【每日分析】美國房市遭遇巨大危機，未來回報難以超過通膨！

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最近美國股市的表現極其糟糕，三大股指同時跌至重要心理關口。投資者們紛紛拋售股票，並想要尋求相對保險的資產。房地產自然被備受關注，然而美國房市的表現卻並不好。昨晚，美國發佈了8月份的房地產資料，新屋銷售總數嚴重下滑，遠低於市場預期，體現新房的購買欲望顯著下滑。

無獨有偶，作為美國地產最先行的指標，NAHB房產指數不僅連續兩個月下滑，兩次數據還均遠低於預期。9月18日發佈的數據更是跌回榮枯線之下。 明明聯準會已經停止加息了，為什麼房地產資料反而表現不佳？

這自然和美債利率近兩個月的飆升脫不了關係，要知道，當前美國的長債利率已經飆升至08年房市崩潰前的水準。國債利率的飆升帶動了房貸利率同步大漲，尤其美國的固定利率還是30年期的。因此美國新增房貸和美國30年期國債的利率走勢幾乎一模一樣。

近兩個月來，不斷上升的房貸利率疊加處在高位的美國房價，令房市由漲轉跌，8月和9月份指數的表現極差。由圖可見，NAHB房價指數與國債利率呈明顯負相關，一同經歷了四個利率週期。由於利率影響與房價資料的滯後性，反映到房價指數往往有一個月的延遲。當前的房市週期無疑指向下跌的方向。

所以問題就變成了，為什麼明明不加息了，國債利率卻在飆升？說到底還是通膨的頑固。雖然聯準會停止了加息，但是卻不斷延長高利率的持續時間，延後降息的判斷。對短債（6個月內）的影響還小，但直接拔高了長債的利率，導致貸款利率上升，美國房市也因此陷入熊市當中。房市的問題也會進一步傳遞至經濟活動中，導致美國經濟萎縮。

綜合來看，未來兩到三年的美國房市（也會影響其他西方國家）即便能夠撐住不跌，但也很難像前兩年那樣上漲。投資者如果要追求高於通膨的回報，不管貸款與否，房地產都不是最好的選擇。

2023.09.27重要經濟數據

09:30 澳大利亞8月CPI年率

20:30 美國8月耐用品訂單月率

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