啦可一先生

房地產大數據觀察家與【買房神探】工具使用分享人 「人生不一定球球是好球, 但是有歷練的強打者,隨時都可以揮棒。」

【啦可一觀點】買房神探爲何只選預算有限購屋者們的生意來做呢?

購屋預算有限,無形當中也限制不少機會


在上一篇裏(【啦可一觀點】從罷韓反思走出更好的未來)我們曾談到馬克湯馬斯所著作的這一本「下流世代。(我們註定比父母更貧窮)」所倡導的觀念。只要每一個人能夠明白自己平日的行爲以及決策,是在助長資源被少數人取得?還是讓資源可以分配給更多數的人?其實每個人都能夠爲未來在平日均能貢獻自己一份心力,而並非只是說說的口號而已。


而當自己身爲一名房地產大數據的觀察員而言,上面的問題常常盤繞在自己的內心裡。與其說什麼該做,不如更重視什麼不該做!因此更與大家聊聊當初 @買房神探 這套工具軟體,在最後拍板定案的時候,爲什麼只針對預算有限的購屋買方爲服務對象。相信透過這樣的過程,也能夠讓更多人進一步清楚 @買房神探 。

統計模型的妙用

在臺灣,自從2012年開放的實價登錄的運作之後,也讓每一筆的房屋買賣交易得到了記錄的足跡。沒錯!以目前的實價登錄而言,還有不少人爲刻意的鑿痕在裏面,也因此讓人們對她的信任度能打了很大的折扣。但這卻無損買房神探的觀察角度,畢竟 買房神探是透過更高的視野來看待實價登錄,簡單的說就是用「統計」來看,而不是個別單一物件的角度。因此人爲刻意的鑿痕都能夠透過大數據的統計模型去刪除過濾掉。而關於這一塊,買房神探最常使用的就是透過「盒狀圖」(或稱箱型圖)的統計模型來對不適合的物件進行過濾與排除。這裏面泛指的就是透過「離群值」的方式來進行辨認

盒狀圖內框才是關注的重心


也因爲買房神探是透過更高的視野,並由統計的角度來去做觀察。因此透過大數據的觀察看到了整個市場上的分佈以及縮影,從下圖中我們可以大致上都看得出來,目前在雙北市各個不同的交易總價的分佈在什麼地方?但爲何不先觀察單價,而是直接先瞭解總價的區間分佈呢?

從Y軸不同的總價區間看出市場的主要交易需求脈動


因爲這樣可以讓我們很直接的瞭解目前在市場上,最多交易的總價類型在哪裏?是預算比較有限的那一羣、還是換屋的那一羣,又或者是預算充足那一羣,我們可以透過不同的時間週期來進行比對動作,而買房神探最常用的就是用累積的長時間週期與最近這一年來進行比對。也因爲這樣的比對過程,常常讓你有非常意外的收穫,而這也是買房神探最後會選擇預算較爲有限的市場作爲基礎的真正原因。

最近一年的總價交易觀察


而透過上面兩張圖的對比,我們可以清楚地發現到,光是從總價在501~1000萬以及1001~1500萬的這兩個族羣當中,合計佔總數交易量就有57~58%的比重。而且從長期累計以及單純從2019年的交易量來看,這樣的分佈其實相當的穩定。

最多人卻也可能是最弱勢的一群

雖然這兩個族羣所佔的市場交易比重相當的高,但在市場上取得的資源,卻逐漸的在縮水當中。分析其中的原因,不外乎由於手中的預算資源比較有限,相對選擇空間也比較不大。再加上對區域以及活動空間的熟悉感與自我限制,也讓更多選擇的機會大幅的下降。雖然在市場上推出了不少的新房子,供購屋民衆來做選擇,但卻由於推出的單價高出市場過大,以及公設比過高相對讓室內空間相對的變得很狹小,而選擇妥協更讓這個市場上這一群主要的交易族羣相形的更加弱勢


所以買房神探針對這一羣預算有限的購屋族羣當中,所提出的解決方案主要以在相同的預算限制之下,能提出更好的替代選擇爲主。而什麼是更好的替代選擇方案呢?簡單的說,從地段的選擇上,能夠選擇內圍一點的蛋黃區,就儘量不要往蛋白區去選擇。從空間的選擇上來看,在相同的預算之下,若是能在空間大一些,就不需要選擇過於狹小的室內空間。又或者是在屋齡選擇的新舊而言,不同地區的房屋供給屋齡的選擇彈性其實是會不一樣的風貌。而這些都是可以透過買房神探這類科技工具來找到更佳的機會點,讓每一塊有限的預算都能儘量花在刀口上,而這正是買房神探只針對預算有限的購屋買方爲服務對象背後真正的原因。


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