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台灣居住政策研究;社會住宅推動聯盟研究員。 這邊都是有關居住正義的硬核文章,偶爾有幾篇沒那麼硬的。 贊助連結:https://liker.land/limitroy/civic FB:https://www.facebook.com/limitroy/

對社會住宅租金問題的看法與建議:致柯文哲市長與臺北市議員的公開信

其實談明倫社宅一直讓我很糾結。

一來,它高昂的租金真的是嚴重問題,若不認真指出批評,在供不應求的表象下,很可能會被市府認知為是一個「成功模式」,並定錨未來的其他新社宅的價格。

但另一方面,會有這些問題的浮現,也正是因為台北市政府目前正在認真蓋社宅,所以才會首先遇到這些歧路與關卡,如果批評得太多,又可能造成社宅興辦的反挫,不只對北市府來說不公平,其他縣市看到這狀況也可能更不想蓋了。

偏偏這事又鬧得那麼大,你不批評也不是,批評得太多也不是,閉嘴迴避當然更不負責任。所以,我之前談的方式幾乎都是理出結構、攤開數據、引述國外經驗,盡可能比較就事論事地平和指出一些問題,不然一旦讓討論極化成「黑柯或挺柯」,就沒有政策討論空間了。

雖然有時候覺得這種「糾結」很不值得。畢竟應該宏觀顧全大局,改善社宅興辦環境的中央卸責說謊罵人毫不手軟,我們這種小民間團體卻在那邊在意這種事,或許是我們自尋煩惱吧。

事已至此,我們接下來還是希望盡力把討論拉回政策範疇內,目標就是讓社宅可以持續往好的方向發展。所以我們今天提出一些具體的、可直接操作的幾項建議擬成公開信(https://reurl.cc/0ONr3k) ,希望北市府與議會可以參考。

這份公開信也已經寄給北市府、北市各議員、立法委員的信箱。以下我會用比較口語簡略的方式再談一次。

【短期:社宅房產稅解套】

目前北市規劃的46處社宅,總成本是1633億;但其中房屋稅、地價稅卻佔了總成本四分之一 ,約424億。

原因在於《住宅法》對社宅地價稅及房屋稅免徵期只有10年,因此市府在財務計算上將其餘45年(社宅總生命週期55年)計入成本,連帶導致租金定價水漲船高。

我們的建議是,若市府與議會支持「房屋稅與地價稅不計入租金成本」,就可以立即有效降低社宅租金。

另外,營建署12/8說房屋稅、地價稅「不應視為社會住宅成本」,既然中央如此主張,也不用多說風涼話,趕快修正免徵期限比較實際。北市可在社宅前10年先不計入,再積極要求中央修法明訂免徵,一併解決後面45年的稅賦問題。

【短期:府會溝通支持補貼預算】

北市府推估,採現行市價85折搭配九宮格補貼方式,預估社宅興建完成達2萬戶時,社會局每年需補貼13.5億。這部分有點複雜不展開來說,比方說上述房產稅解套可以讓市府省一些錢,但重新以可負擔計算補貼又可能讓市府多花一些錢。但無論如何,隨著社宅逐漸完工,預算會越編越多是一定的。

我們的建議是,市府要儘快就現階段2萬戶之社宅財務補貼需求,向議會進行完整報告,及早溝通、達成共識。另外要求中央依住宅法精神邀各地方政府共同研議社宅租金「分級收費基準」與非自償性經費「補助標準」,正本清源。

至於中央說什麼早就有八折標準了,完全就是公然說謊的鬼扯。所謂八折標準從來沒有明文出現在任何社宅訂價的中央辦法裡面;退一萬步說,即便這標準有依據,這也是一個很爛的標準,因為不同縣市租金八折的意義天差地遠。

【中長期:稅制改革用於社宅】

之前(https://reurl.cc/ld66GQ) 有談過北市議員對《臺北市房屋稅徵收自治條例》(囤房稅)的爭執,但不管是哪個修正草案,目標都是縮短「建商銷售低稅寬限期」,如果這個修法可以通過,除了促進居住正義外,也會增加目前北市房屋稅收入。

我們建議,市府可宣示修法後新增稅賦「優先用於社宅可負擔租金之補貼」,取之地產、用之社宅,以爭取更多市民公眾支持;也期待議會儘速排案、審議通過。

【中長期:研議成本標準規範】

社宅租金一旦昂貴,就容易被質疑是不是蓋得太豪華。實際上,先前我的貼文提過了社宅在興建與營運成本上還有調整的空間,北市府也累積了不少實務經驗,我們建議市府應開展整體性檢視,並儘速研議下階段社宅興建營運合理成本規範。

比方說,房型面積、公設比、材料、設施設備、建築標章這些項目,應該要討論出一個「社宅適配水準」,並訂出必要規範準則。

另外,雖然社宅租金採可負擔原則,但社宅管理費我們認為應該反映實際日常維管成本。換言之,管理費收取標準回歸「使用者付費」機制,導正社宅提供物管服務水準合理化,避免財務進一步透支。

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