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[Steve看屋] 重劃區基本觀念篇

最近對於看房產生了興趣,但對於我個小小上班族而言,價格較高成熟的區域實在無法去正面對決,因此對「重劃區」產生了一點興趣,重劃區是一種新興的住宅型態,擁有了街道整齊、屋齡較新與房價較低等優點,但相對的缺點也有交通、生活機能不便等。因此決定要做看重劃區的筆記。

重劃區的需要理解的基本知識:

1。施工期可能需要少多年?

我們首先一定需要有一個認知,在每一個重劃區在發展起來前,都一定會面臨一段交通不便的黑暗期,基本是已10~20年起跳。以台北最代表的區域,為台北市信義計畫區和淡海新市鎮,但它們一路走走跌跌也已經過了20年,20年才達到目前的開發規模。因此購買重劃區,第一點且最重要的是交通不便與生活機能是否是我們可以忍受的。


2。投資客是否過多? 小心影響房價

重劃區其實有許多題材,在報章雜誌與媒體方面很常看到相關的廣告,因此很有可能在建商、仲介業者與投資客的炒作下,房價容易向上噴,有可能我們買入,我們有可能直接被套,因此自住客要小心確認這區的重劃區是否有過多的投資客。建議多看多比較。建議晚上去社區散步聊天,偷偷觀察點燈率XDD;亮燈的戶數多,代表自住客比例高,相反的,若是亮燈戶數寥寥無幾,如同空城一般,那就表示投資客占比極高。


3。當心買到的房子是工業住宅

一開始看房時,是否會確認土地是甚麼標準?在雙北市的重劃區很常看在不少「工業住宅」,也就是指建商在工業用地興建一般住宅並銷售,這是屬於違法,若經檢舉我們買方也有可能有受罰風險。建議多注意。


4。若有政策加持,此區才有潛力

重劃區再發展的過程中,會有不少利多消息如交通建設、重大建設、商業發展、學區、綠地與公園當生活機能逐漸完備,往往就會有價格抬升的效應,因此越往買就會買到相對高價。 但要注意一點,就算有利多消息,市場也要符合供需需求,若是市場接受度不高,很容易造成房價下跌,經過小弟我的判斷研究,魚肉一定是中段最肥美,因此購屋族別過早搶進重劃區,等到有基本建設或是政策通過再進場,若有重大設施也會幫助穩定價格。

工業住宅售價較一般住宅建案便宜2成左右,但銀行貸款額度常常會少1成,我們要特別的小心,保守一點可以向地政單位申請都市計畫圖或調閱謄本確認。


5。定期去關心開發進度

買重劃區,就是看中此區的發展潛力,我們常常夢想它就是下一個信義區了,但現實的狀況是,不是每個區域都可以發展成信義區,因此查證重劃區的開發計劃,也是一門必做的功課。重劃區的開展,很大依賴源於政府政策,因此最好定期查詢政府機關的資料,像是捷運局、地政機關所提供的開發計畫。最棒的工具,就是網路了,一定要多多利用。


6。確認旁邊是否有私人用地

在重劃區買房子有先來後到的重要性,由於重劃區仍處於開發階段,因此你不知道未來旁邊是甚麼? 有可能我們買了一間視野絕佳旁邊沒有建物,但不久後卻有了一間摩天大樓超越了你家,而遮蔽原有的美色景色,更差的是有可能連太陽都照不進來,先買的自住客反而吃了大大的虧。 建議確認都市計畫圖,或臨路第1排的房子是絕佳區位但相對價格會高了點,若有以建設的設施也不錯,如公園綠地或是學校等,但切記要小心「私人用地」,有可能未來很可能擋住家裡看出去的美景。


7。棟距過小,會不會被看光光XDDD

你有自家棟距過小的困惱嗎?在社區間的距離過於密集,或同個社區內住宅棟距過小,常常有不小的困擾。想想我們在洗澡,或做啥事時,有可能被鄰居一覽無遺,隱私權堪慮,將是多麼尷尬阿!例如新北市新板特區就存在不少棟距過近的社區,這是我們可以多加注意的事項。


8。廣告話術要能分辨真假,多求證即是王道

廣告的話術聽聽就好,常常推銷業者會將重大建設、生活機能被說得天花亂墜與偉大時,最好先去上個廁所冷靜一下,我們一定要向當地地政機關查證,或者跟附近房仲交叉比對,以免當了冤大頭。最常出現出「開車10分鐘,直達XXX」、「只要XXX萬!入主XX核心,捷運旁X坪大花園」之類的訴求,若你不求證,一定當冤大頭。舉例某家建設說10分鐘走到捷運,買到賺到,而我實地實驗走了快25分鐘,若真的買下去,真的賺到每天運動步數成就達成.....這種近似「廣告不實」的行銷手法,聽聽就好,最好要有實驗家的精神。


9。重劃區旁若有舊市區,真是爽爽的

買重劃區最怕買在啥都沒有的的荒涼之地,雖然也許未來有各種建設逐步到位,但在尚未成型前,你不知道等多久,因此網路上專家建議,若旁邊有鄰近舊市區街廓的重劃區比較穩當,入住後的生活機能也依靠旁邊的舊市區,即便馬上入住,基本的生活機能都不會太差,不然我們買了,是不是20年後才能入住XD。


10.基地實際位置究竟在哪?

實際上基地位置我們有確認過嗎? 你確認是在重劃區裡嗎? 有些建商為了提升吸引力而在廣告上主打建案位於重劃區,但實際上基地卻不一定真正位於重劃區內喔,因此若要購買先向當地地政機關查證,或者與附近房仲打聽,以確保房屋位置。


11.調查周邊土地,有沒有嫌惡設施?

由於重劃區處於開發階段,在看房時建案周邊可能還沒有任何建設,一定要看都市計畫圖,了解建案周邊的土地使用規劃,不然我們買在未來是垃圾處理場或者抽水站旁就GG了。







[Steve看屋筆記] 建築工法篇

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