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郝思黛的理財筆記書

房貸繳11年,結果房子是別人的?! 如何避免房子被過戶?

以這個新聞為例,白話來說,若父母在一開始買房登記給兒子時就辦理了預告登記,在沒有爸媽的允許下,兒子是不能夠任意處分(包括買賣、贈與、貸款等情形)這棟房子的。這樣就可以避免,如新聞中,兒子隨意將房子送給當時女友,而父母渾然不知,造成後來被分手的前女友「合法持有」哭訴無門,或是拿去借了未知的貸款背了一堆債。此時,父母就是這棟房屋的「請求權人」,而兒子則是這棟房屋的「登記名義人」。

正所謂親兄弟明算帳,每個月省吃儉用繳房貸十幾年,房子居然變成外人的。今天看到的這個新聞案例是屋主老夫婦將新買的房子登記兒子名下,兒子卻在短短兩個月就過戶給當時有結婚打算的女友。但是後來分手,過戶這件事兩老也被瞞著,結果默默地幫「別人」繳了十幾年房貸,真是戲劇化的發展。

老夫婦真是萬萬沒想到,結果哭訴無門。我便想,有沒有什麼方法可以預防這種情況,做了好多功課,硬吞了好多不懂的專有名詞,終於搞懂了... 這個情況下,避免家產淪入外人手中,最好的做法就是在購屋辦理產權登記時,同時辦理預告登記,這樣可以將房子登記家人名下,也不怕被默默賣掉或是拿去貸款。分享新聞摘錄跟更多預告登記小知識。

新聞來源:周刊王CTWANT
圖片來源:攝影師:Kat Smith,連結:Pexels
參考聲明:經好事貸同意部分轉載

新聞議題:貸款繳11年「房子變別人的」

〔周刊王CTWANT |陳頡〕貼文提到,「房子以前是他兒子在管理的,當時老人家想說讓小孩獨當一面(35多歲),所以買房後就直接登記小孩名字,貸款老人家自己背,但兒子實在管理太爛了!水電常常因為積欠被斷、為了省錢切掉第四台,換了類似衛星電視訊號的,只有幾台可以看」,甚至遇到有人要退租,小兒子也沒在約好的時間出現。

原PO接著說,「就在日前,一位L小姐突然打給其中一位房客,告知她才是這間房子的屋主,說我們之前跟房東太太簽的約都不做數,如果在幾號前不跟他重簽,就要求我們一週後搬離租屋處。我們得知後跟房東確認,她也覺得莫名其妙,房子就是她親自簽約買的,而且這些年的貸款、水電都是她在支付」。

網友表示,房東逼問兒子後才得知,「L小姐就是他的前女友,當初在媽媽買房登記他名下二個月後,他以結婚為名贈與女方了,但這件事雙方都低調沒提,所有人包含房東夫妻也完全不知情。房子是11年前買的,隔二個月贈與,等於房東夫妻背了11多年的房貸,直到女方近期突然找上門才知道,簡直晴天霹靂」。

原PO透露,房東得知真相後,趕緊聯絡對方商討,無奈女方拒接電話、拒碰面,「房東聲聲呼喚她的良心,從以前與他兒子交往期間的種種過往、金錢協助到他們老夫妻買房是用光自己的養老金,每月租金還要負擔貸款等等」,但對方始終不願溝通,讓他不禁感嘆「被騙了10多年,繳了這麼久的房貸、付了頭期,結果房子變成一位外人的」。(節錄自周刊王CTWANT)

周刊王CTWANT報導指出:老夫妻吐退休金幫買房…貸款繳11年「房子變別人的」 他曝無奈真相。有時長輩為了避免下一代將不動產拿去賣掉或貸款,就會進行預告登記。此外,在財產尚未分配完成時,為避免其他繼承人私下處分不動產,也可能會申請預告登記。

什麼是產權登記?

簡單的說,產權登記是「財產所有權登記」,為避免財產的權利歸屬不清,造成後續法律糾紛,房屋、土地等不動產,都建議向地政機關辦理產權登記。

如果購屋時是委託房仲處理房屋買賣事宜,可請房仲做產權調查,確認產權登記是否合法?出售之房產產權登記是否完整?若發現原屋主沒有辦理產權登記,就要請屋主出示其他證明,確保自身權益,房仲通常會將調查結果製成不動產說明書提供給買方。

房屋所有權登記

當你購買屋子時,應依規定在期間內向地政機關辦理建物所有權移轉登記,未來若房子的使用類型改變,也要向地政機關辦理變更。如果原屋主曾將土地抵押給第三人,購屋者要依法取得土地的合法使用權,這樣產權登記才算完整。

若是購買二手屋,而原屋主沒有辦理房子的產權登記,購屋者可向賣方索取建物的使用執照,證明該房子確實是賣方所有,多一個動作,可以避免不肖賣家刻意用假的房子地址來進行詐騙。

搞懂產權登記,不怕遭到不動產詐騙

不管買屋、賣屋、租屋、繼承,都可能面臨到產權登記的問題,搞懂產權登記的基本觀念,不只避免可能的買賣糾紛,也能更清楚掌握自身名下產權狀況。

什麼是預告登記?預告登記有什麼效力?

所謂的預告登記,屬於限制登記的一種,是為了限制不動產所有權人,也就是登記名義人,任意處份名下不動產,以保障請求權人權益的方式。

以這個新聞為例,白話來說,若父母在一開始買房登記給兒子時就辦理了預告登記,在沒有爸媽的允許下,兒子是不能夠任意處分(包括買賣、贈與、貸款等情形)這棟房子的。這樣就可以避免,如新聞中,兒子隨意將房子送給當時女友,而父母渾然不知,造成後來被分手的前女友「合法持有」哭訴無門,或是拿去借了未知的貸款背了一堆債。

此時,父母就是這棟房屋的「請求權人」,而兒子則是這棟房屋的「登記名義人」。

在預告登記未塗銷之前,兒子都不能對這棟房屋進行任何會妨害登記請求權的處分,例如:

  • 不動產買賣
  • 不動產過戶
  • 不動產贈與
  • 不動產貸款
  • 不動產信託

但是,預告登記是不能牴觸強制執行命令的,如果房屋被法院判決強制執行,如假處分、查封時,即使父母是請求權人,也不能阻止房屋被法院查封拍賣

什麼情況下會申請預告登記?

  • 民間借貸時

部分以不動產作為抵押的民間借貸,債權人會以預告登記方式保障自身權益,避免債務人私自將不動產變賣。

  • 掛名購屋

以第三者名義購屋時,也常會見到將房屋設定預告登記的行為,以免掛名者私售房屋。

  • 家族間設定

有時長輩為了避免下一代將不動產拿去賣掉或貸款,就會進行預告登記。此外,在財產尚未分配完成時,為避免其他繼承人私下處分不動產,也可能會申請預告登記

  • 夫妻間設定

夫妻二人共同出資買房,卻只登記一人時,也可能會以預告登記方式保障雙方權益。

預告登記的風險是什麼?

由於預告登記無法對抗法院的強制命令,所以如果登記名義人的財務狀況不佳,遭到法院判決假處分或查封時,請求權人可能無法主張任何權利。

不動產受預告登記,是否會被看出來?

是的。預告登記會顯示在土地建物謄本上,「所有權部」的其他登記事項欄中,只要調閱電子謄本,任何人都可以看到。

什麼時候才能塗銷預告登記?

預告登記的原因有很多,當滿足下列幾個情形時,就可以辦理塗銷。

  • 請求權不存在時。意即明明不存在債權請求權,卻莫名其妙被做了預告登記,此時就可向法院訴請塗銷。
  • 請求權已消滅時。債務清償完畢,債權人的請求權就不復存在,此時可持清償證明向地政事務所申請塗銷。

預告登記可以自己申辦嗎?要本人親自辦理嗎?

預告登記可以由登記名義人親辦,也可以由請求權人或代書辦理。但準備好資料自行到地政事務所辦理,就可以省下一筆代辦費用。

當有借貸關係時,進行預告登記通常是為了保障債權人的權益,但是某些不肖民間借貸業者卻會趁著取得印鑑證明的機會,偷偷將房產辦理預告登記。在申辦融資時,一定要睜大眼睛,以免上當受騙。

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