『以房養老』懶人包，資格條件、貸款試算，一次解析

以房養老貸款是什麼？

「以房養老」的正式名稱是「不動產逆向抵押貸款」，就是將持有的房屋，設定抵押給銀行，再由銀行以按月給付的方式，撥款給房屋所有權人（也就是借款人／債務人），作為養老金。

房屋所有權人於借款期間，每月僅需支付利息（每月撥付款項內扣，且不超過撥付金額之1/3），未收取的利息則計入債權，未來房屋所有權人身故、或者貸款年限期滿後，若法定繼承人有意繼承債務，需先清償貸款本金及利息；若繼承人無意繼承，銀行可依法處分（法拍）。

申請以房養老資格條件？

．年滿60歲之本國自然人（部分銀行為55歲或65歲）

．具完全行為能力

．票信、債信往來正常者（即信用良好者）

除了上述條件，大部分的銀行都有備註這項：「年齡+貸款年限≧90，屋齡+貸款年限≦60」，因此也需要注意年齡和屋齡是否有在規定的範圍之內。

以房養老貸款試算

「以房養老」貸款到底划不划算？我們直接試算給您看：

以房養老貸款每期收取的利息，會隨著銀行撥付的貸款本金增加，但多數銀行都有規定：「扣息上限為月撥付金額的1/3」，超過的利息就開始掛帳，等合約期滿後，再一次給付給銀行。

假設1,500萬的房子，銀行核貸7成、貸款年限30年（=360期）、年利率1. 61%，每期撥款金額為29,166元，利息扣除的上限為9,722元。

第1期實領：29,166元

第2期實領：29,166元  –  39元(利息) =  29,127元

第3期實領：29,166元  –  78元(利息) =  29,088元

以此類推…

第251~360期實領：29,166元  –  9,722元(利息) =  19,444元

也就是說，實際可領到的錢會愈來愈少，到251期的利息剛好到扣除上限，即9,722元，超過的利息開始掛帳。

這代表往後10年，每個月只能領到19,444元，而且等到合約期滿時，累計掛帳利息總計有233,163元。

以房養老貸款的利率是每月定期浮動計息的，因此還要考慮如果未來利率上漲，每個月領的錢會縮水更多。