“韩国全租”租房子不用钱（免费住！？）一起了解韩国房地产投资（GAP投资）

前言

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最近因为要装修房子，所以就有在线上搜索一些室内设计，室内装潢之类的。


就让我发现一个韩国租房综艺节目叫“帮我找房子吧”，主持人会根据素人嘉宾的需求和预算帮他们找几间房子，最后由嘉宾选择，然后节目组会提供一些搬家援助金。


而节目中一直频繁出现一个词“全租”，起初还以为是签合约一次性给2年租金，以此换取比较便宜的租金吧？


但是听到他的租金觉得不对，两个人住的公寓既然要3亿韩元（RM1 M）？吓得我马上去上网搜索找资料。

韩国独有的租房方式

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韩国租房分为3种：

• 月租
• 半全租
• 全租（韩国独有）

月租

顾名思义就是每个月交房租，会要求先支付一些押金就和大马押金2个月差不多，这和大部分国家的租房是一样的形式。

全租

这个就牛逼了，在韩国全租就是你一次过缴交一笔保证金给房东（比如3亿韩元），然后两年的合约期间你就不必再付房东任何租金（水电瓦斯自付）。


然后两年合约期满后，房东会原封不动的还回你，当初你缴付的3亿保证金。


所以今天你用3亿住进了一间房子，两年后你离开他会还给你那3亿，那不就是你免费住了这间房子两年（WHAT？！）


在那个节目里面看到很多很漂亮的都房子都是韩元3亿以上的，也就是说你要想住免费房子，你必须有现金3亿（RM1 m）

半全租

就是如果你没有足够的现金支付那昂贵的保证金，那他就会要求你每个月再支付一些租金。


那就是房东有一大笔保证金，每个月还有一些月租好收，难怪韩国的贫富差距会如此之大。


这样的做法无非只是让富人更富，穷人更穷。

房东的收益

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免费的东西往往是最贵的，表面上看租客只是给了保证金而保证金又可以全额退回，看起来是免费的。那房东赚什么？

利用保证金投资

房东拿了保证金之后可以投资在各类的金融商品，比如：股票，债券，信托基金等等。


而回报的多少就根据房东个人的能力了，如果房东利用这笔钱去创业，或者买入其他的产业再进行出租，那收益可是相当可观的。


根据韩国评估委员会，韩国的不动产投资信托在2018年的平均年股息收益率达到8.5%。原文


以3亿韩币来计算8.5%的股息收益，房东每年可以获得2千5百50万的收益（RM90k）。

复利收益

如果房东每年把股息再进行投资的话，那他可以在:

• 第10年的时候赚到第2间值3亿的房子
• 第15年的时候赚到第3间房子
• 第18年赚到第4间

更可怕的是从第20年开始他将会每两年赚到1间房子，第30年开始他将每年赚到1间房子。


这就是复利的可怕，在韩国你老爸在你出生的时候为你买入一间房子并开始进行投资的话，你18岁的时候就是4间房的包租公/包租婆了。


是不是突然很恨自己的老爸没有为你那么做，但是那只是在韩国才有的 “租屋方式”。


马来西亚人如果有RM 1 M肯定就自己买房子了。

房东的风险

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那房东就包赚没有风险吗？那当然是有的。


首先我们要有一个认知就是，当租户合约到期离开的时候是要拿回他的保证金的。

投资是有风险的

你把人家给你的保证金用作投资，创业结果亏本或失败了，没办法全额还给人家怎么办？


或者只是股票短暂的账面亏损，可是租期又到了人家不要续租了，那你是否要认亏卖出贴点钱还给租客。

租客交接的时间点

当租客合约到期时，你必须提前找到下一个租客，而且在当日把款项转给你，好让你退还给上一任租客。


每个租户的交接要做到无接缝交接是有难度的，毕竟不是每个人都能配合房东的合约时间随时准备搬进去。

GAP投资

因为“全租”这种形式的租约，让炒房者可以利用租客的保证金加一点点自己的贷款就可以轻松买下一栋房子。


然后再等房价被炒高的时候卖出，以此来赚取差价。这样就如同股市里的投机者一般。


当你听到这区的楼价会涨，然后你去买的价格如果已经是被人炒高的，那你买入过后房价可能不会再涨。


反而是回调到原有的价格，那你就有可能蒙受亏损，当你亏损的时候当然不会选择卖出。


可是租客的租期已满，他想要拿回保证金，而你却已经把人家的保证金都拿来买这间房了。


你必须找到下一个租客，拿下一个租客的保证金来退还给上一个租客，环环相扣，万一没人要租你的房子你就头大了。


在韩国房东没办法还租户保证金的新闻已经屡见不鲜了，所以世界上没有包赚的投资，投资的风险要自己拿捏哦。

租户的收益

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前面说了那么多房东的好处，那租客全部都是愚蠢的受害者吗？他们怎么不直接购买房子呢？


为什么他们明知道房东收了那么多好处，却还愿意租呢？

等待适当的买入时间

当整个房市的价格已经被炒到冲破屋顶了，有些人就选择先不要买房先以全租的方式租房。


当房价回到合理的价格的时候才买，这样也不是没有道理，反正两年后还是可以拿回保证金啊。

随时可换房

全租的另一个好处就是你可以不断的每两年就换房子，这样对利用跳槽公司来提高薪资的上班族有利，不会被房子绑在一个地区。


而且你可以尝试住在各个不同的郊区，不同的房型，看看各个环境再决定要不要长期定居在那里。

租户的风险

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虽然说两年后你拿回了保证金，但是经过通货膨胀以后你的保证金或许就没有2年前的价值了。


更况且有些人也不是全租2年，有些甚至是10-20年都在用全租的方式，这样导致他的钱正在慢慢的贬值，而他却没有意识到。


那是非常危险的，因为你连自己正在慢慢变穷都不知道还沾沾自喜觉得自己住了免费的房子。


别人正在用你的钱来赚取更多的钱，而你本身也是协助者。

总结

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看到韩国很多炒房者利用租客的保证金来买房，就给我一种 “泡沫”的感觉，而且好像正在越来越大。


这就让我回想起之前读过的 “次贷危机”，同样也是经济能力没有达到某种水平的人，获得了某种买房的方法。


然后大家就一起把房价炒高，利用这种方式来全民买房炒房，直到没有人接手的时候高塔的崩塌就会开始。


每个金融商品都有存在利弊，毕竟这些金融商品也是“人”发明来利益自己的。


作为一般投资者只能不断的学习，参透其中的乾坤才能从中获利或者提防别人，毕竟害人之心不可有，防人之心不可无。

学习如何精明用“钱”阅读钱的3种用途，点这里

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Original link: 小树苗