物治貝克

我是貝克,這裡是由一位物理治療師建構的國度,談物理治療,也談人生大小事

沒頭期款怎麼辦?可以試試這個方法!|我的買房紀實,在蝸牛沒殼之前(一)

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在現代這個低利率高房價的時代,

「房貸」依然是令人壓力山大的元凶,

所以很多人轉向「租房」之路。

但「租屋其實就是幫房東繳房貸」這句話所言不假:

對於投資客來說,買房就是投入頭期款和裝潢費,

然後讓租客用租金來幫他們繳房貸。

一間房子可以隔多少間就隔多少間,

加上美美的裝潢,一間房子能收到的租金就相當嚇人,

常常是能超過自身該繳的房貸的!

所以你能想像你付出的租金是比假設你能買到的房貸來說還要更高的嗎



頭期款怎麼來

但就真的湊不到頭起款啊!

沒錯,當初在考慮買房的時候也是覺得這個坎大概要40歲左右才能跨過去吧!

所以既使為了那一點虛榮感看了不少房子也都真的「只是看看」,

這就是現實:明明房貸有能力還,卻出不起頭期。

但換個角度想,只要想辦法生出頭期,擁有一間房子就不是難事!


沒有頭期款就是......沒有一筆現成的現金,

所以最簡單的方式就是「借錢」!

跟朋友、親人、甚至銀行都有可能借到這筆錢,

只是人情債難還;銀行信貸利率高的嚇人,

在頭期款這筆不小的數目下,將來的日子肯定難過。

所以在盡可能都是自己處理的前提下,

我們必須尋找「利率低的借錢方案」!


後來我想到:如果拿媽媽的房子貸款借錢呢?

房貸利率低,能貸的錢又多。

對銀行來說房貸其實算是他們很願意借錢的方式:

畢竟房子不會跑,你跑了、繳不出錢了直接法拍就好。

但要記得,用中古屋做房貸本來貸款成數就相當低(約6成),

而且利率通常比較高(約2%),還款年限也比較低(15年),

所以通常是缺多少貸多少。


最小化頭期要貸的金額

因為用中古屋貸出來的利率會比較高,

當然是能貸越少越好


再分享這個方法之前,我們必須選擇「預售屋」。

可是,「買預售屋風險很高耶!建商捲款潛逃該怎麼辦?」

這或許是很多人的疑問,但其實:

在現行法規下,預售期間的款項都不會進建商口袋

而是會在跟建商合作的銀行裡開設一個臨時戶頭。

依照每個建商的方案:

依工程期繳款、工程零付款、每月繳款......

建商只能確認戶頭裡是否有足夠的金額,

以此保障每個買預售屋的買家。

就算到時候運氣差,建商跑路,他們也拿不到任何一毛錢!

所以現代買預售屋已經相對安全很多,

基本上只要選擇信譽不錯的建商、房子已經開始蓋了的建商,

大概沒有甚麼建商落跑的問題,畢竟成本已經砸下去了嘛!


因此,建商在販賣預售屋的時候會有比較大的空間讓你還款。

主要就是因為房子根本還沒蓋好,買家要單靠「紙上談兵」的方式就決定買你們家的物件。


後來跟老婆買的房子就是正在蓋,而且還要大概兩年才蓋好的房子。

這個建商的頭期方案是「按工程期付款」,

也就是說當工程進行到一個段落才需要付分期款。


假設頭期款再加上交屋所要的各種雜項支出要210萬(這樣的房子大概是1000萬左右的物件)。

以後面800萬的還款年限30年、利率1.6%來說,每月就要還27996。

為了每個月都能償還全部房貸,每個月必須要能固定存下至少27996+「每月頭期房貸」。


在工程期間,800萬房貸還未需要付,所以每月扣掉頭期房貸還剩27996,

因此到工程期繳交結束(21個月)你能存下587916,

這些多存下的錢就是頭期房貸可以少貸的部分,

也就是說210萬減掉587916等於1512084(這就是你實際要貸的金額)

每月大概要繳9740左右。


而27996+9740=37736,

就是你必須確定每月能存下的金額。


上面這個例子雖看起來還是需要繳不少錢,

但這可是1000萬的新房子,你還不用馬上拿出一筆錢。

台北就不用想;在新北也就能買到不錯的房子了!

當然,如果你本來就有存下一筆錢,

上面的數字可以更少。


預算評估

因為你把頭期也算進還款的部分,

所以更要精算一下日後每月要還款的金額。

如此一來,要有心理準備:

要嘛住的比你想像的遠;要嘛住的比你想像的小。

但就跟從美食熊貓、吳柏毅外送員事件看物理治療職業選擇裡說的一樣:

工作地點跟家裡間的移動風險是要考量進工作選擇的。

買一個足夠大卻總是要勞碌奔波上下班的房子或許不是一個明智的抉擇,

再加上現在 買房 真的是明智的選擇嗎?|為什麼我一定要現在 買房 ?!提到的:

買房一定要加上「投資」的心態,

因此我還是主張「先求有再求好」。


首先,確定你能拿來貸頭期的房子可以貸出的金額,

以此金額作為頭期的房子總價就是你的極限,

薪資再高你也沒辦法現在生出這筆錢。


一般來說,預售屋的價格大概一定能讓你殺個1成,

剩下的就要靠技巧了(之後再分享我們怎麼殺價的)。

所以當你看到一間預售屋很喜歡(之後也會分享我們怎麼挑房子的),

開出的總價在你設定的極限之下,

可以利用它的總價去估算你需要每月繳交的金額,

並盡可能「殺」到你能負擔的金額以下甚至更低,

不成功就鐵了心換別間,

最後一定能找到「適合」你的房子。



就如同現在 買房 真的是明智的選擇嗎?|為什麼我一定要現在 買房 ?!裡提到的:

以「自住」來說,甚麼時候買都不虧,不用刻意等到低點;

但如果薪資凍漲,買房就變的需要趕快行動。

然而,就是這個「趕快行動」才讓人裹足不前,

於是我們在決定一定要買房之後討論了很久想出這個方法,

再回想到很多網路上說的「無本買房」......

嗯?好像想通了甚麼。


此外,買房是有很多「雜費」要支出的,

代書、驗屋、交屋、火險......等等,

如果你要裝潢,再加上傢俱、家電,

這會是一筆不小的額外開銷。

我們買的這間建商當初是跟我們收25%的頭期,

也就是說本來我們的只需要再跟銀行貸75%就行,

但卻可以貸到80%,也就解決了一些傢俱家電還有一點系統櫃裝潢的資金。

當然,這也要看建商的方案,還有有些建案是有附裝潢的。

所以如果你中意的房子沒有這樣的條件,還是要留有一筆資金作運用,

才不會被這突如其來的帳單嚇到喔!

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