2021按揭擔保人與借貸人的分別指南

香港樓價長期位於全球前十。許多人想要在香港置業，但月入未能通過金管局規定的供款及入息比例，即DSR。如果入息水平未達標，但仍想置業，可以在申請按揭時增添按揭擔保人擔保上會，以兩人入息計算DSR。如果想知道更多有關按揭擔保人的資訊，可參考下文:

例子: 夫人二人想購入物業，由太太作為借款人，申請按揭或轉按套現。但入息水平未達供款及入息比率，需要加入按揭擔保人。

先生應選擇作為擔保人還是借款人?

貸款是匯入借款人戶口

按揭或轉按獲銀行審批後，款項會匯入借款人戶口，而非擔保人戶口。如果按揭供款出現斷供，銀行會先向供款人(即借款人)追討；其次是業主；最後到擔保人，不過個別銀行會因減低風險，要求擔保人改做借款人。但要注意，如果出現斷供或逾期供款，不但會影響借款人的信譽評級，亦會同時影響擔保人的信譽評級。

按揭借款增加擔保人需要扣減一成

上述例子 : 太太為借款人，有樓按在身，先生是按揭擔保人。向銀行申請6成或以下的按揭貸款，該按揭成數需要扣減一成；反之，若先生作為按揭借款人，本身亦沒有樓按在身，太太則是業主，該情況下，個別銀行可以免除扣減一成。如果夫妻二人想申請高成數的按揭貸款，就算借款人已有樓按在身，也可免除扣減按揭成數，但相對保費會增加。

取消擔保人不需要重新申請按揭

上述例子 : 

• 按揭貸款由太太為借款人，先生為擔保人。經一段時間的供款後，太太獲加薪，入息達標，可自行承擔按揭。太太可自行向銀行申請取消擔保人，只需向銀行提供入息證明，且不需要重新申請按揭；

• 按揭貸款由先生為借款人，太太為業主。太太獲加薪後，因夫妻二人想購入另一個物業，先生希望更改借款人，釋放借貸力。該情況需要到律師樓簽署新的按揭契。

• 按揭貸款由先生為借款人，太太為業主。先生若突然離世，太太需向銀行提供先生的死亡證並繼承遺產；但該按揭可能需要重新審批，若太太入息水平未達標，可能會被銀行要求即時償還剩餘款項。

問：按揭擔保人是否需要與按揭貸款人為近親關係？

答：借款人與擔保人理論上需要為近親關係 (包括未婚夫妻)。借款人在申請增加擔保人時，需要向銀行作聲明。若申請較高成數的按揭貸款，可能需要提供近親證明，再由HKMC查嚴格查證近親關係；如果申請6成或以下的按揭或者不需要按揭保險，部分銀行不需借款人提供近親證明，但借貸人仍需於按揭申請上聲明與擔保人的關係。

問：申請按揭時增加擔保人，該按揭的供款與入息比率（DSR) 是怎樣計算？

答：借貸人與擔保人會以一個單位作計算，即借貸人與擔保人的入息及負債會合併。如果擔保人有其他供款或其他擔保，這些債務亦會列入借貸人的壓力測試內，影響審批結果。舉個例子： 借款人月入 $10k，擔保人月入 $30k；而擔保人有車貸，月供 $5k；合併入息為 $40k，總供款則為 $5k + 申請中的按揭供款。

問：申請按揭時，最多可以增加多少名擔保人？

答：個別銀行按揭擔保人的限額是5名。有些銀行則沒有限制。

問：取消按揭擔保人會不會被罰息？

答：如果按揭貸款人其後可自己承擔供款，向銀行提供入息證明，可隨時自行取消擔保人，毋須罰息。

問：我擔保了親人的樓宇按揭，供款會不會計入我的壓力測試或 DSR 內，影響我個人的按揭審批 ? 申請按揭時要向銀行提供什麼額外文件 ?

答：假設擔保的按揭供款每月 $10k，如果你將來想要自己置業，向銀行申請按揭貸款，$10k的供款會全數計入你的壓力測試及DSR內。如果你個人申請按揭，沒有增加擔保人，銀行會用 40/50 計算壓測；你也可以選擇讓你的親人反擔保你，這個情況下 $10k 的供款只會計算一次，壓測會較容易通過； 申請按揭時需要向擔保的借貸人取借貸信 (facility letter)，從而證明自己為擔保人。因為在資料信貸庫(TU)內會顯示mortgage count，銀行會查詢mortgage count的由來；此外，亦可以擔保人身份向銀行索取當日貸款信副本，證明擔保人身份。

問：擔保人取消擔保後想自己置業，如何證明給銀行并無擔保任何貸款?

答：最終資料信貸庫(TU)會顯示擔保人已經沒有對任何貸款作擔保。但TU 更新需時，如果想立即購入物業申請按揭，要向銀行提供兩份證明文件: 

• 曾擔保的物業的 Facility Letter
• 取消擔保後的新 Facility Letter

以上兩份都需要向按揭貸款本人向銀行索取，擔保人無權要求銀行提供

問：親人申請增加我作按揭擔保人，銀行容許我做借款人。該如果選擇?

答：可參考幾項因素:

• 若不會上按揭保險同時親人有多個物業按揭，而你沒有任何物業按揭。由你做借款人可向某部分銀行借足6成按揭；根據金管局新例，借款人若有多過一個物業按揭，按揭成數需要減一成。

• 若親人沒有其他物業按揭，而你為該物業按揭的擔保人，未來親人想購入其他物業再做按揭，壓測會計算現有物業供款；但你做現物業借款人，而親人為業主。未來親人向銀行申請其他物業按揭，某部分銀行壓測則可不計算現物業供款。

• 如果借款人離世，銀行會重新做入息審查。某些客人從事高危行業，大多選擇做擔保人。

問：做擔保人，有什麼風險需要留意？

答： 

如果供款人逾期還款或斷供，會影響擔保人的TU評級。建議擔保人定期查閱自己的TU評級。

若借款人完成所有供款，但沒有贖契，擔保人的mortgage count亦不會消除。

擔保人應向借款人取回貸款信副本，以便日後申請其他按揭時可向銀行證明擔保人身份，方便計算壓力測試。

擔保人如要轉按自己名下物業，該按揭會扣減一成。擔保的物業供款亦會列入壓力測試作計算，可能會令壓測較難通過。如果業主可向銀行提供入息證明，證明自己有能力供款，銀行可能不將擔保的物業供款計入按揭申請的壓力測試。如果是高成數按揭而且經按揭保險，按抽揭成數則毋須扣減，但按揭保費會較高。

問：擔保人是60歲以上，業主30歲，按揭還款期可不可以申請足30年？

答：銀行會視乎該業主的入息水平，如果業主入息可以應付供款，還款期可以達30年；若業主入息未能應付供款，該擔保人需要轉做借款人并與業主同住方可以業主年齡計算還款期。若沒有按揭保險，就算業主入息未達標，太多銀行都可接納30年還款期申請。

問：擔保人有其他物業按揭或擔保其他按揭，該按揭最多可借幾成？

答：如果沒有按揭保險，該按揭最多可申請5成；如果有按揭保險，則可申請9成。可參考金管局價發佈有關按揭成數https://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/guidelines-and-circular/2017/20170519c2.pdf