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【驗屋相關】新成屋交屋驗屋注意事項，從建商的角度告訴你該注意的

2021 年 7 月 30 日

先前在建設公司負責建設公司方的驗屋，驗過大概一百多戶房子，對於各式各樣的客戶驗屋反應是滿開眼界的，到底什麼必要什麼不必要，我想我是非常有資格可以告訴想買新成屋的民眾，因為我們連房子沒蓋好的樣子都看過，如果還有什麼問題，歡迎在下方留言，還有還好，我現在不做建設公司了，所以不用擔心我會如實以告。

內容目錄

1. 驗屋前置作業

以往我們工務端在交屋之前，業務會在驗屋三天前通知工務交屋日期，工務端會進行整理，讓客戶驗屋時舒舒服服的，不過就我自身及同事看過其他建案驗屋帶看的情況，有些連打掃都不打掃，裡面布滿灰塵，只能說各家做法不同，看房的時候可以注意房屋環境維護的狀況來判斷建商對成屋的態度。

1.1 機電部分

室內水電管路在電氣的部分有分成「電力插座」、「網路孔」、「電視訊號孔」、「電話孔」這四類，給排水管路則有「水龍頭」、「地板排水」、「冷氣排水」這幾類，一般客戶來驗屋之前，建商會把這些項目測試過，確認正常的狀況才給客戶驗屋。

插座的部分使用相位測試器及小夜燈，它的功能是有兩個，第一個是確認插座有電，第二個則是確認插座的接地線是有銜接上的，如果插座的接地線沒有銜接上，就很有可能因為漏電或過載而造成電線走火，是安全問題；

網路孔的部分，會有接線測試器，接線測試器上有10或以上個燈號，接上網路孔後會亮綠燈，接線不正常則會亮紅燈；

電視訊號孔則是使用電視訊號測試器來確定有沒有訊號，儀器接上測試訊號孔，就會有簡單的中華民台四個基本跟他的衍生節目可以收看，等客戶時機電主任常常在那邊看電視，也算是一種小消遣；

再來就是電話孔的部份，電話孔會用電話線測試器，通常線路有通測試器就會發出逼~~~~~~的長音，那就是沒問題的。

而排水管路的部分，室內所有地排則會用塑膠水管接上水龍頭，灌水1分鐘測試有無塞管的狀況；

冷排會用小口徑的水管測試，一方面是冷氣水是以水滴的方式排水，另一方面是冷氣排水的管徑沒那麼大，如果用一般黃色塑膠管一定塞不進去，也一定會倒灌：

另外所有廁所浴缸、洗手台、馬桶也都會做滿水放水測試，來測試排水速度正不正常，最重要的是洗手台下方的管路要打開來看，水管有可能會漏水。

以上工作如果發現有問題，事先就要處理好，有些建商的工地主任會故意跟你說哪裡有問題幫你指出來，比如說櫃體裡面的水管漏水，這我只想說，那你該處理好的事情怎麼會是幫客戶驗出來的，這麼做的目的是想掩蓋其他問題，外加以自己指出錯誤博取客戶的信任，如果碰到這種狀況，買方還是得多加注意才行。

另外防水的部份也是一間住宅最重要的部份，這部份前東家在驗屋之前都會自行在窗框的部份接水管再試一次水，通常有漏水都是非常難處理的，要打針、剔除磁磚、補防水、再補磁磚、油漆等等，一般防水查驗的流程都是在防水剛完成的時候，那時候房子都醜醜的，就是去廢墟玩鬼屋大探險那個樣子，不過隨著工序進行跟人員的來來去去，很難免不會有什麼節外生枝，有再測試一次總是好的。

1.2 建築裝修部份

建築的原則分為天、壁、地，新成屋的天花板會有油漆及消防管，由於天花板的施作方式是直接在結構體上打磨然後刷油漆，所以不會有空心的問題，通常也不會有人去驗，只會稍微看看油漆的平整度，如果將來要裝潢做天花板的話，其實沒有必要特別在意；

牆面的部份，空心是滿必要在意的，不過我們不會在要驗屋準備時去查驗這個項目，這要在油漆施作之前查驗，如果等油漆都做好了才在敲空心，勢必要補上一層泥作跟一層油漆，周遭已經做好的油漆還會被汙染，所以工序上很重要，不過我還是建議新購屋者去注意這一點，因為有些建商不會特別去查驗這個項目，有做就好，所以才會有些購屋糾紛的產生，至於空心怎麼驗呢？可以上網搜尋一種名叫「打診棒」的工具來敲打牆面，不要再拿硬幣去敲了，保證你腰酸背痛，空心跟實心的聲音會有很明顯的不同，可以試試看很有趣；另外牆面還會做的事情就是牆面油漆修補，畢竟工班來來去去會弄髒；

地板的部份，也可用剛剛介紹的打診棒查驗空心，一般磁磚的空心我們都用注射俗稱樹酯的填充黏著劑來改善，因為比起換磁磚給地板帶來的傷害，注射樹酯的傷害會比較小一點。

建商自主整理的部份，除了上述的天地壁，浴室廁所的填縫劑也會再做修補整理，所有器材如果有小刮傷，均是以美容處理，有些客戶會認為新成屋的所有東西都要完全沒有任何瑕疵，以我們工務的角度來看是不可能的，畢竟還會有工班進場修繕，再小心也難免會有些許碰撞，再者，裝潢工班進場後絕對也會有碰撞，這對我們來說就是不理性的要求。

再來是室內門及玄關門的開闔密合度，這很容易調整，門框上的洞裡面有個小盒子，都是以螺絲固定，把螺絲鬆開調整那個小盒子就行了。以上都改善完了，就是請打掃阿姨來打掃，我們俗稱「細清」。

這就是之前在建設公司時，交屋前整理的經驗，提供給想購入新成屋的你參考。

2. 客戶驗屋流程

到了實際驗屋的這天，客戶會到銷售中心跑一些交屋文件的行政流程，可能在驗屋之前或之後，這邊不是我的專業我就不多做說明了，再來就會到客戶選定的戶別，進行驗屋點交流程，基本上是以下程序進行。

2.1 驗水及驗電

通常客戶很少隻身前往驗屋，會有兩個人以上一起來算是朋友家人幫幫忙，有時室內設計師或驗屋公司會一同前往，但水電的部份，我們還是希望客戶自行確認，我們會分成兩組，一組驗水一組驗電。

水的部份就如上述我們自行測試的排水系統沒有阻塞的過程全部再測試一次讓屋主確認，電的部份也如上述我們自行測試的過程讓客戶再過一次，由於排水孔每孔都要測試一分鐘，所以同時進行來縮短驗屋流程。

建議今天如果你要購買新成屋，最好問問看業務方面驗屋的流程會怎麼進行，如果上述過程都沒有的話，建議還是要看看其他人的檢查清單和準備工具，才不會住進去之後被當冤大頭。

2.2 戶內器具使用說明及點交

驗完水電之後，就是戶內器具點交及使用說明的部份，通常會從玄關的部分開始，解說門口機的功能，然後看室內有什麼配置會在清單上一一點交，

玄關的部份有幾個開關插座，客廳除了開關插座還有網路孔、電話孔、電視孔、消防灑水頭、偵煙感知器等等，廚房櫥櫃裡小器具的使用方式，可拆卸式瓦斯爐的拆裝方式，特殊鋁門窗的開關方式等等的；到陽台介紹升降曬衣桿、洗衣機、烘衣機等等的插座排水；

浴廁則有置衣架、毛巾架、淋浴拉門等等物品，以上就是點交的過程，會比較繁冗，通常客戶會在真正入住後再問我們一次，畢竟裝修到入住的時間有點長，不過那也得建商這邊都有完善的售後服務才行。

2.3 客戶自行驗屋時段

這時候就是客戶自行看看有沒有什麼外觀上的瑕疵需要修補的，通常碰到的都是小刮傷、小撞傷、油漆髒污等等，有整理過的房子通常不會有什麼大問題，除非客戶資金問題不想交屋付貸款那另當別論，很多人問過我牆面裂縫有沒有安全疑慮，可以參考這篇「交屋驗屋Q&A：牆面裂縫跟結構安全到底有沒有關係」

房子最重要，最需要檢查的部分其實就是水跟電，再來是磁磚空心的問題，如果有木地板的話，要注意有沒有翹曲跟接合不順，比較在意品質的可以請建商安排陽台跟浴室的洩水測試；

防水的部份，自己驗屋很難去做窗框防水測試，如果真的在意就要請驗屋公司來做，我個人覺得在這部份驗屋公司是滿專業的，不想花這筆錢的人可以在雨天的時候去看房子，這時候房子有漏水就超級明顯，要不要請驗屋公司的部份見仁見智，但我的感受是他們為了博取客戶的信任會硬是挑缺失出來，畢竟你花錢請他來他什麼缺點都找不出來你會覺得花這個錢不值得，這部份我沒什麼意見，只不過看在我眼裡覺得不是很值得就是了。