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好多人話.... 擔心美國加息, 上車係咪要等多陣?

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今次收水沒有為市場帶來太多負面影響,由收水至今三個星期樓價不單無跌,反而還錄得微量升幅。

收到一位讀者的電郵,認同上文提及今次收水對樓市影響輕微,但卻擔心加息最快於明年6月開始,年內更有機會加息三次,到時樓價可能會有較明顯的調整,如果想上車置業應該現在買,還是等加息後情況明朗化才考慮入市呢?

今次收水沒有為市場帶來太多負面影響,由收水至今三個星期樓價不單無跌,反而還錄得微量升幅,至於加息對未來樓價有多大影響,我們不妨先參考一下對上一次加息的過程。

聯儲局對上一次加息是在2015年12月16日,加幅為1/4厘,正式結束長達七年的「零息時代」。翻查資料,當年在加息前後3個月,樓價真的有著明顯跌幅,根據樓價指數,由2015年9月當時高位的146.92,跌至2016年3月的127.5,短短半年樓價大跌13.2%,是自08年量寬後至今最大跌幅,相比18年爆發中美貿易戰下跌的9.5%及19年社會事件加上20年新冠疫情雙重打擊而下跌的8.2%還要多。

但看真一點,2015年樓市大跌的主因其實不是加息,而是因為中國股市爆煲,連累港股由28133點高位下跌至19111點,樓市亦應聲下跌。

留意息口非唯一因素 !!

相隔一年之後,美國在2016年12月14日第二次加息,其後差不多每一季都有加,直至在2018年12月19日加第九次,每次加息均為1/4厘。除了第一次加息之外,其後八次加息樓價都不跌反升,在這期間,樓價由低位的127.5升至188.64新高,之後因中美貿易戰開打而回落。在這3年加息周期內,樓價竟然升了48%,加息與樓價走勢明顯形成反向,即美國越加息,樓價就越升得高。

然而,今天跟之前情況有所不同,上次美國加息九次共2厘1/4,香港只跟了一次加了1/8厘,但今次金管局吸取了以往的經驗,主動提早發行外滙基金票據,在聯儲局收水前先行自我收水,提早抽走市場過剩的游資以推高港息,防止日後港美息差擴闊,觸發港元急速走資引致市場震盪的風險。

因此,筆者估計以美國今天的「國力」及其近29萬億美元的負債,今次加息周期頂多都只是加2厘,但香港將不會像以往加得咁慢、加得咁少,相反會主動拉近港美息差,筆者相信當聯儲局加第二、三次息後,香港將會跟隨加息,而加幅會比上次多,最終會加息約3/4至1厘。

歷史雖不一定會重演,但絕對值得參考,需知導致樓價升跌,利息的加減只是其中一個元素,而市場的供需、經濟的好壞亦能左右大局,因此大家不要將加息影響放得太大而誤判未來樓市的走勢。

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