炸鍋的房市

朋友看房已近半年，前幾天房仲釋出一個案件：新北市雙捷運，二十層高樓層，雖中古屋二十年左右，但公設比僅22%，導致尚未上平台即有兩組人馬看房出價，但因屋主表明沒1xxx萬不要跟我談，最後朋友只能先出價1xxx萬，並立馬到提款機領十萬斡旋金才上得了談判桌。

什麼?還沒買屋就要先繳錢?斡旋金這檔事

這也是我第一次聽到斡旋金這個名詞，若買方和屋主開價有差距，房仲覺得可以試試看，需先拿出一筆錢表明誠意。當下覺不可思議，後來上網才知近幾年房市熱絡後這些有的沒的名目不勝枚舉。斡旋金一般來說是房價2%，通常五到十萬，部分網友斡旋金甚至高達三十萬。依有巢氏房屋統計，繳出斡旋金的買方購屋成功機率較高，畢竟現金比口頭上保證更能展現誠意。

有的網友可能質疑斡旋金合理性，但在房市熱絡現況下斡旋金確實保障了大家時間。據我所知，真有人到處看屋到處出價，但並不具購買意願，浪費兩方時間。另外，別說中古屋，現在連看預售屋都要先繳錢，在搶破頭地段，你就算拿得出錢還不一定看得到屋，摸得到牆壁，而且熱門物件潛銷、小紅單花招一堆。

大家都說要殺價，照銀行鑑價?實價登錄?

買方想買低價，賣方想賣高價，但在房市熱絡時買方偏劣勢。有人說先上網銀行鑑價，照銀行鑑價來殺價。但銀行鑑價偏保守，十間有九間是被低估，如果你是屋主在房市熱絡時是強勢一方，你會照銀行鑑價賣?從實際登錄來看，此中古大樓的房價屢創新高，兩年前一坪五十，今年創新高來到六十，上個月又破六十四，這次屋主想拉到七十，反正你不買，別人會買。

房市旺到甚麼程度?那天晚上八點，滿滿的買方賣方擠滿辦公室，會談室全客滿，人聲鼎沸，簡直沸騰快炸鍋。房仲喜孜孜說上周營業額已破紀錄。這可不是話術，因為之前朋友本有意下手古亭某物件，想略稍殺價，沒想到有人爽快一毛不殺價地買下，周遭的朋友在準備買房，約時間斡旋時，常突然被通知已成交，別人下手總是快狠準，台灣有錢人還是頂多。

談判桌經驗累積

買房是筆大數字，需要細看多學，但偏偏房市熱絡時中意的物件一閃即逝，也沒那麼多人陪著你玩角色扮演，技巧和時間真的很難拿捏，是件大工程需要修練。我認識的朋友有人從看房到買房只花兩個月，有的人卻已看房十年……據仲介說因人而異，通常落在半年到八個月左右。

要說談判技巧網路上搜尋一堆，不過實戰時很卻難使上力，真的很難殺價；以前說不買拉倒的人最大，但現在房市太夯變成不賣你的人比較大。談判是場漫長拉鋸戰，最好別選在晚上，身心疲累時價錢會鬆動，也別太倉促當天簽約，把握時間好好思考，最重要的事，貸幾成、貸多少不是仲介或合約說了算，頭期款要備很足，才不會事後焦慮。如果銀行鑑價很差多詢問幾家，差距很大，比較後中X銀行給的貸款就偏低。

有人提出打房政策說第二戶限貸五成，我個人覺得很無感，炒房投資戶都是拿現金，根本不會貸款，這種爛政策只是阻止大家換屋而已。想等打房再買房?有人等十年還再等，而且打房達人還是空頭總司令自己名下的房產都好幾間。

至於居住正義?還有得等。

以下↓為sway的談判建議連結，不保證見效。

https://blog.xuite.net/peggyss/20160419/413388747