房雷滚滚

大家晚上好，

我是刀哥。

今天公司加班，

回来晚了，

所以文章晚了点。

昨晚有同学留言说佳兆业爆雷了（这位同学消息好灵通），

今天果然爆雷了，

看来地产行业是真的到处都是雷：11月4日消息，

佳兆业的理财产品兑付出现逾期。

这也是继中国HD之后，

又一家房地产企业的理财产品兑付出现逾期。

11月4日上午8点，

部分理财产品的投资者聚集在佳兆业的办公地深圳嘉里中心寻求兑付方案，

随后，

交流场地转移至友谊酒店。

现场涉及近千名投资人、

理财产品总金额约127亿元。

如果单纯从财报上看，

佳兆业集团还是不错的，

下图可以看到，

公司的半年营收300亿，

净利润30亿：

最新截止到6月30日的财报显示，

公司账上还有419.49亿现金，

公司的资产总额超过3100亿：

而负债总额2376亿：

从公司的半年报的审计数据看，

公司账上还是有400多亿现金的。

但地产行业大部分都是高杠杆经营，

佳兆业毫无疑问也是高杠杆，

而且多数为美元债。

净资产负债比率为93.7%、

现金短债比为1.53、

剔除预收账款的资产负债率为69.9%，

属于“绿档”。

而现在公司拿不出钱去做理财产品的兑付，

并不是公司没有赚到钱，

而是因为今年部分高杠杆地产行业给资金方都带来了巨大的压力，

特别是HD使得地产行业风声鹤唳。

所以很多资金方都进行抽贷或者撤资，

那么高杠杆企业赖以存在的核心要素：资金，

就没了。

继而产生流动性问题。

昨天文章写的阳光城是这样的问题，

今天的佳兆业同样是这样的问题。

造成这样的局面，

给我们的思考是两个方面：

1. 高杠杆企业的抗风险能力太差。

这是我们反复在强调的问题，

高杠杆企业，

一定要谨慎。

特别是跟金融机构借债比较多的企业（一般制造业如果高杠杆，

相对好点，

因为制造业如果是应付比较多，

起码是供应商，

如果是固定的账单周期，

其实问题不大），

这方面地产行业首当其冲。

一些小银行同样是高杠杆，

也同样会面临这样的问题。

我们之前反复说的，

就是银行赚5元，

跟白酒赚1元享受的估值是一样的。

例子很简单，

银行10倍PE，

白酒50倍PE，

投资人更愿意去投资白酒而不是银行，

核心就是白酒赚的是真金白银，

银行是通过高杠杆赚的钱。

2. 一棒子打死几个行业龙头会使得行业流动性出现巨大问题，

继而可能会传导到整个行业，

产生系统性金融风险。

现在很多民营房企，

如果资金正常，

稍微过个几年，

把港股卸下来，

大概率是可以撑住的，

但问题是，

HD事件以后，

整个行业，

从监管层到银行到金融机构，

都是一刀切，

直接断掉很多公司的现金流，

这就会对一些本身资产、

营收都还不错的小型房地产公司产生致命影响。

佳兆业就是一个例子，

阳光城也是一个例子。

我相信，

还有很多像佳兆业一样的公司，

现在也面临同样问题。

继而，

我们可以推测，

整个国内的房地产行业，

流动性可能都出了巨大的问题，

除了头部的房企以及一些国企。

房地产企业出问题，

最终也会传导到房地产行业，

进而会对每一个投资者、

居民都会产生影响，

如果处理不好，

会带来大面积的金融危机。

好在国内很早之前就注意到这个问题，

特别是最近几年，

不断提高买房人的首付比例，

彻底绑住买房人，

把泡沫逐步消化。

试想下，

如果之前房地产市场不调控，

不限购，

很多投机客开始炒房，

深圳房地产市场炒到20-30万/平完全有可能，

房产全部都在一些炒家手中（买房人同样是高杠杆）。

当地产行业出现危机的时候，

问题就大了，

房子届时会高位跌落，

卖不掉，

继而产生类似于股灾一样的情况。

而房地产跟股票还不一样，

房地产是金融之母，

是很多资产的抵押物，

最终会带来银行、

金融机构等一起出现危机。

最终有可能产生金融危机。

不了解的可以再去看看08年美国的金融危机就知道了。

所以，

国内前几年开始的限购，

提升首付比例，

整体措施还是对的。

因此，

房地产市场即使部分房企出了问题，

整体风险还是相对可控的。

而最新佳兆业的解决方案也是比较粗暴：卖资产。

佳兆业集团已经着手处置重大资产处置的资金，

将专项兑付锦恒财富所发行的产品。

作为补充，

佳兆业集团在深圳旧改项目有95个，

预计总货值6000亿，

立项项目14个，

预支预计货值1100亿。

立专规项目有9个，

预计货值802亿，

主体阶段项目有1个，

货值49亿，

另有前期项目71个，

货值约4000亿，

即将预售项目在深圳也有4个，

货值163亿。

据悉，

以上项目的销售回款或资产处置均可以作为景恒财富的产品兑付的资金保障。

据了解，

吴建新称，

佳兆业拟着手处置资产清单，

包括价值818亿的18个深圳项目，

以及佳兆业权益258.39亿，

预计2021年3月处置完毕。

项目包括南山住宅项目、

田东山小区项目、

大鹏金沙湾国际乐园、

金沙湾万豪酒店、

福田佳兆业深圳科技中心总部办公楼以及坂田佳兆业城市广场等。

有些人提出，

说让政府收回之前卖的土地，

把钱给房企，

我看这些人真的是想屁吃。

政府的钱可能都发了工资了，

哪里有钱退给房企？

前阵子我跟大家讨论过房产税，

里面也提过，

房产税是一定要收的。

为什么征收也很简单，

过去的土地政策是卖地。

但城市建设完成，

人口负增长，

新生儿越来越少，

房地产市场逐渐饱和，

卖地已经失灵了。

那么问题来了，

地方政府的财政怎么办？所以，

房产税这个时候就成为土地财政的重要组成部分。

文章在这里，

有兴趣的可以再看看：简单聊下房地产税

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1. 证监会公告，

中国移动首发上市申请获证监会发审委审核通过。

注：此前在8月18日，

中国移动公布A股IPO招股书，

拟于沪市主板上市，

计划公开发行A股股份数量不超过9.65亿股，

拟募集资金560亿元。

这真的是超级IPO了。

不知道走势会不会复制中国电信，

给大家看看中国电信8月20日上市以来的走势图：

中国电信我中签了，

不过当天就卖了。

这次中国移动，

讲真，

我都不太敢申购了，

很有可能会直接破发。

懂的同学可以留言分析下。

各位晚安，

感谢各位点赞在看