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英國置業注意事項:按揭篇

形形式式的英國置業按揭種類在坊間流通,特別是利率、供款年期、壓力測試等等。作為一個移民初哥,究竟應該如何選擇呢?

英國一直是港人首選移民的地方,選擇適合自身的按揭計劃,有助早日獲得理想家園的擁有權及提升生活質素。除了在港或本地銀行申請按揭買英國樓,以及透過代理申請。形形式式的按揭種類在坊間流通,特別是利率、供款年期、壓力測試等等。

按揭種類

定息按揭:

英國置業者可設定為2-3年的定息期,鎖定未來兩三年的指定利率,免卻將來利率波動的風險。定息期後,可重新選擇新的定息按揭計劃,作為日後的供款模式。

浮息按揭:

主要是按照目前市場利率而定,供款利率會不時轉變,適合英國置業者在目前全球的低息環境下使用。

還息不還本:

這還息不還本的按揭計劃,可只每月償還供款利息,適合想維持現金流及減輕供款負擔的英國置業買家。

申請按揭途徑

不論自住或出租,香港有3間銀行可讓英國置業者申請買英國樓按揭,如滙豐銀行、中國銀行及東亞銀行。申請條件有一定的要求,例如選擇城市有限、年薪達致某個水平、最高按揭成數與物業性質掛勾等。

除了本地銀行業,還有協助海外或英國置業的按揭貸款渠道。不同公司會有很大差別,特別在欠缺擔保的情況下,因此需多注意按揭成數、收費、利率及條款。

利率

利率主要取決於所選的按揭方案,定息與浮息按揭有著不同的利率,不過大部分一般按揭的利率,與還息不還本的按揭利率大致一樣,模式類似日本置業

以銀行所訂的利率+英倫銀行的基準利率為例子,實際利率(APRC)約在2.5% - 3.5%左右。另外,實際利率水平需視乎英國置業者各條件,包括信貸紀錄、入息、按揭成數等而定;若超過4%的按揭計劃,通常不會在買日本樓考慮之列。

按揭成數與供款年期

按揭成數及供款年期主要分為英國公民及非英國公民。

英國公民置業:

2013年起,英國實施置業援助計劃,並延長至2023年。Help to Buy計劃涵蓋英國公民或有簽證合法居留的人士,首次置業的買家只要支付5%首期,均可在英國置業。而英國政府會提供15%-40%的房屋貸款,首5年無需繳付利息,餘下貸款額則由銀行承造按揭。這有利於在英國置業的申請,其計劃僅適用於首置或換樓人士,樓價上限600,000英鎊,可以用以補貼英國留學費用

非英國公民置業:

海外購買英國物業,只能以買後出租的方式(Buy to Let)申請按揭;一般銀行可對Let to Buy可承造按揭最高成數(LTV Ratio)只有70%,而且愈高LTV Ratio,利率會相對較高。另外,普遍英國按揭供款年期最高可達30年或以上,而供款年期計算方法,是以退休年齡減去供款時的年齡而定,例子:

退休年齡(60) - 買樓時買家年齡(35) = 最高可供款年期(25)

壓力測試

不論在香港銀行或使用其他途徑均需進行壓力測試,由於金管局的壓力測試門檻偏高,再者其將海外置業的風險計算在內,審批檻會更嚴格。 另一途徑,BNO英國移民買家可透過英國的按揭經紀,申請當地銀行的按揭,故此無需經歷香港銀行的壓力測試。英國置業的條件比香港寬鬆,主要視乎供款與入息比率(Debt Servicing-ratio,DSR),兩地在DSR上的要求都有一定差別。

在本港的壓力測試下,DSR的要求為供款人入息的一半。假設在加息3厘之下,供款人的DSR亦不能超過60%;至於英國銀行審批按揭的DSR標準,而且每間銀行都不一樣。此外,英國銀行在審批時,也會留意供款人日常開支及債務情況,在申請按揭時可先檢閱一下自己的開支情況。

以上的五大元素,好讓英國置業者比較及選擇各大的按揭方案,做好英國移民準備


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