讓愛發電計劃 |《設計生意經》-簡述商業地產設計流程

因為自己做商業地產顧問的背景，很常與建築設計公司有所接觸，這也是翻開這本書的起源，希望多了解設計公司的語言。不過這本書更多的是說對於設計公司這樣糟糕的生意人，該怎麼做才可以讓自己的公司運作順利，可以賺錢又能持續發揮自己的影響力。

有一個設計師剛賺取了一大筆報酬，被問到該怎麼使用這筆錢時說道 : 繼續執業，直到把錢花完為止。

這本書很適合自己創業的設計師閱讀，想清楚自己的該怎麼做事，以及做些什麼。不過這篇文章想藉此分享商業地產的設計流程，也聊聊商業地產在設計上與一般建築有哪些邏輯性上的差異，所以內容就不跟著書的節奏延伸了。

商業地產規劃的陷阱

商業地產的建築設計脫胎自建築設計，但又與一般的建築設計不能相提並論，因為像是住宅、辦公室等的建築設計都有著更一致的標準規格，但商業地產除了外型有許多變化外，建築前就必須結合開發角度、設計角度、營運角度來作綜合考量，包含商業的市場發展、租戶需求、各項業態的功能差異、機電預留條件、消防分區、財務目標、開發時序等等都需要考慮進去，把這些內容都考慮清楚非常重要，因為商業地產的策劃及建築設計就決定資產價值的70%。

但大部分開發商不理解好的設計可以創造價值，不做商業定位與產品研究，一般來說要把項目做好，都需要先做市場研究、商業定位和物業產品定位研究，再來做規劃設計，以符合項目定位要求。而實際在操作時，開發商都希望設計院提供免費商業規劃方案，畢竟開發商大部分都是做住宅出身，覺得同樣是造房子內容一樣簡單，只要把重點都放在建築的外觀上就可以了。

商業地產規劃邏輯

但商業地產需要考慮的面向遠比住宅多上許多，簡單說商業地產在規劃時，就有幾個基本思考切入點：

（1）對接好前期商業定位與產品定位要求，專案上各類產品正確比例符合產品定位要求

（2）落實好規劃設計的控規條件各項指標

（3）構建好物業形態，能夠有效容納商業定位確定的商家落戶與運行要求

（4）佈置好總平面佈局，專案上各類產品正確就位

　這裡多說一點，所謂佈置好的總平面佈局，是依據各類物業產品的使用條件要求，讓項目上各類物業產品正確就位，比如商業需要臨街、酒店需要安靜、辦公需要安靜、住宅需要私密等等要求。
　具體來說大型城市綜合體項目總平面上物業，要注意基本的布局原則“金角、銀邊、草肚皮”。金角是一個綜合體內最好的位置，也就是街角處，這是人流最旺的地方，像星巴克、KFC都喜歡選這個位置；銀邊是指位於商業街的開口處，也是人流聚集的地方；最後草肚皮是指商場內場中間的位置，是一些邊緣性位置。
　項目上商業物業佈置到“金角或銀邊部位”；飯店（酒店）或公寓住宅安排在“安靜並有景觀的區位”；辦公或其他公共物業需要佈置在“方便與通達的區位”，如果項目上各類物業佈局沒有考慮這些基本的人流與價值關係，會導致項目整體價值目標的降低與減損。

（5）注意總平面的“三點”與“四線”，以及項目運行配套條件；

“三點”就是客流集散點、物流集散點、車流集散點；“四線”就是人流動線、物流動線、車流動線與垂直交通動線。這部份的設計需要以不同角度的使用者感受出發，看如何規劃才能最簡化人流方向。

（6）為項目上銷售與持有物業設計出相對獨立的間隔。

這也是作項目最後會被問的問題，卻也是最重要的項目規劃起點，如果項目會需要銷售，那就需要把各個店面都分別登記小產權，這樣才比較好賣，但這類型的物業，就比較沒辦法像持有型物業，打造一個體驗感比較好的商業空間。

商業地產設計步驟

說完了操作邏輯後，再來說說商業地產設計的步驟，這對於商業項目的操盤者來說才算是入行門檻，因為了解設計後，才能更有深度的參與項目規劃。

1.前期土地策劃

前期土地規劃對建築的功能與定位有很大的指導作用，策劃團隊應該充分瞭解項目定位、建設規模、產品比重、產業化目標、成本限額、外部條件等影響因素的情況下，策畫合理的產品排布與整體風格，也可以說是輸出設計任務給到設計公司。這個前置步驟對項目來說非常重要，因為對設計公司來說沒有弄清楚項目的潛力與未來發展方向，就很容易設計出不實用的建築，而且未來要調整回來會花費更龐大的成本。

2.概念設計

在拿到策劃方案後，設計公司就可進行概念設計，這個階段設計師從很框架的概念出發，初步考慮建築結構設計原則與設計的建築風格。在概念設計中，設計師可以只要遵守強制的建築規範，大方向上不拘泥於經驗、教條，也可以採用一些假設與簡化方法來呈現建築的感覺，以此跟業主(客戶)討論。

概念設計是由分析使用者需求到生成概念產品的一系列有序的、可組織的、有目標的設計活動組成的，它表現為一個由粗到精、由模糊到清晰、由抽象到具體的不斷進化的過程。

構建好物業形態，能夠有效容納商業定位確定的商家落戶與運行要求。這是一個“定制式開發模式”硬性要求，也就是根據商業定位價值落戶的定位，概念設計構建出來的建築物業形態要能夠容納商業定位價值落戶的商家對於該部位物業空間的需要。

3.方案設計

方案設計包括設計要求分析、系統功能分析、原理方案設計等等，確定要實現產品功能和性能所需要的總體物件（技術系統）。設計人員根據設計任務書的要求，選擇合理的技術系統，這個階段也需要聯合各專業的技術要點進行共同設計，考慮設備以及專業管線預留預埋，相應的經濟效應評估，分析影響成本的因素，制定合理的技術操作流程。這個階段商業顧問公司與設計公司會緊密的互相配合，因為設計公司對於商業的產品配比，像是重餐、輕餐、零售的條件等等，都會需要輸出給到設計單位。

4.擴初設計

也稱為“擴充初步設計”，擴初設計承接概念和方案設計階段，在現有資料更充分也機戶固定外在條件的情況下，進行第二次的創意深化，加入室內、景觀、特種設備、燈光等細項內容，並確保項目的建造能夠有效控制在投資預算內，並滿足相關的法律規範和報規需求。‍

5.施工圖設計

這一階段工作主要是關於施工圖的設計及製作，以及通過設計好的圖紙，把設計者的意圖和全部設計結果表達出來，作為施工製作的依據，它是設計和施工工作開展的橋樑。這一階段的設計需要另外的施工圖設計資質，很多外資的設計公司都需要另外跟當地的設計院合作。

商業地產規劃不難只是複雜

再說下商業地產規畫要注意的細節，大型綜合超市、百貨公司、購物中心等大型商業地產產品，在項目前期規劃時，就要對各種的使用條件研究清楚，解決每一種商家需要的物業條件和運行配合條件，有句口訣說“人往哪裡走、水往那裡流、風往那裡排、電往哪裡送、貨往那裡卸、車往那裡停”，就是最基本的考慮面向。

特別要注意綜合類商業設施之間的不同業態“人流共用”、不同商家的特殊技術要求，有的商家局部樓層需要特殊的空間要求，像是電影院沒有預留挑高空間，就完全沒辦法蓋；不同的商家會有不同營業時間(像是海底撈營業時間到很晚)，這些店家的落位如果不好，會影響整個空間的耗電、客流舒適度等等。

而商業的規畫除了這些內容之外，還有許多面向需要考量，像是指引顧客的導引系統，工程物業的細節、行銷活動的安排等等，這些後面有機會再來分享。最後分享下寫這篇文章的想法，主要是跟對生活觀察有興趣的人交流，希望藉由這樣的內容，讓人再回頭去看建築或商業地產時，可以有更不一樣的切入點，去思考設計者背後的內涵與出發點，或是他們可能什麼事情沒考慮清楚。循著這個思路會商業地產真的很有趣，有趣的並不是在於進入門檻很高，而是它需要關注太多細節，以及使用者的體驗。