想要避開雷房客，房東要出租屋前先了解這些事情！

你也是正在找租客的房東嗎？有房想作為投資租房用，卻又擔心會租到雷房客，到底該怎麼辦？如果不想遇到不愛惜房屋的人，一開始要租屋前就要了解要如何制定租金、溝通並維護房屋等，免得之後雙方鬧上法院才會搞的場面很難看！

在外租屋注意事項還有很重要的一點就是，要先制定你的房屋是否需要準備家具，大部分出租房屋會準備基本家具，例如床、書桌、椅子、衣櫃、冷氣；而部分出租房屋沒有附設家具；如果你作為房東，準備的家具越周全，例如冰箱、沙發、洗衣機，越有機會提高租金。

另外當你要準備制定租金時，推薦一開始可以透過市場調查從各大網站、租屋社團，查類似條件的物件如何訂定租金。例如：相同的地區、差不多的坪數、一樣是電梯大樓，是否有附家電。

參考這些物件的所設定的租金，不要太低於平均行情，避免少賺；也不要過高，避免乏人問津。且在制訂租金時，還要考慮是否包含管理費、清潔費、網路第四台等，或是房客自行支付。而房東在收取水電費的部份，如果是整間房子出租的話，例如是整間公寓出租，可以將帳單給房客，讓房客自行繳納。

如果是套房出租的話，主要分為兩種形式，通常是以每度電費多少錢計算，水費另外收或是不計算水費；或是直接談好水電費總共收多少錢，以定額方式計算。

這裡也分享幾個房東比較容易遇到的租屋糾紛吧，最常聽到的是房客不見面，也拒收信函的情況了。在承租人刻意迴避下，無法使用催告並終止契約之方式。但即使租約已到期，承租人也早已搬離，出租人仍不能擅自進入租賃房屋。正確路徑是透過訴訟，以強制執行之方式收回房屋，避免因擅自進入租賃房屋產生爭議。

坊間建議以換鎖、斷水斷電等作法更是應極力避免，以免節外生枝。另外如果房東因售屋要求房客提前搬走，而契約中未載明提前解約條文，房東、房客兩方可協商出合意的解約方案，通常是由房東賠償房客一些錢；至於賠償金額多寡，這部份民法無相關規定，只要房東、房客談攏即可。