呂紹民 darrenlu.eth
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【年輕人買房?有沒有更好的選擇】

一直以來都有透過買房理財的念頭,斷斷續續的有在觀察

想法上,如果租金收入可以跟貸款打平,等於用十幾年時間賺到一棟房子(?)


為了思考這個想法是否正確,今天嘗試試算了一下:

假設在期初都是以70萬本金投入,試算5%年化、17%年化、購買房地產,三項最後的資產現值



房地產的理想報酬

為了試算上面的表,先理想化的假設了以下幾個條件

  1. 總花費300萬(房屋240、裝潢40、其他20)|自備60萬+貸款240萬
  2. 銀行貸款成數|10年期貸款,利率在1.68%,可貸8成(240萬)
  3. 收支平衡|每月還款約2萬元,租金收入2萬元(五樓+頂加,共6間房)

自己看了之後都覺得過於理想,不過為了方便計算就先這樣抓吧

投資的理想報酬

  • 年化05%|以存股第一金為例,殖利率5%,不投入新資金,10年後約108.5萬元
  • 年化17%|以美元放貸平均為例,年化5%~35%不等,不投入新資金,10年後約287.5萬元
  • 房地產|10年後所有貸款還完,持有290萬房地產一棟

也就是說,在房地產收租極度理想的狀況下,這個物件大概可以等同於17%的投資年化報酬

(如果將條件放款到貸款15年(比較有機會),但僅等同於年化12%左右投報率)


房地產的投資風險

一、稅率高

根據Yahoo房地產的資訊,買房除了頭期款外,還有九個應付費用

  1. 裝潢費|二手屋成交,通常都要花費一些費用處理裝潢問題
  2. 代書費|約1.5~2萬元
  3. 契稅|房屋所評定現值(非市價)*6%
  4. 印花稅|(建物契價(請參閱建物買賣所有權移轉契約書)+土地現值)X0.1%金額
  5. 地政登記規費|規費金額以申報價值或權利價值X0.1~0.2%
  6. 銀行規費|幾千元,相關費用不高
  7. 保險費|每年2000-3000的地震、火災險
  8. 履約保證專戶費|買賣價金的萬分之6,由買賣雙方各付一半。
  9. 仲介費服務費|買方通常負擔1%~2%,看怎麼跟房仲談
大概來說,就是還要多總價再8~10%左右的費用

乾,以300萬來說就要快30萬,不知道是不是我理解錯誤QQ 也太貴,關鍵應該會再契稅怎麼算


二、轉手成本高、門檻高

有別於股票、虛擬貨幣、放貸金,市場交易量大,轉手十分方便

基本上不會有無法成交、或是無法套現的情形

但房地產不大相同,由於總價相對高,考量到屋齡、屋況等狀況,很可能會賣不出去

也有可能最後其實沒有任何正成長的收入,相對有轉手風險(對於職場新鮮人、本金不多的狀況)


三、租金收入穩定與否

還記得我們上面設的理想條件嗎? 每月收租2萬元,以打平房貸支出

但實際上,一般物件不太可能以300萬的總價做到每月收租2萬元(這個報酬率真的高估)

(目前看到可以這樣估是因為看到5F+頂加,有6間套房! 感覺很有機會)

再來,考量到可能有整修、租不出去的狀況(學區還是有可能租不出去的!)

相對報酬率就會降,這樣就還要再去自行負擔房貸,相對壓力就會更大一些

所以手頭還需要留有一定比例的現金,以備不時之需


台灣買房好難R

算到這邊,總覺得好像自己太貪心了XD 想要用60萬+10年,換到一棟價值300萬的房子

而且除了頭期款外,剩下的那些費用,也是個不小的數目(汗


看看自己的存款(泣),好像想要達成這個目標有點太過困難

提高貸款時間,所需還款的利息就變多,投資報酬率降太多,感覺就沒必要買房了QQ


再繼續觀察看看,如果之後有什麼新啟發再跟大家分享XD


2020 / 02 / 12 , 紹民


資料參考:

信義房屋-房訊知識

別漏掉!買房的9隱藏版費用 | Yahoo懶人卡


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