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高房價與空屋問題難解:怎樣才是可行有效的囤房稅?

談了好幾年的囤房問題,之前主要都在作台灣數據現狀的釐清,也是時候提出我們對囤房稅制度設計的具體想法了。

(鳴人堂全文:https://reurl.cc/bkEpod

財政部年初公開表態「將先窮盡現有工具、行政措施,不行再修囤房稅」,其實主要就是在說透過地方政府現行《房屋稅條例》的稅率區間進行合理調整,同時也對稅基逐步調整。

這種作法長遠來說是應該努力的方向,但就近兩年囤房稅討論脈絡來看,具體政策方案的確有各種看法,但就目標則無歧異——期藉該稅制「去化既有囤房空屋」,使其回歸居住使用(出租或出售),而財政部所說的做法,對這個目標是毫無效果的。

【為什麼說既有「房屋稅條例」作為囤房稅是無效的?】

以之前台南市所謂「囤房稅」的修法版本中,96.66%的多屋者在協商後的版本中,稅率都低於原本的市府提案版(https://reurl.cc/Vj1VZ6) 又或是過去各地議會多次調降多屋者房屋稅率,都顯示由地方議會表決通過的結果多半會將條文弱化、退回,甚至大開倒車。

立法院多個修法版本的共同思路是「調高稅率區間」,其力度自然較現行1.5%至3.6%的稅率來得大,但仍然有限,且過高稅率(超過商用房屋)恐有違反比例原則之爭議。此外,諸如各地方政府分稅、全國歸戶認定、誤傷偏鄉祖厝等技術問題,依舊難以妥適解決。

簡單來說,架構在《房屋稅條例》的「地方版」囤房稅,因力道極為有限,實無法有效促成囤房空屋持有者改變其使用(無論出租或出售),最後政策目標只能從「去化既有囤房空屋」矮化為「酌增稅收」。

【稅基改革是長遠目標,卻成為拒絕改革藉口】

財政部與內政部拋出調整稅基(拉近與真實市價差距)的主張,乃至有些學者加碼談「房地合一」,確實有其依據,也是合理改革方向。但實踐面而言,卻只是「說來正確但短期做不到」的主張,反成為了迴避囤房稅改革的託辭與陷阱。

因為稅基調整的結果是「所有持有房地產的家戶均加稅」,這種全民加稅式的改革,對地方政府而言無異於政治自殺,而中央講了多年要修《財政收支劃分法》調動地方財政積極性,更是高難度迄今仍為空談。

實情是,別說調高稅基,要做到連動市價增長都不可得。最後就變成了「既然改革不徹底,那就徹底不改革」了。

【我們的方案是「中央特別稅版的囤房稅」】

既然修正房屋稅既困難且效果差,合理調整稅基又難以一蹴可及,我們似乎該思考超脫前兩者侷限且能有效改善囤房空屋的不同作法。具體建議是,比照奢侈稅模式,依財劃法第19條「各級政府為適應特別需要,得經各該級民意機關之立法,舉辦臨時性質之稅課」,由中央立法開徵「囤房特別稅」。

基本構想略述如下,這裡所提構想重點在於基本原則,至於具體稅基、稅率僅供參考,但重點是稅賦力度要夠,方能達成囤房空屋釋出使用效果:

課徵對象:自然人採家戶(配偶及未成年子女)全國總歸戶,就持有超過三房(目前自住住宅定義)以上房屋,課徵囤房稅;非建設公司相關屬性之法人,比照自然人認定標準。

稅賦計算:基於稅賦計算徵收行政簡便之故,建議採該房產當年房屋稅與地價稅之總值為稅基,該家戶或法人持有總房數為基本稅率,並伴隨實施年期以一定百分比遞增。

舉例而言,A家戶若持有五屋,便對第四、第五屋課徵該屋當年地房屋稅與地價稅總值五倍的囤房稅,如第二個稅賦年度仍舊是持有五屋,其囤房稅率加徵15%、第三年則加增30%等,達成真正「多屋重稅」的效果。

出租免徵:在「多屋重稅」的前提下,為鼓勵住宅釋出使用,將搭配「出租免徵」的條款。意即,持有者將就三房以外房屋出示租賃契約並依法申報租賃所得,則免計免徵囤房稅,然若經(抽)查屬虛假出租,則加重稅賦。如前述舉例持有五屋A家戶,如將其中一屋出租,則僅對第四屋課徵囤房稅,如將兩屋出租,則全數免徵。

偏鄉免計:與此同時,此囤房可指認適用範圍,將人口較少的偏遠鄉鎮劃出,即屬該區之房屋免予計入囤房數,即可免除所謂鄉下祖厝、離鄉空屋的誤傷無辜疑慮。即A家戶持有五屋,如其中有一屋位於偏鄉,即以四屋進行多屋認定與稅賦課徵。

期限落日:此囤房稅比照奢侈稅的經驗,定位為臨時稅,設定一定落日時程,即導引空屋合理運用後即可退場,亦可視為銜接房產稅制改革的階段方案。

稅收專用:囤房稅目的在引導空屋出租,但仍可預期取得一定稅收,將設定專用,全數做為中央興辦社會住宅之經費。

【「中央特別稅版的囤房稅」好處在哪?】

首先,採中央特別稅立法於法有據。既不涉《房屋稅條例》與稅基調整課題,也無損地方既有財政自治權,可最大程度跳脫前述中央地方在稅基、稅率互踢皮球之困境。

其次,在影響衝擊層面相對有限。目前台灣多屋家戶(持有超過三房)比例約5%至7%;換言之,超過九成以上擁房家庭將不受影響。且另有出租免稅與「非熱區」劃出之配套,少數多屋者也並非毫無選擇,只需要將房屋出租使用,即可免於課徵,除適度化解租金轉嫁問題,亦能消彌「民粹仇富」或誤傷「偏鄉祖厝」等疑義。

最後,有政策正向外溢效果。因可有效增加租屋供給,將有助市場透明、租金平抑與包租代管政策推動,以及稅收「取之於房產、用之於社宅」,更強化其正當性。

事實上,這種「中央版」囤房稅並非空想,例如,法國早在1998年便開徵「住宅空屋稅(Taxe sur les Logements Vacants)」,並達成一定效果。稅賦設計上,稅基為該住宅年租金價值(此作法在台灣因租屋黑市不易比照),稅率則隨空置時間採累進,第一年稅率為12.5%,從第二年起稅率為25%。大家可想像一下,如市場租金行情2.5萬台幣的房屋(約略台北包租代管物件平均行情),空置第一年課稅3.75萬,第二年7.5萬,你認為屋主還會空在那嗎?

囤房稅的目標絕非單純收稅,而是透過租稅機制,引導囤房空屋釋出使用。但這兩年囤房稅進展甚微的結果已然證實,侷限在現行房屋稅框架實難達成此目標。另再次強調,「囤房特別稅」與現行或即將推展的高房價因應施政作為,絕不是非此即彼的競合關係,而是實現「房市正常化」各自目標下的不同政策工具。


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