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郝思黛的理財筆記書

房貸不只是房貸?農曆年前審視房貸的八種可能...?

(编辑过)
房貸跟車貸一樣,主要是分「購屋貸款」跟「房屋抵押貸款」兩種。而這兩大類再以不同形式與目的、用途細分為八類。用抵押順位來分,則可分為一胎房貸與二胎房貸。用房貸利率來分則為「指數型房貸」、「固定型房貸」與綜合二種的「混合型房貸」。如有資金活用的需求,則可尋求「抵利型房貸」與「理財型房貸」。最後則是與房貸保險相關的「保障型房貸」。

年底到了,大家不約而同都動作頻頻?朋友A要買房,希望能在新家過農曆年,朋友B則想拿房子抵押借款,來修繕已經30年的老房子。雖不強求,但能在農曆年前完工當然最好。

這麼剛好我為數不多的朋友圈有兩位要辦房貸,而且還是不同性質的房貸,真有趣,就去研究了一下房貸究竟有哪幾種?

果然,房貸跟車貸一樣,主要是分「購屋貸款」跟「房屋抵押貸款」兩種。而這兩大類再以不同形式與目的、用途細分為八類。

抵押順位來分,則可分為一胎房貸與二胎房貸。用房貸利率來分則為「指數型房貸」、「固定型房貸」與綜合二種的「混合型房貸」。如有資金活用的需求,則可尋求「抵利型房貸」與「理財型房貸」。最後則是與房貸保險相關的「保障型房貸」。

以下老樣子,將找到的資料跟大家分享,希望大家也能獲得房貸種類的知識,並了解各有哪些優缺點。

參考聲明:部分內容經 好事貸 同意轉載
圖片來源:photo by Jessica Bryant on Pexels

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房屋貸款種類有哪些?

房屋貸款有「購屋貸款」與「房屋融資」2大類型,其實還可以再細分為8種方案,以下列點說明各房貸種類的特色與優缺點:

1.購屋型房貸

假如無法一次付清買房的金額,就需要找銀行申請買房貸款。銀行同意撥款後,申請人則將買房的資金,以分期的方式慢慢償還給銀行。而銀行在貸款的期間,則擁有這棟房屋的「第一順位抵押權」。

  • 購屋型房貸優點:貸款利率低。

  • 購屋型房貸缺點:還款期限長、銀行審核嚴格。

2.指數型房貸

指數型房貸(浮動型房貸)的利率計算方式,是將「指標利率(浮動利率)」與「加碼利率(依個人條件訂出的固定利率)」相結合,其公式如以下所列:

指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率

目前市面上銀行的房屋貸款方案,大都為指數型房貸。而浮動型房貸的利率有2種方式可以選擇:

  1. 一段式利率:貸款期間即以(指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率)為計算方式。

  2. 階段式利率:通常前2年的貸款利率較低,也是銀行會強調與行銷的部分;一旦到了第3年之後利率則會調高,此時就會明顯感受到貸款的壓力。

  • 指數型房貸優點:利率隨著市場變動而調整,更貼近市場實際狀況。

  • 指數型房貸缺點:須注意銀行所提供的貸款利率是一段式或階段式。

3.固定型房貸

房屋貸款期間的利率為固定不變,不會隨著央行與市場變動而有所調整,目前市場已經較少見。而固定式房貸的利率,通常會較指數型房貸來得高。

  • 固定型房貸優點:利率固定,不受市場波動的影響。

  • 固定型房貸缺點:利率較指數型房貸高;若貸款期間想改成指數型房貸,須付出一筆違約金給銀行。

4.混合型房貸

顧名思義是將固定利率與機動利率相結合,目前市場上只有政府提供的「青年安心成家貸款」,才有混合型利率的房貸方案可以申請。

計息方式

貸款條件機動一段式機動二段式混合式固定2021/01/01

以後撥貸適用利率1.775%第1~2年利率:1.565%

第3年的利率:1.865%第1年固定利率:1.745%

第2年固定利率:1.845%

第3年機動利率:1.865%

(以上青安貸款的利率計算方式可以3擇一,經選定後不可再更改)

  • 青安貸款優點:貸款利率低。

  • 青安貸款缺點:最高貸款額度只有800萬,若房價有超過的部分須想辦法補足。

5.保障型房貸

保障型房貸也稱為「壽險型房貸」,意思是指在貸款期間內,申請人若是因為疾病或意外,導致申請人身故或失能,進而影響房貸無法正常繳納時,保險公司就會將理賠的保險金,拿來償還剩餘的房貸;假如在償還完房貸後還有剩餘的金額,則會歸還給指定受益人。

  • 保障型房貸優點:免體檢就能申請、分擔風險保障加值、貸款利率較優惠。

  • 保障型房貸缺點:房貸繳完時,即表示保險也結束。

6.理財型房貸

理財型房貸(也稱為回復型房貸),結合了「一般房貸」與「循環型貸款」二種貸款的特點。簡單來說就是,將已經償還的房貸本金再借出來運用,而且還可以隨借隨還。

  1. 一般房貸(甲型貸款),貸款金額按固定年限攤還銀行。

  2. 循環型貸款(乙型貸款),銀行給予可循環動用的額度,讓申請人隨借隨還。

  • 理財型房貸優點:利率較信貸低、隨借隨還免綁約、動用時才會計息。

  • 理財型房貸缺點:銀行審核嚴格、利率較一般房貸高、可動用的額度不高、資金用途有限制(部分銀行限制,貸款資金不可用於投資房地產)。

7.抵利型房貸

向房屋貸款銀行申請「房貸抵利活儲帳戶」,將手上多餘的資金存入該帳戶中,即可折抵房屋貸款的本金,並減少房貸利息的支出。舉例來說房貸有1,000萬,將500萬的資金存入「房貸抵利活儲帳戶」中,只需繳交500萬的房貸利息。

  • 抵利型房貸優點:減少房貸利息、降低月付金支出、縮短還款年限、資金可以靈活運用。

  • 抵利型房貸缺點:存款金額有限制,並非無上限;貸款利率比一般房貸來得高。

8.二胎型房貸

房屋在有貸款的情形下,向其他貸款機構(銀行、融資公司、民間貸款公司),再申請一筆房屋貸款,而這個流程即稱為「二胎房貸」。二胎房貸與購屋貸款不同的地方在於,二胎房貸的貸款方,擁有這間房屋的「第二順位抵押權」。

  • 二胎房貸優點:貸款額度高、撥款速度快、房屋價值再活化。

  • 二胎房貸缺點:貸款利率較高。

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