回加日記第二篇：如何揾屋？

上一篇講到我們選擇了素里市。所以這一篇專門説説我們下一步做的事情，就是買屋。

爲什麽那麽人未到先買屋？隔山買牛點得呢？

趁早買屋有3個重要原因：

1. 加拿大現在是賣方市場。加上全球央行會大放水，房價每天在升。
2. 定了住處，就方便替小朋友找學校。
3. 趁你在香港還有工作有穩定收入，可以用海外收入來向加拿大銀行申請按揭

關於賣方市場，最近有報道說1個賣盤會有7個買家。而且二手屋經紀會讓買家出價bid，價高者得。所以每次成交都高出很多溢價。

如果你知道小朋友要進那個學校，那就可以縮小揾屋範圍。

第三點大家要注意，加拿大的銀行是接受利用海外收入作爲貸款資格證明的。唯一就是只能貸款最多60%。因爲香港樓價高，所以對很多家庭來説賣掉香港層樓來這裏買屋卓卓有餘，但買樓無理由唔用杠桿，因爲現在是非常低息的時期（1%上下）。即使有傳聞加息，也不會加太多不竟經濟其實沒有大起色。譬如100萬的樓，借60萬，省下的60萬用來投資，或者可以賺取5%-10%收入。加上把地下一層租出（譬如每月1800加元），還有政府給小朋友補貼，如果唔大洗，差不多夠一年生活費。

但係，如果你到埗后才買樓，問題就比較大，因爲你在加拿大沒有credit profile，而且如果一直找不到穩定的工作，你就一直燃燒家庭存款，就會令屋企人精神緊張，壓力好大。

所以我地決定先買屋。現在看回去是非常正確的決定。

那究竟應該買Detached House，Townhouse, 還是Condo？

我地覺得既然來到加拿大，就係希望小朋友有更大的生活空間，所以選擇了買Detached House。因爲近年房價升太快，各區政府都鼓勵拆丟舊房子后，讓開發商開發密度更高的Townhouse或者Condo。比較affordable，而且可以引進更多人口，讓經濟更發達。100萬以下預算的朋友，建議可以買Townhouse。Condo的話更適合2人小家庭。

其次，位置選擇和香港的邏輯不同。香港大家都希望樓下就是地鐵和商場，最好不用走出街。但加拿大的Sky Train站一般都是罪案率最高的地方。流浪漢和道友比較多，針筒隨地可見。除非必須每天坐天車上下班，不然住所最好遠離天車站。這裏買東西多數要揸車去附近的mall，所以好少話步行就能買餸。但這也是爲什麽很多華人會選擇列治文的Condo，落樓可能就係大統華（最大的華人超市）。

接下來就是揾邊個幫手揾屋呢？

首先有幾個手機APP可以先安裝的：Google Map、Zolo和Zillow。Google Map可以幫你遠程看看目標地區四周環境。Zolo和Zillow有真實房源，可以用來比價。

我地比較好彩，剛好有另一個朋友一家也回流。他們父母一直在溫哥華，所以幫他們看了50多間屋，最後選了一個新樓盤。因爲剛好樓盤也在素里，我們找了個之前認識的經紀朋友幫忙去現場考察，並跟開發商對接。很快就談好了。還幫經紀朋友賺了佣金。因爲發展商會給經紀佣金。

接下來就是找銀行，我們的經紀朋友再次起到作用，給我們介紹了2間銀行的貸款經理。銀行貸款經理讓我們先開個Chequing和Saving賬戶，然後就提供海外的收入證明做審批。兩間銀行都批了。一間只能貸款50%但利息低一點點。另一間可以貸款60%利息稍高一點點。我們選了後者。因爲cash在手很重要，可以創造收入。

這裏提一下，在銀行審批貸款前，可以wire多點錢進加拿大的賬戶。這樣能提升銀行對你的“瞭解”和信任。畢竟銀行賺錢是靠控制風險。他們覺得你風險少，給你的利率就低一些或給你成數多些。

審批後，就需要2個重要的角色。一個系加拿大的Notary Public，他會幫忙和開發商和銀行幫你完成所有paper work。另一個是在海外的加拿大持牌律師，他/她負責在海外見證你簽署貸款及交易文件。一般Notary Public可以幫你介紹身在海外經常合作的加拿大律師。

最後到了付款時間，很奇葩的，銀行要求我們發傳真（fax）來指示放款給開發商。這年頭要找一個傳真機不是容易的事，但剛好我們家的打印機有fax功能，問題就解決了。

從頭到尾，我們都沒有到過加拿大，間屋就搞掂左！非常幸運。因爲去年疫情期間出行不是容易的事，還會有中招風險。

新屋鎖匙經紀朋友公司幫忙快遞給我們。大功告成。

下一篇，我們説説找學校。