胡說樓市

胡.說樓市(英語:WuChatProp)是一個網上地產新聞平台,由有線電視節目《樓盤傳真》前主播胡國威,及兩位明報網上資深財經記者賀慧恩和陳迪麟,共同創立。平台最初透過Facebook「胡‧說樓市」專頁,發佈樓市資訊及評論,隨後開創YouTube及網站等媒介發佈影片及文字內容,在網上跟受眾探討及研究各類樓市議題,包括新樓開則、二手樓揀樓策略、海外置業資訊及業主維權故事等。

香港上車客困境:有收入卻買不起樓

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自從我們的新節目《和你搵盤》(https://youtu.be/4OTmqJLgomY) 開播後,不少谷友都問我們,如有一定資金與月入,在某些區份究竟有何上車盤選擇,但我們在協助谷友尋找放盤拍攝時,也發現未必每次都盡如人意,總有一些放盤是價錢適合,但地點、面積不合。不過,我們發現每次搵盤的煩惱,都與壓力測試估價不足有關。


為何煩惱都與壓力測試及估價不足有關?


 因為大部分上車客都是有足夠入息,但卻沒有足夠首期,皆因在目前樓價高企下,$600萬的銀碼已屬於上車盤,即使透過按揭保險申請九成按揭,但計及雜費開支,首筆置業資金都起碼需要約$80萬,但不要忘記,上車盤的保養通常都不太好,或者樓齡不小,所以上車客往往都要多準備資金裝修翻新,如此一來,首筆置業資金隨時要過百萬元。


然而作為賣家,開價多數都會比市場高,讓議價的過程中有調整價格的空間,但甚麼是市場價?作為參考,最簡單的就是銀行估價,因為銀行會根據物業的價值或合約價(以低者為準),而批出相應的按揭貸款,所以銀行估價往往都是準買家購買力的重要指標,而你會發現,每當市旺時,二手樓業主的開價往往高於銀行估價,以免物業以低於市價出售。


如果估價不足怎麼辦?最直接的方法就是補錢上會。以我們最近協助谷友尋找的放盤為例,無論是單位售價、地點、戶型、保養狀況都完全適合谷友的要求,唯獨是叫價較銀行估價高出約$80萬,如果要申請按揭,銀行最多只能批出較叫價低$80萬的相應貸款額,變相谷友霎時間要多補$80萬現金才能完成交易,但當然,如果最終能籌到$80萬現金,按揭貸款額就會減少,所需的壓力測試亦變得更容易。


如果在簽約之前已得悉估價不足,這樣還好,最怕是簽約前沒有查清楚,再被業主、代理、親友催促下胡亂簽約,之後發現估價不足而未能籌到首期,最終只能忍痛撻訂,辛苦儲下的幾十萬元付諸流水。因此,下決定之前必須做足功課,以保障自己利益。


其實,我們還遇過很多谷友的奇難雜症,包括有谷友在疫情期間被逼放無薪假,導致銀行接納的入息減少,壓力測試由過關變成肥佬;又遇過有谷友本想著有擔保人幫助,可以容易通過壓力測試,但最終銀行卻因此降低按揭成數,凡此種種都導致谷友最終要取消交易,究竟具體情況如何?


 我們下次再談。


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