占屋简史（二）盘点全球住房危机，年轻一代渴求居住正义！ | 人权行动 009

以下为视频稿

占屋简史第一期，我们从两个抽象方向入手，简要介绍了房屋作为财产的合法和合理性，以及房屋作为权利的另一层视角。这一期我们要将房屋作为消费品和人权之间的张力桥梁进一步摊开，详细介绍一下现在全球住房环境有多严重，以及世界各个国家都采取了哪些对应策略。从下一期开始，我们会以地区角度来展开，详解介绍一些有特点的行动方案。

大家好，这里是行动行动，我是凤凰。今天就谈两个方面，住房危机和居住正义。

一、住房危机

前方预警，全是非常硬核的数据，但还是建议耐心看一下，并比对一下自己的生活环境。

中国的房市这两年跳水严重，政府介入救市，希望能维持住经济火车头，但恐怕是很难拉住这架坠下悬崖的马车了。房地产在国家经济中的作用显著，主要是因为房屋是作为消费投资品出现的，其实并不是每个地区都是这样，我们的房地产是对全世界经济贡献最大的地区。比如在台湾，房地产只占总体GDP的1.1%，而我们要占到6%以上。

我们继续看一组国际的数据。

世界银行表示，全球住房危机将在2025年影响16亿人住房；联合国人居所显示，到2030年，有30亿人口需要合适的住房，这意味着从现在开始全球每天要建造96000个新的支付得起的房屋；而全球目前有一亿的人没有住房。国际货币基金组织数据显示，绝大多数国家，房价远比工资涨得要快。一项针对全球200个城市的研究表明，90%的国家普通人居住不起，平均房价比平均收入要高3倍。仅仅美国一个国家就缺少150万个房屋，比过去30年前任何时候在售和在租的都要少。然而同时，全球房价正处在在过去40年增长最快的的时候，需求远大于供给。在欧洲2022年头一季度，所有类型的房屋租金都上涨14.5%；而在亚洲许多地方的人要花一半以上的工资支付住房，在美国这样的人有1100万人。

以上这组数据，全部摘自世界经济论坛官网，也就是这几天正在瑞士达沃斯召开的会议。按照人头来算，很多地区的住房也许数量都足够，但大问题是住不起，比如在英国，全国房屋数量虽然溢出，但区域性的住房紧俏却是公认的事实。所以住房危机，真正指向的不是房屋作为经济商品带来的问题，而是人民的居住权益：买不起，租不好，住不到。在中国，这个情况是非常直观的，我相信每一个有一点生活阅历的人看这个视频都有所感受。但这是一个普遍全球性的问题，中国的情况只是其中最严重的之一。

衡量一个地区的房屋是否是合适人民居住有很多测算方式，其中一个比较常用的叫房价收入比。用这个地区房价的中位数，除以这个地区年收入的中位数得出的数据。这个指标意思是说，如果一个人不吃不喝用所有的工资去买房，需要花多少年还清房款。

我找了一些数据，2020年，易居专题研究报告，中国全国房价收入比升至了9.2；但Numbeo的数据，2021年中国的房价收入比接近28，排名第九。但中国一线城市水平和其他差距太大，所以这个数据没什么参考价值，我们看2022年第一财经数据，深圳为全国最高，达到36.5，即深圳居民不吃不喝需要积攒36.5年的可支配收入才能购入一套平均价格的房子，北上广深平均30.4，相对湖南株洲、贵州遵义、内蒙古鄂尔多斯各有特色支柱产业，房价收入比分别为4.8、5.5和6.0，他们在百个受调查城中排位最低。而到了2023年8月，聚汇数据显示，中国上海的房价收入比高到50.1，是全球最高，纽约为10，东京为11.5，伦敦和巴黎为17。

有的报告称，在中国考虑房价收入比6-8之间比较合理，也有说到了我国应该以9以上来考量。但我听了几个台湾的电台表示，国际上的测算倾向认为3.5比较合理，5.5就是难以负担了。如果以5来计算，不吃不喝要花5年时间买房；如果你花一半存款那就是10年，这还完全没有考虑到一个人有结婚生子赡养父母等需求。而按照联合国的规定，一个人收入的1/3用于住房是合理的。那5.5的收入所得比就是16年半还完房贷，而这本应属于比较高的承受范围了，我们的大城市数据都是几十起。当然在不同数据的测算下，标准会有所变化，但亚洲的许多城市总是位居前列，而香港几乎总是名列榜首。

住房危机在疫情爆发之前就持续已久，疫情加剧了这个现实，人们都想要更稳定的居所，房价房租上涨。在那之后全球的收入不平等和财富差距进一步加大，Elon Musk这样全球前五的富豪，相比疫情之前居然资产还翻倍了。JP Morgan2021年数据显示，从2019年之后，全球房价大幅上涨13%，最高是土耳其，而最低的菲律宾反而跌了12%。欧盟国家里，除意大利和马耳他，所有国家从2010年后，房价涨速都比通货膨胀及工资上涨要快。加拿大的高房价是全球最严重的之一，房贷工资比高达180，仅次于挪威的205，2008年金融危机美国花了10年房价才回到原位，加拿大只用了两年。2020年9月，加拿大平均房价100万加币，仅仅一年以后就涨了13万加币。过去十年，加拿大房价翻了一倍，但工资只涨了24.4%。

除了房价，房租也在上涨，全欧洲平均租房2022年上涨1.7%，比历史平均值高0.5%，不是特别高。但部分国家，尤其是那些宜居的城市的飙升确实惊人的，比如波兰、立陶宛、匈牙利、爱尔兰、爱沙尼亚等至少一年涨幅10%。租金最高的阿姆斯特丹2023年第四季度同比上涨5.8%，已经是去年的最低的数字了，但这主要是因为荷兰的社会住宅非常多，也有相关房租控制政策；而2023年第三季度，伦敦已经破纪录连续15个季度房租在上涨，比前一年同期高了10%。北京房租是在奥运以后才开始快速上涨的，在那之前基本每年涨幅不超过5%。中国房价行情数据显示，从2008年8月到2018年8月，北京平均租金从37.79元/月/平方米涨到94.14元 /月 /平方米，上涨149.11%；同期平均房价从13163元/平方米上涨至63529元/平方米，涨幅为382.63%。

我们以前认为外国人成年后就独自居住，相比东亚人显得很独立，但这个现象也在慢慢改变。在欧洲，2011年18-34岁和父母住在一起的有31%，到了2022年这个数字到了35%。这个年龄段的人在英国1997年29%和父母居住，2022年则有40%；20-34岁和父母住在一起的英国人从1996年的270万涨到了2017年的340万，真正拥有房产的都是65岁以上老年人。再看美国，18-34岁和父母居住在一起的人从1970年的31%上涨到了2022年的52%。

进一步说一下英国的这组数据，里面还有欺骗性，有相当一部分人没有被统计进去。有些家庭虽然没有和父母住在一起，但是和其他家庭合住公寓，被称作“concealed households隐蔽家庭”，1996年这样的人群有164万人，而到了2016年涨了50%，达到245万人之多，远比成立家庭的速度快。伦敦地区的合住家庭人数涨幅更是高达81%，从1996年的40万涨到2016年的71.7万。所以如果拿住房数量的增长对比家庭数量的增长来看的话，实际上住房增长应该是负数，1996年伦敦亏缺27万套住房，2016年亏缺49万套。某种程度上，英国组建家庭人数越来越少和住房问题也有非常大关联。

造成全世界房价居高不下的原因最主要有三个，城市化、住房商品化、移民投资等。

目前全球有500个百万人口以上的城市区域，甚至一些区域突破6000万人口，比如长三角地区人口超越8000万，从东京横滨到大阪神户京都这片相邻地区则住了1亿人口。快速增长的人口和高密度城市，使得房价水涨船高，供需严重不平衡。世界银行估计，到了2050年70%的人口将住在城市里。而相反，城市化并不意味着生活住宅一定的改善，到了2030年1/4的人口将住在平民窟或者不稳定居所。

住房和地产的商品化金融属性也加剧了住房危机。过量的奢侈房屋作为交易品被建造出来，而可支付的住房越来越少被人开发。而住房作为交易品，实际上历史也非常短暂。美国是在1930年代以后开始转向房屋商品化的，大规模生产和消费被推广，长期消费的思潮塑造着人们的消费习惯，买房成了投资。60年代以前，人们买房还都是直接从建筑商那里，后来就有了房屋中介，市场化更完备。而在英国，在1980年代以前，房屋都是由政府和私人公司一起建造的，保证供大于求，房屋被看作是必需品而不是投资金融品，二战以后平均每天有500个房屋在兴建，1968年峰值达到1000。而80年代后撒切尔夫人政府开始慢慢撤出房屋建设，房屋逐渐演变成商品。而现在的英国，有50万个房屋被空置，却同时有10万个家庭无家可归，资源配置极不平等，这样的问题也发生在世界上其他国家。全欧洲现在只有芬兰无家可归人数在降低，赫尔辛基全市只有50人，所有人都由政府分配到了住房；美国的密西西比州是出了名的低收入、低教育的穷州，但同时也是低无家可归率州，因为他们采用了和芬兰相似的模式，政府保障住房。相对应的富州纽约、夏威夷、加州无家可归每万人高达46.9、45.6和40.9人，这基本就是贫富差距导致的，比如洛杉矶有84个高尔夫球场，一个球场大小如果建设便宜住房，可以满足5万人的居住需求。

关于买房的投资属性，我们看一组数据，18/19年，统计244万英国家庭有多套房产，包括英国以外的房产，大约占家庭比例10%，大概是欧洲平均水平。2014-2015年统计，20个欧盟国家中，拥有多套房产人数占比最低的国家是荷兰4%，爱沙尼亚最高27%，中位数是14.5%。在法国是18%，而其中50%的人会将非自住房屋出租，这个数据最高的是德国，将近80%，紧接着是爱尔兰65%。而这个数据在中国，2020年有20%的城市家庭有多套房产，农村地区16%，另一个数据2018年显示中国两套房以上的买家占据80%，都远比大部分发达国家要高，比如美国多套占有是13%，欧洲平均10%。在美国的2022年数据显示，首购族是26%，远低于前一年的34%，首次购房年龄中位数也从1981年的29岁增加到了2022年的35岁。在英国首次购房者有62%都依赖父母的资助，20年前是6%。这些数据都可以明显看出，房产的投资属性会导致贫富差距以及年轻人买不起房。

造成房价飙升的第三个主因：移民投资。比如加拿大、澳大利亚这些地方，都充斥着有钱的华人。2020年加拿大五分之一的买房者都是投资者，主要因为加拿大银行贷款利率很低只有1.5%，大量人的财富都是离岸货币，给加政府缴税很低，虽然温哥华已经实行对外国人买房额外缴纳20%，但依旧不能阻止外国人买房潮。澳大利亚自从1990年以来房价涨了4倍，1971年30-34岁的人68%拥有一套房子，到了2021年不到50%，大量的重复投资者到来。这两个国家也是全世界房价上涨最严重的国家之一。另一方面，2016-2021，加拿大移民人数在G7国家中最高，至少两倍于其他国家，但住房供给却最低，每1000人中只有424套房屋。截止2030年，他们需要580万套新的房屋，导致供需极不对称。

因为欧债危机，欧洲一些国家推出了黄金签证，也就是有钱人过去买房子就可以获得那里的永居身份，其中最火热的国家当属葡萄牙，35万欧元买房，或者开公司提供10个工作机会就可以拿身份，这推高了当地的房价和租金，成了热钱的游戏。钱进入了市场，但买房的人不一定去住，只是导致贫富差距加大，与当地的生活脱钩。

当然还有不同国家自己的特殊的问题。比如美国，大公司迁徙，早年有硅谷，现在有特斯拉。2020年末，Elon Musk宣布特斯拉搬去德州，一下带来一波德州房地产涨价潮；深圳的产业发展也有相似性。而北美的区域划分限制严格，不同的区域对住宅的建造规模、楼层、体积、房型设计也特别严格，很难根据实际需求开发房地产，导致房价居高不下。而与之对应的则是东京，它是极少数一直能够为所有阶层提供稳定不涨价住所的大城市，这主要是因为东京特殊的建筑行政措施，使得在那盖房屋特别容易，供给一直大于需求所致。关于日本的住房问题，我们之后会单独详细介绍。再比如英国，国土面积13%是绿化带，是城市发展土地面积的两倍以上，这些绿化带禁止盖房，导致房屋建造的选择不够，英国住房危机。

所以，今天的年轻人挣不到钱买不起房，和自身努力关系并不绝对。有一些商业大佬做这样的鼓吹是毫无道理的，我们的父辈许多获得财务自由的，赶上的正是股市和房市的红利，成了在风口的猪。而我们这一代人，未来将面对很长时间的住房危机。

二、居住正义策略简析

今天我们要重新审视住房问题，提出一个关键概念：居住正义。

由于在我们的环境里，我们基本是默认房屋是个商品，就像可乐一样，谁有钱谁买。但当一个人拥有100套房子，另一个人无家可归的时候，房屋可以仅仅是商品吗？之前有一个在国内炒房发家的小老板，润了之后做起了投资移民生意，他在视频里明确提到炒房并不是光荣的事业，他们挣的钱都是基于大量年轻人未来几十年的生活苦难的。

所以住房作为商品和住房作为基本需求，这组张力之间必须有个制衡机制，比如我国和美国，住房明显是偏向商品的；而在欧洲许多国家，住房更偏向住宅权利。所以当我们出台限跌令，而在一些国家，其实是限涨令，这就是居住正义的意义所在，目的就是保护租房和买房者的基本的人的需求，而不是保护房屋作为金融商品的属性。

居住正义，这个概念在简中网络里提得很少，主要是台湾地区以这个称呼来说，我们下一期会着重讲一下台湾。英文里相对应的叫affordable housing，宏观可以理解为普通人住得起的房屋，微观可以看作是国家或地方职能专门为在低收入者提供的房屋住宅。但低收入的定义是很重要的，在不同地区规则不同，普遍的以在社会中最低的30%的人的工资来计算，但在诸如日本、台湾、欧洲等地区，50%工资收入的人都可以申请，所以涵盖面其实非常广泛。另外在不同地方可能会出台相应的政策法案，affordable housing的定义也就不同，选择可能还包括无家可归者的庇护所，过渡性住所，非市场化/半市场化的租赁住房，社会住房，原住民住房，住房补贴等等，或者如同日本东京的特殊，本身的市场化住房就已经可以达到住得起的房屋这样的标准了。

总的来说，住房选择是对一系列复杂的社会、经济、心理健康的回应。如果任由经济学里那只看不见的手来指挥住房这样特殊的、人最基本需求的物品，只有市场化这一个选择，那贫富差距、经济倒退、身心疾病、环境问题、人口老龄、无家可归、交通拥堵等等问题都会不断加剧。

我们之前介绍的所有案例，都是从社会行动视角切入的，无论是个体作为艺术家、运动员，还是厨师、环保组织成员，如何影响、干预社会构建。但这个系列接下去的许多内容，我们会第一次着重讲一下，各国的政府是如何展开行动的，毕竟在住房这个问题上，当房屋不可避免地有商品属性，个体的财力、影响力是远远不可能和房屋开发商这样的巨擘叫板的，政府的介入是非常重要的社会行动力量。

根据联合国数据，全球只有13%的国家有居住正义房屋系统。一般来说实现居住正义，政府介入通过两个层面，第一市场干预，第二行政介入。

市场干预是指，房屋确实被承认是主要以商品和投资品存在的，现行的住房市场无法大规模变革，所以干预市场可以帮助租客、买家住得更好一些。我们下一期会着重讲的台湾，就主要是在这个层面进行改革。这里简单介绍几个。

土地行政划分手段。比如德国柏林，他们在土地划分上有专门针对独立家庭居住的区域，鼓励开发商建设高层公寓；再比如曼哈顿的现行土地分区，对楼房体积的限制远比对高度的限制要严格，导致曼哈顿有非常多细高楼房，房型的开发建设就会受到局限，这就是可以改进的地方。

有些地区会采取控制房租涨价，这种政策以欧美城市为主，比如阿姆斯特丹房租需要控制在800欧元，巴黎、纽约政府都会在市中心采取房租限制措施，方便把年轻人留在市区工作。2019年3月，美国俄勒冈州波特兰市通过法案，算上通胀资金涨幅不得超过7%，之所以有这个限制是因为2011-2019年房租涨了30%，当然也有反对派声音，认为干扰自由市场了，没有人愿意出租房子了。类似的投票在1994年的马塞诸塞州和2018年的加州都曾出现过公投，但都投票失败。2020年德国柏林左翼政府出台了房租限制，转年就被联邦法院判定违宪，政策取消。另外，有些地方也会出现市场问题，比如在欧洲和台湾，房东会对租房者挑选更严格，或者要求租房者必须同时买下自己的家具来增加收入。2019年斯坦福大学一个报告显示，在城市内控制房价反而会加剧不平等；瑞典经济学家Assar Lindebeck也曾在1971年就表示，控制房租对城市的破坏仅次于炸弹轰炸。

空置房屋税收。由于住房的商品属性过重，刚才也提到全世界目前买房的很多人是已经有房的投资者，所以对拥有多套住宅收税，或者空置房屋征收特别税，是一个让非自用房产进入市场的手段。两年前英国的空置数据是2.6%，法国6%，德国8%，意大利21%，中国是22%。包括法国、台湾都在采用空置房屋收税方案，降低租房市场价格。

第二类政府行政介入就不是和现有市场化房屋方案挂钩了。是指政府直接参与房屋开发、销售、租赁等一整套方案，提供平价的社会住房。之前提到的英国80年代撒切尔夫人之前就是这样的方案，保证供大于需。政府可以独自提供，也可以和相应的社会机构联合为租房者提供平价住房，收取租金仅仅略比建设费用高的房租；或者出售有限产权住宅，政府和住房者共同拥有这套房屋产权。比如西班牙，政府占3成股份，住房者7成，等住房者的收入上涨后，可以自行搬出，或者以较低价格买下整套房产。如果转租或者转卖也有只能针对相似的低收入人群或者卖给首购族。再比如德国，二战后有许多空置房屋，政府大规模展开社会住房项目，但近些年一些大城市诸如柏林、慕尼黑有又出现了住房短缺问题。

上一期说过，我们国家正式土地交易是在1987年，到了1998年才正式实施住房制度改革，确定城镇住房的市场化、货币化、商品化。而在那之前住房问题确实是非常社会主义的，都是福利分房，就是行政介入的一种，为年收入在3万-7万的居民提供市场价50-70%的住房销售，开发房屋的利润被控制在3%，购买者需要申请资质并被作收入调查报告。但这个项目的争议也越来越大，在GDP等经济因素的牵动下，这部分房产一来没有经济诱惑，政府和开发商建设极少，二来即便有也慢慢变成了腐败，还有不少买了经济适用房转卖挣钱的倒爷，许多真正有需要的人，也根本不可能申请到住房资质。2000年在销售的房屋中，22.7%是经济适用房，到2010年，该比例降至2.9%。

但通过政府来提供低价住房，实际在国际上是有非常成熟的行动案例的，回头我们会着重介绍奥地利维也纳，他们那有将近一半的住房是由政府拥有或者参与管理的。

另一种行政介入就是直接发放住房补贴，比如我国的住房公积金就属于住房补贴的一种形式，最早是1991年受新加坡中央公积金制度启发，上海首先建立住房公积金制度，1994年推广到全国所有县级以上的城镇。有些民间声音质疑公积金效率，主张取消住房公积金制度，其主要观点是，全国住房公积金资金超过一半闲置在账户与定存无异，未能有效运用于住房领域或是社会经济，还加深贪污腐败。还有就是短期的住房补贴，有些和竞选策略相关，比如之前台湾蔡英文政府就被诟病大撒币获取短期民意选票。

当然还有一些其他方案，比如技术变革，寻找价格低廉的房屋建筑材料减少开支，比如在印度，一种玻璃纤维增强石膏（GFRG）面板被采用，成本大幅降低。另外，在荷兰、非洲、美国奥斯汀等地，这几年都出现过3D打印房子，不仅成本低，还异常快速，碳排放也少。

以上就是目前遇到的住房危机，以及简要介绍了一下各国都有哪些策略应对。我知道这是一期非常枯燥的系列，这给我们提供一个很重要的看待问题的视角，住房问题，绝对不应该仅有市场运作，也不应该仅将其看作是经济问题，甚至可以说，我们今天所有的社会问题多多少少都指向房屋住宅。它确实和房屋已经被过度当作商品、投资品高度相关。

我的许多视频都经常能收到无产、有产阶级的二元评论，我相信这个视频很有可能也有很多人得出这样的结论，但其实我个人从来没有这样强烈的主张。但平心而论，如果你早出生30年，在房市红利期、股票红利期，你会忍得住不入场搭这趟顺风车吗？所以有产无产这样的二元对立假说没有什么帮助，更何况重新平等分配资产，除了暴力和强制手段，又怎么可能轻易实现呢？所以如果要理解甚至解决一个社会问题，大多数时候我们还是得建立在已有的社会秩序，逐步完成对现有贫富差距等问题的补丁。

在一些艺术或社会行动里，确实，主张去中心化、反资本，在那些事业里当然可以大骂资本家的贪心，但从社会宏观治理的角度去看，从政治家平衡各个社会功能来说，这样的言论无法帮助我们走得更远。而只有一个能帮我们走得更远，解决更多实际问题的视角才是有效的视角。今天我们介绍的所有内容都和政府政策有关，希望未来我们也能以这样的方式介入我们的社会问题。

好，这里是行动行动，我是凤凰。下一期，我们会开始以地区为单位介绍各政府是如何行动的，以台湾开始。如果你觉得视频有价值，欢迎传播，或去会员区支持，我们下期见。

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