好多人話.... 擔心美國加息, 上車係咪要等多陣？

收到一位讀者的電郵，認同上文提及今次收水對樓市影響輕微，但卻擔心加息最快於明年6月開始，年內更有機會加息三次，到時樓價可能會有較明顯的調整，如果想上車置業應該現在買，還是等加息後情況明朗化才考慮入市呢？

今次收水沒有為市場帶來太多負面影響，由收水至今三個星期樓價不單無跌，反而還錄得微量升幅，至於加息對未來樓價有多大影響，我們不妨先參考一下對上一次加息的過程。

聯儲局對上一次加息是在2015年12月16日，加幅為1/4厘，正式結束長達七年的「零息時代」。翻查資料，當年在加息前後3個月，樓價真的有著明顯跌幅，根據樓價指數，由2015年9月當時高位的146.92，跌至2016年3月的127.5，短短半年樓價大跌13.2%，是自08年量寬後至今最大跌幅，相比18年爆發中美貿易戰下跌的9.5%及19年社會事件加上20年新冠疫情雙重打擊而下跌的8.2%還要多。

但看真一點，2015年樓市大跌的主因其實不是加息，而是因為中國股市爆煲，連累港股由28133點高位下跌至19111點，樓市亦應聲下跌。

留意息口非唯一因素 !!

相隔一年之後，美國在2016年12月14日第二次加息，其後差不多每一季都有加，直至在2018年12月19日加第九次，每次加息均為1/4厘。除了第一次加息之外，其後八次加息樓價都不跌反升，在這期間，樓價由低位的127.5升至188.64新高，之後因中美貿易戰開打而回落。在這3年加息周期內，樓價竟然升了48%，加息與樓價走勢明顯形成反向，即美國越加息，樓價就越升得高。

然而，今天跟之前情況有所不同，上次美國加息九次共2厘1/4，香港只跟了一次加了1/8厘，但今次金管局吸取了以往的經驗，主動提早發行外滙基金票據，在聯儲局收水前先行自我收水，提早抽走市場過剩的游資以推高港息，防止日後港美息差擴闊，觸發港元急速走資引致市場震盪的風險。

因此，筆者估計以美國今天的「國力」及其近29萬億美元的負債，今次加息周期頂多都只是加2厘，但香港將不會像以往加得咁慢、加得咁少，相反會主動拉近港美息差，筆者相信當聯儲局加第二、三次息後，香港將會跟隨加息，而加幅會比上次多，最終會加息約3/4至1厘。

歷史雖不一定會重演，但絕對值得參考，需知導致樓價升跌，利息的加減只是其中一個元素，而市場的供需、經濟的好壞亦能左右大局，因此大家不要將加息影響放得太大而誤判未來樓市的走勢。