自救,卖资产卖股权;引入投资者,债转股。

恒大之困,其实已有预兆,惠誉评级在7月份的时候将恒大的评级从'CCC+'下调至'CC'。

我补充一下CCC和CC的区别,

CCC 级:偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。 

CC 级:在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务。

日子难过的不只是恒大,只不过它的规模最大。

这还要从房地产商头上的三条红线说起,

回到一年前,2020年8月20日,人民银行与住建部在北京召开重点房地产企业座谈会,为房地产融资划定“三条红线”。

即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于一倍。

三条红线全碰,企业就不得融资;

碰两条红线的,有息负债规模年增速不得超过 5%;

碰一条红线的,有息负债规模年增长不得超过 10%;

全部都达标的,有息负债规模年增速不得超过 15%。

三条红线就是用来控制房地产企业的融资规模,尤其是限制高杠杆的房企。

2020年底,三条红线全碰的企业中,排名第一的就是恒大。

房住不炒是国策,三条红线压降房地产贷款增速,通过限制融资促使房企收缩业务扩张模式,减缓发展速度。

目的只有一个,去杠杆,降风险。

那么降低谁的风险? 降低银行机构的风险。

中国人民银行近期发布的2021年金融稳定报告敏感性压力测试中显示,如果房地产开发贷款不良率增加15个百分点,购房贷款不良率增加10个百分点,则4,015家参试银行的平均资本充足率将自14.4%小幅降至12.3%。

所以,地产的风险敞口是银行。

建房子用杠杆,银行贷款拿地,建筑商带资建设,材料商供货商拿着恒大的商票,房子建好开卖回笼资金,继续下一个项目……

收购资产还用杠杆,银行借贷并购,并购之后再抵押,再并购,再抵押……

安邦是这样玩的,海航是这样玩的,恒大也是这样玩的... ...

我们再回过头来看恒大2021年上半年的年报,截至2021年6月30日,恒大的有息负债约为5,718亿元,其中一年内到期的负债就有2400亿元,几乎占了一半,注意,这是欠金融机构的钱。

恒大的第三方应付贸易账款余额为6,670亿元,这是欠供应商、建筑商的钱。

这两项加起来就欠了1.23万亿元。可是恒大的账上,银行存款余额仅有1616亿元,其中受限制现金是748亿元,受限制现金就是恒大一时半会用不了这个钱,所以恒大目前账面可用金额只有868亿元。

另外,恒大目前正在开发的物业达1.28万亿元,已竣工可出售的物业为1445亿元。

这就意味着恒大大量的资金投在了项目中,在建的房子占用大量现金,能变现的却不多。

就算痛下决心打骨折价零散着卖,也会有人出来管的,对地产行业的冲击太大了,房价不能涨,但也不能不要命的往下跌。

为了解决供应商和承包商货款问题,恒大用房子抵欠款,总金额约人民币251.7亿元。

此外,上半年恒大不得已开启了卖卖卖模式,

92.7亿元卖了5个地产项目股权,11.8亿港元卖了恒腾网络11%股份,10亿元卖了盛京银行1.9%股份,10.4亿元卖了深圳市高新投7.08%股权,20亿元卖了恒大冰泉49%股权,总共回笼资金144.9亿元。

相对负债而言,杯水车薪。

因为恒大最大的家底儿还没拿出来。

截至6月30日,恒大共有土储项目778个,总规划建筑面积达到2.14亿平方米,此外还拥有146个旧改项目,其中在寸金寸土的大湾区就占有131个,包含了深圳62个。

这家底都卖了,债还是能清的,不过,这可不是小数目,谁有能力接盘呢。

这不是路边店,走过路过千万不要错过,这个体量的挥泪大甩卖是很难的。

屋漏偏逢连夜雨,随着恒大财富的暴雷,彻底将恒大置于舆论的漩涡中。

恒大高管自己的理财投资款,早在平台停止兑付之前,就已全部提前兑付完毕了

豪绅的钱如数奉还,百姓的钱三七分账。

此消息一出,意味着恒大的现金和时间就都已经用光了。

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