法律漏洞＿養成不動產投資客的法規

為什麼有這麼多的投資客炒房呢？除了傳統上有土斯有財的觀念以外，還有政府對於房地產稅率的特殊安排。使得房地產成為投資客眼中的那塊肥肉。

房地合一2.0版以及在所得稅基本稅額修法之前，存在哪些漏洞，這些漏洞怎麼讓房價炒得愈來愈高，讓我們一起看下去。

成立公司，將不動產登記在公司名下，用公司名義買賣不動產！

1.公司名義交易稅率低！

以個人名義進行交易（現行）：交易105年1月1日後取得之不動產，若不動產持有期間小於1年內時，課徵45%；持有期間介於1年至2年時，課徵35%；2年至10年時課徵20%；超過10年時，課徵15%之稅。
例1：105年1月5日買入的不動產，以1000萬買入，花費200萬的裝潢費用，於105年12月5日以2000萬賣出時，假設土地漲價總數額不變時，所需納的稅為(2000萬-1200萬)x45%=360萬。

以公司名義交易（現行）：不論持有期間長短，1天或是20年，其稅率都是依照營利事業所得稅稅率20%進行課稅，不需要依照房地合一稅的持有期間長短課以不同稅率。
若以例1計算時，所需繳納的稅，(2000萬-1200萬)x20%=160萬。

來回相差200萬！

2.不賣土地，直接賣公司股份！

小明可以透過成立股份有限公司，以股份有限公司名義買賣不動產。如果想賣公司名義底下的不動產時，除了直接買賣不動產外，小明還可以直接買賣公司！一旦把公司賣給其他人，不動產也同時間會賣出去了！形式上是買賣公司股權，但實質上是買賣不動產獲利。
例2：小明成立一人股東之大明股份有限公司，小明持有100%股份。大明股份有限公司同例1的方式買了房屋一戶，小明想要把房屋賣掉時，他把大明股份有限公司直接賣掉。
這樣有什麼好處呢？
【2021.01.01以前】
a.未上市櫃公司的股份買賣不需課徵證券交易稅！
b.未上市櫃公司的股份買賣不需課徵所得稅！
小明所需繳納的稅為0元！直接從360萬元變成0元！

【2021.01.01以後，房屋合一2.0以前】
a.未上市櫃公司的股份買賣不需課徵證券交易稅！
b.未上市櫃公司的股份買賣適用最低稅負制，視情況課徵基本稅額！
說明關於最低稅負制的基本稅額與所得稅之間的關係，需要再數千字。以下僅簡單說明如何判斷繳納的稅額。
個人最低稅負之免稅額為670萬元，超過670萬元時，以20%稅率計算。計算出來結果再與個人繳納之綜合所得稅比較，如果個人繳納之綜合所得稅高於超過670萬元時，以20%稅率計算之結果，也不需再繳納稅。因此高所得且繳納高所得稅者很有可能也都不需要課徵基本稅額！
小明所需繳納的稅可能為0元！直接從360萬元變成0元！

最原始的買法是要繳納360萬元稅額，最進階的買法是0元稅額。不需繳稅啦！
所以我們房價才這麼居高不下了！

• 追伸：還有更複雜的方式，如小明先成立母公司，再用母公司之名義成立子公司，以子公司買賣不動產，最後再以母公司的名義出賣子公司的股份，此時的稅率計算又會是另外種方式喔！

Original link: Kai's Lawlawland