《大马新手买房大全》，10个你需要知道的都在里面了。

大马新手买房：前言

拥有自己的房子是每一个年轻人的梦想，而2020是一个不错的购买时间点。

在了解为什么2020是一个好的购买人生第一间房子的时机前，我们先要了解购买房屋的整个流程。

如果你是第一次买房的人，请耐心的读完它，相信会帮助你有一些理解，你接下来要面对和考量的。

理解自身需求

买房前的第一件事当然就是，理解自己的需求在这里你需要详细的分析自己目前的人生阶段，需求和追求。

用途，地点

理解自己目前的人生阶段，你处于事业的冲刺期吗？还是你要和家人建造一个 “家”？

你希望离自己的公司比较近吗？还是希望比舒适的环境？

1.在家的活动少

如果你目前是单身，或者夫妻之间都在为自己的事业与梦想正在打拼，经常加班，房子都是用来睡觉休息。

那你是否应该考虑比较市区内的Service Apartment 或者 Condo，这样可以省去你上下班的交通时间。

让你可以有更多时间休息之余，公寓提供的健身房和游泳池也可以让你进行简单的运动舒压。

 2.在家的活动多

家里有小孩，自由业者，养猫犬类宠物，房子是打算住长期（到退休），那你是否应该考虑找找比较郊区的。

郊区的房子地大，可以有小花园在家后院，宠物也有比较大的活动空间。

房价的价格也会比市区来的便宜很多，房子也比较多，比较大，2-3个小孩也可以有各自的房间。

社区设施

1.无家庭

如果你20-3出头，还没有小孩，那你也不需要看附近有没有小中学，只要尽量找靠近公司附近的。

附近有捷运，银行，超级市场，最好房子附近就有吃的地方就好了。

2.有家庭

如果你已经有准备要结婚，有小孩，那最好就是看看附近有没有托儿所，小学，中学（就可以叫他自己上学了）

如果家里有长辈，那最好也留意一下有没有医院，或者公园可以让他们多多去散步。

社区设备的便利不同，也会导致房价的高低，这是毋庸置疑的。

寻找屋子

我们先要看自己可以借到多少钱，可以到这里查查看，虽然不是100%准的，但是是一个不错的参考。

当你已经有基本了解了自己的需求，就可以到Property guru，Iproperty看看有没有复合自己需求。

然后可以联系Agent 为你介绍，因为很多developer 会给与一些回扣，也有很多Agent会打上整个project 最便宜的那一间的价钱。

所以为了可以确定价钱和细节，直接问他们是最快而且最准确的，在和Agent联系之后记得确认他们有没有license。

通常Agent 会在他们的名片打上 REA/REN XXXXX的号码，可以到这里查询资料是否正确。

需要多少钱？

订金

在找到自己心仪的房屋后，可以给订金拿booking receipt 然后和银行讨loan。

通常订金是3%，但是因为最近的房屋空置率的上升，很多发展商只要支付500-1000就可以下定了。

头期

通常银行最高可以借到房子价格的90%，所以就是你需要给剩下的10% 的头期钱，如果你在给订金的时候给了3%，那你就只需要给7%。

如果你打算买500k的房子，那如果银行能借你90%，那你就需要给50k的头期。

如果银行只肯给你借80%的话，那你就需要给100k作为头期。

这也是为什么很多低收入家庭没办法拥有自己的家的原因，每个月供2千块可以，但是一下子拿出50k-100K。

对于低收入家庭来说还是有点吃力的，除非两夫妻都拿EPF的钱出来给down payment。

用EPF 还Down payment 

EPF允许民众用Account 2 的钱来还房子的down payment，比如500K 的话就可以拿50k。

如果account 2 没有那么多钱的话，就可以全额拿出。

对于手上有闲钱的人，该不该拿EPF的钱来给down payment呢？

EPF每年帮我们赚取5-6% 的利息，而银行的贷款利息在2020年最低是3%左右。

要不要这样做呢？就见仁见智，要看情况而定。

房屋印花税Stamp duty + 律师费Lawyer fee

在整个购买房屋的流程中，有很多地方是需要交付税务给政府的，接下来会一一了解各个税务。

地契转让（MOT）

房产售价	印花税
100,000	1%
100,001 – 500,000	2%
500,001 – 1,000,000	3%
1,000,000	4%

500k的房子 = 第一个100K的1%（1k）+ 接下来400k的2%（8k）

所以如果你买500k的房子就要给9k的MOT。

买卖合约律师费（SPA legal fee）

房产售价	律师费
0-500,000	1%
500,000-1,000,000	0.8%
1,000,001 – 3,000,000	0.7%
3,000,001-5,000,000	0.6%
5,000,001	0.5%

律师费主要是买家请律师帮忙，拟定和准备所有的购买房产所需要的文件与资料。

有些发展商会自付律师费，在买房的时候可以询问你的中介。

500k 的房子就要支付5k的律师费。

贷款合同律师费 （Loan Agreement legal fee）

房产售价	律师费
0-500,000	1%
500,000-1,000,000	0.8%
1,000,001 – 3,000,000	0.7%
3,000,001-5,000,000	0.6%
5,000,001	0.5%

贷款合同律师费只收取你贷款的总额，而不是售价的总额。

所以如果你头期给10%，那贷款合同律师费就要支付450k的1% 就是4.5k 。

贷款合约印花税（Loan Agreement stamp duty）

贷款合约印花税 = 0.5%

450k 就要支付 2.25K的贷款合约印花税。

房产售价	500k
MOT	9k
SPA legal fee	5k
Loan Agreement legal fee	4.5k
Loan Agreement stamp duty	2.25k
Total:	20.75k

只是交给政府的印花税和律师费就要20千了，这无疑又给首购族增加了一个难度。

看到这里大家有没有一种身上没有100千，都不用继续读下去了的心情。

但是这里有个好消息告诉大家，由于2020年空置房太多，政府延迟了HOC活动到2021年中。

Home Ownership Campaign HOC

这个活动期间买房子可以获得最低10%的额外折扣，所以说你的down payment 的烦恼就解决啦。

不仅如此RM300k – RM1M 的房子还可以获得 MOT和Loan Agreement Stamp fee的全额赦免。

像Gamuda 这类的大型发展商还提供，legal fee和Agent fee全额赦免。

房产售价	500k
Down Payment	50k
MOT	9k
SPA legal fee	5k
Loan Agreement legal fee	4.5k
Loan Agreement stamp duty	2.25k
Total:	69.75k

也就是说在HOC期间购买房子，你可以省下RM70K，这可是千载难逢的首购族买房的时机啊。

但是这个活动只给已经竣工或已经退出的Project，你可以到这里查看哪些Project有这个优惠哦。

TIP：可以在 Google ctrl + F 然后打入你想找的Project的名字，那样会比较方便哦。

HOC截止日次是2021年6月哦，二手房是没有这个优惠的哦。

房贷LOAN

理解了买房子一开始的一次性费用后，我们接下来要了解每个月要供的贷款额和怎样做才能少给一些利息了。

而银行贷款分为3种：

Fixed Loan

银行在拟定贷款合约的时候，会把利息，每个月还多少定死，以后不管BR，BLR的浮动。

只要每个月还那个数目就对了，这类的贷款现在已经比较少了，也不建议拿此类的贷款。

因为10年后的你或许薪资比较高了，你或许想每个月多还一点，提早还完贷款，不想被吃那么多利息。

但是Fixed Loan 是不允许你这样做的。

Semi Flexible Loan

银行会开设一个loan account 和一个saving account，每个月可以多还贷款来减少利息，提早还完。

如果你有急用，想要拿出多还的贷款，需要向银行申请，而且每次申请有收手续费RM10-50，要3-5天批准。

每次申请要以RM1千为单位，RM1000,RM5000,RM8000，不能拿RM5500之类的零头数目。

适合打工族，每个月多还几百块就不会再拿出。

Flexible Loan

银行会开设一个loan account 和一个 current account, 适合做生意或者电商的人。

Current account 每个月会收一个RM10 的管理费，开设户口的时候也会收一个开户费RM250（管理费，开户费根据银行而定）。

无限提款和提款的次数，而且利息以天计算，所以如果你有一笔RM500k的资金暂时没有用到。

放在里面你就可以完全省去房屋的利息，因为房屋的贷款是以递减式的算法。

怎样节省房屋的利息

让我们来了解一下，房屋的利息是怎样算的。

假设我们的

• 房子售价RM500k
• 头期RM50k
• 贷款RM450k
• 供35年
• 利息4.5
• 每个月供RM2130

每个月多给RM500会有什么变化呢？

从上图我们可以看到，每个只是多个RM500，到达第15年的时候，我们已经还了一半以上。

我们在15年里多给了90K，可是我们的总债务却减少了120k，我们省下了30K的利息。

每个月多还RM500的本金，可以让你提早10年还完贷款哦。

利率

比每个月多还RM500，更好的省利息的方法就是找到更低的利率啦。

想了解银行的贷款利率，一定要清楚以下：

·      隔夜利率政策（Overnight policy rate , OPR）

·      基准利率BR

·      有效利率ELR

隔夜利率政策（Overnight policy rate, OPR）

银行在大量的货币进出的时候，偶尔会发生现金短缺和现金过多的问题。

现金短缺的银行就会跟现金过多的银行借贷，而OPR就是国家银行指定的银行之间的贷款利率。

2020 年OPR 四度下降，从3%下降到1.75%，从而让银行贷款的成本降低，银行就会降低BR让更多人可以进行贷款。

而定期存款的利息也会降低，因为银行的贷款利率下降了，银行赚的钱少了，自然就不能给你那么高的利息了。

下调OPR的主要目的是要刺激消费，让经济好起来，因为人家会从定期拿出来投资在房地产之类的项目。

基准利率BR

国家银行在2015以（基准利率BR）取代了（基本贷款利率BLR）。

基准利率主要就是给银行计算借贷成本，然后再计算要收取多少的收益。

BR+ X%的收益 = ELR

有效利率ELR

有效利率就是我们最终要还的贷款利率，是银行根据风险，运营成本和收益得出来的。

有些银行的BR比较低，但是不代表他就一定是最低利率的，他也许会希望得到更多的收益而收你更多的收益。

所以我们在讨loan的时候，多讨几家，然后看看他们给的ELR是多少，从而选其中最低的。

1%的差距

从上图我们可以看到大众银行2020年的BR比2015的下调了1.4%。

假设我们把利息从4.5%下调1.4%到3.1%，看看如果同样给多给RM500，会发生什么变化。

• 房子售价RM500k
• 头期RM50k
• 贷款RM450k
• 供35年
• 利息3.1
• 每个月供RM2630

从上图我们可以看到，到了第15年我们只剩下RM120K，我们已经还了80%的房贷。

1.如果我们在利率4.5的时候买，每个月只还银行规定的数目，第15年我们还欠银行RM336K。

2. 如果我们在利率4.5的时候买，每个月多还RM500，到了第15年我们还欠银行RM215K。

3.如果我们在利率3.1的时候买，每个月多还RM500，到了第15年我们还欠银行RM120K。

1.4%的利率下调既然能帮你在15年内省下，RM100K！

这无可置疑是另一个理由，为什么2020年是首购族应该入手自己人生第一间梦想的“家”的绝佳时机啊。

保险

在购买房子的同时，银行也会要求你买一份贷款保险，就是保障这个贷款可以顺利完成。

在贷款期间贷款人如果发生了无法继续履行偿还贷款的时候（死亡，终身残疾），保险就会赔偿一定金额来完成贷款。

最普遍的就是MRTA与MLTA两个保险产品。

MRTA

收益人

受益人是银行，当贷款者发生意外，MRTA会直接赔偿给银行把贷款还清，然后贷款者/贷款者家人将得到房子。

也就是说如果贷款者贷款了RM500k，还了RM450k的时候不幸过世，那MRTA只会赔偿剩下的RM50k给银行。

家人除了房子以外，不会得到任何的额外现金。

价钱

MRTA比较便宜，但是需要在贷款的同时一次过付清，或者加到房屋贷款的贷款额里面。

这样的话你的保险也会被征收房屋贷款的利息，但是也有银行会MRTA给比较低的贷款利息。

多个房产

MRTA是跟着房子的，如果你今天想买另一间房子作为投资或者搬家回家乡，MRTA是不允许转到另一个房子的。

如果你买了另一间房子你想要有些保障，你必须重新买过一份MRTA或者其他保险。

MLTA

受益者

MLTA就好像人寿保险，是跟着人的你可以把受益者放你的妻子或者家人。

当贷款者发生意外时，MLTA会赔偿给指定受益人，而且如果购买的保额是RM500K，就算房子已经还了RM400k，

MLTA依然会赔偿RM500K给受益人。

价钱

MLTA的总价格会比MRTA更贵，他是以保障额度每年或者每个月付款的，但是不会加到你的房屋贷款里面。

所以不用承担房屋贷款的利息。

多个房产

可以转移到另一个房产，如果今天你搬家了，你可以直接使用上一个MLTA，不需要另外再购买。

现金回馈

当保险满期时，MLTA可以拿回投入的保险金和一些额外的利息，就好像储蓄保险一样。

MRTA是没有的哦。

2020是否是个买房的好时机

低利率和HOC的双重优惠下，2020年绝对是一个不错的买房时机，至于应不应该买就要看个人的经济情况而定。

如果你购买RM 500K 的房子，HOC 帮你省了70k，低利率帮你每年省了RM6K。

如果你的经济允许，不妨去看看有没有适合自己需求的Project，不管是买了自己住，还是买了当投资。

Tip:了解股票投资

相信都会为你省下不少钱，没有买卖建议，只是想让更多人知道，让更多的打工族可以有“自己的家”。

Original link: 小树苗