[Steve看屋] 重劃區基本觀念篇

最近對於看房產生了興趣，但對於我個小小上班族而言，價格較高成熟的區域實在無法去正面對決，因此對「重劃區」產生了一點興趣，重劃區是一種新興的住宅型態，擁有了街道整齊、屋齡較新與房價較低等優點，但相對的缺點也有交通、生活機能不便等。因此決定要做看重劃區的筆記。

重劃區的需要理解的基本知識:

1。施工期可能需要少多年?

我們首先一定需要有一個認知，在每一個重劃區在發展起來前，都一定會面臨一段交通不便的黑暗期，基本是已10~20年起跳。以台北最代表的區域，為台北市信義計畫區和淡海新市鎮，但它們一路走走跌跌也已經過了20年，20年才達到目前的開發規模。因此購買重劃區，第一點且最重要的是交通不便與生活機能是否是我們可以忍受的。

2。投資客是否過多? 小心影響房價

重劃區其實有許多題材，在報章雜誌與媒體方面很常看到相關的廣告，因此很有可能在建商、仲介業者與投資客的炒作下，房價容易向上噴，有可能我們買入，我們有可能直接被套，因此自住客要小心確認這區的重劃區是否有過多的投資客。建議多看多比較。建議晚上去社區散步聊天，偷偷觀察點燈率XDD；亮燈的戶數多，代表自住客比例高，相反的，若是亮燈戶數寥寥無幾，如同空城一般，那就表示投資客占比極高。

3。當心買到的房子是工業住宅

一開始看房時，是否會確認土地是甚麼標準?在雙北市的重劃區很常看在不少「工業住宅」，也就是指建商在工業用地興建一般住宅並銷售，這是屬於違法，若經檢舉我們買方也有可能有受罰風險。建議多注意。

4。若有政策加持，此區才有潛力

重劃區再發展的過程中，會有不少利多消息如交通建設、重大建設、商業發展、學區、綠地與公園當生活機能逐漸完備，往往就會有價格抬升的效應，因此越往買就會買到相對高價。 但要注意一點，就算有利多消息，市場也要符合供需需求，若是市場接受度不高，很容易造成房價下跌，經過小弟我的判斷研究，魚肉一定是中段最肥美，因此購屋族別過早搶進重劃區，等到有基本建設或是政策通過再進場，若有重大設施也會幫助穩定價格。

工業住宅售價較一般住宅建案便宜2成左右，但銀行貸款額度常常會少1成，我們要特別的小心，保守一點可以向地政單位申請都市計畫圖或調閱謄本確認。

5。定期去關心開發進度

買重劃區，就是看中此區的發展潛力，我們常常夢想它就是下一個信義區了，但現實的狀況是，不是每個區域都可以發展成信義區，因此查證重劃區的開發計劃，也是一門必做的功課。重劃區的開展，很大依賴源於政府政策，因此最好定期查詢政府機關的資料，像是捷運局、地政機關所提供的開發計畫。最棒的工具，就是網路了，一定要多多利用。

6。確認旁邊是否有私人用地

在重劃區買房子有先來後到的重要性，由於重劃區仍處於開發階段，因此你不知道未來旁邊是甚麼? 有可能我們買了一間視野絕佳旁邊沒有建物，但不久後卻有了一間摩天大樓超越了你家，而遮蔽原有的美色景色，更差的是有可能連太陽都照不進來，先買的自住客反而吃了大大的虧。 建議確認都市計畫圖，或臨路第1排的房子是絕佳區位但相對價格會高了點，若有以建設的設施也不錯，如公園綠地或是學校等，但切記要小心「私人用地」，有可能未來很可能擋住家裡看出去的美景。

7。棟距過小，會不會被看光光XDDD

你有自家棟距過小的困惱嗎?在社區間的距離過於密集，或同個社區內住宅棟距過小，常常有不小的困擾。想想我們在洗澡，或做啥事時，有可能被鄰居一覽無遺，隱私權堪慮，將是多麼尷尬阿！例如新北市新板特區就存在不少棟距過近的社區，這是我們可以多加注意的事項。

8。廣告話術要能分辨真假，多求證即是王道

廣告的話術聽聽就好，常常推銷業者會將重大建設、生活機能被說得天花亂墜與偉大時，最好先去上個廁所冷靜一下，我們一定要向當地地政機關查證，或者跟附近房仲交叉比對，以免當了冤大頭。最常出現出「開車10分鐘，直達XXX」、「只要XXX萬！入主XX核心，捷運旁X坪大花園」之類的訴求，若你不求證，一定當冤大頭。舉例某家建設說10分鐘走到捷運，買到賺到，而我實地實驗走了快25分鐘，若真的買下去，真的賺到每天運動步數成就達成.....這種近似「廣告不實」的行銷手法，聽聽就好，最好要有實驗家的精神。

9。重劃區旁若有舊市區，真是爽爽的

買重劃區最怕買在啥都沒有的的荒涼之地，雖然也許未來有各種建設逐步到位，但在尚未成型前，你不知道等多久，因此網路上專家建議，若旁邊有鄰近舊市區街廓的重劃區比較穩當，入住後的生活機能也依靠旁邊的舊市區，即便馬上入住，基本的生活機能都不會太差，不然我們買了，是不是20年後才能入住XD。

10.基地實際位置究竟在哪?

實際上基地位置我們有確認過嗎? 你確認是在重劃區裡嗎? 有些建商為了提升吸引力而在廣告上主打建案位於重劃區，但實際上基地卻不一定真正位於重劃區內喔，因此若要購買先向當地地政機關查證，或者與附近房仲打聽，以確保房屋位置。

11.調查周邊土地，有沒有嫌惡設施?

由於重劃區處於開發階段，在看房時建案周邊可能還沒有任何建設，一定要看都市計畫圖，了解建案周邊的土地使用規劃，不然我們買在未來是垃圾處理場或者抽水站旁就GG了。