貼地中產的離地德國（一）

德國，作為一個旅遊點，我諗好多香港人都嚟過。因為地理位置同埋完善嘅公路網，好多「歐洲八國十天團」都會選擇喺德國嘅其中一兩個城市落腳。於是，好多「德國旅遊達人」、「德國控」、「德國KOL」應運而生。個個都係德國專家，個個除咗希特拉之外德國有乜都唔知。

嚟玩，同嚟定居，係兩回事。就等我講吓，喺德國定居嘅二三事，等大家聽吓故仔吹吓水。放心，三幾篇啫，冇《漢城》咁又長又臭。

頭盔：我嘅經驗，大部份都係發生喺Regensburg方圓50公里，如果你有唔同嘅經驗，恭喜你；但係聽故唔好駁故，方丈份人好撚小氣。

頭盔二：你可能會見到，我用挖苦嘅語氣去形容同批評好多德國嘅現象，但唔代表我討厭呢個國家；相反，我以德國為榮，唔好搞錯。唔好諗住嚟同我呻，喺德國買唔到老干媽、芥蘭同鯇魚腩；你盞俾我串。

首先，講住。

我唔係講買樓，因為喺德國，少於一半嘅人會買樓（2013年數據：43% home ownership）；而德國妹又肯嫁冇樓嘅德國廢青，佢哋亦有地方扑嘢；所以買樓呢啲小眾嘢，就唔講咁多喇。

喺德國租屋，係地球上最困難嘅一件事。

一來，因為德國嘅租務法非常偏坦租客，就算個租客好耐冇交租，你要趕佢走，都要喺佢唔會瞓街嘅情況之下，法庭先會批驅逐令；佢一日搵唔到新地方，理論上法庭都唔會俾你趕佢走。你聽/見過有人俾業主趕走，只因佢唔識用盡所有法律途徑。

二來，德國嘅租約，除非另有條文列明，否則一般都係生約；冇年期，每年可以加幾多租，都會寫得清清楚楚；冇寫的話，一般嚟講係三年唔超過合共20%，有啲城市就15%，度度唔同。業主要收樓，除非佢可以證明，層樓收返嚟自住（會check㗎，㩒鐘唔係你開門你就hihi）；否則，租一個單位住過世嘅，大有人在。

基於上述兩項，所以，業主喺揀租客嘅時候，自由度極大。稍有懷疑，佢情願唔租。於是，個個業主揀租客，仲嚴過揀女婿。

因為揀錯女婿，佢最多晚晚SM你個女；揀錯租客，仲大鑊過俾人SM自己後門。租客喺德國，同養鬼仔一樣，易請難送。

德國佬放租，好多時都會登分類廣告。Regensburg嘅熱門搵樓報係《Regensburger Wochenblatt》同埋《Mittelbayerischen Zeitung》。呢個年代亦都有好多人會喺網上放盤，ImmobilienScout24 就係其中一個有名嘅地產網。

喺德國睇樓，通常都好似香港地產公司啲open house咁，約定一個時間，開門俾有約嘅人上門任睇。喺玄關位，業主會放低一疊form，有興趣嘅可以拎去填。通常會問得好詳細，姓乜/名乜/國籍/職業/收入/銀行戶口號碼/食唔食煙/有冇養寵物/有冇細路，呢啲係必須嘅。

有時候，業主仲會要求，租客去一個名為「Schufa」嘅信貸記錄庫度，攞一份信貸記錄，以證明你冇試過欠租。

有晒以上文件，未必代表佢一定租俾你；但係冇就一定唔租俾你。我哋試過，睇好晒地方，有晒所有證明，但結果業主都係唔租。點解？因為我哋係亞洲人，業主係一個種族歧視嘅波蘭人。

當然，佢唔會講明種族歧視。佢嘅理由係，我哋冇細路；即係話，搬咗入嚟有機會會生仔，佢唔想間屋俾細路破壞。但我知佢係racist，因為佢之前個租客兩夫婦，都係冇細路，都有生育能力，但佢哋係白人。

「咁難租樓，咁你點落腳？」

答案：搵地產代理。

德國業主，除非係有好多樓收租嘅專業投資者，否則一般都唔會搵代理，因為好貴。我嘅第一個單位，係代理租盤。好處係，代理為咗做生意，會幫你講盡好說話；而業主亦都信任代理嘅專業，有乜頭暈身臖，都會搵代理幫手。

業主搵代理放盤要俾幾多佣，我唔知；我自己呢，三個月冷租金（即係唔包管理費雜費嘅純租金），合共接近千五歐。以公平原則推算，業主都應該係俾三個月。

你哋冇乜反應喎？唔算貴？係喎，我唔記得咗，皮零嘢港紙，喺香港都係住劏房咋喎；唔巧意思。（我講笑咋，要笑㗎）

唔想俾錢代理賺，又唔識睇分類廣告，咁點算？都仲未使踎街嘅。市政府屬下有個機構，叫「Stadtbau」，意思係「城市規劃」，實質上係房協。佢哋有個名冊，你可以登記；到有盤佢哋會通知你去睇。

Stadtbau出租嘅係政府樓，德國嘅公屋同私樓分別唔大，價錢可能平少少，但都非常有限。

等幾耐呢？我哋喺2012年3月搵樓，4月中自己搵好兼搬埋。Stadtbau Regensburg喺9月通知我，有盤可以睇。如果你係側田，鍾意鬥長命的話，可以試試；應該唔使二百年後在一起。

德國嘅租金，有分「冷租」（Kaltmiete）同「暖租」（Warmmiete）；顧名思義，冷租即係純租金，乜都唔包；暖租即係包埋所謂嘅「額外費用」（Nebenkosten），如自來水費、垃圾費、清潔費、管理費、暖氣費、熱水費等等；各處鄉村各處例，不一而足。

呢筆額外費用，可大可小。一般嚟講，每個月百二三到二百幾不等，由單位大細嚟計算攤分費用。租獨立屋，一般就冇乜額外費用，只不過，一係電費貴到嘔，一係地底有個柴油缸供應暖氣熱水；打爆油缸費用由四千至一萬歐不等。

個人經驗，額外費用最好包埋暖氣同熱水，否則擺個熱水爐喺屋企食電，再加個電暖爐，同埋煮食電爐焗爐，一定食窮你。因為德國電費約為香港嘅兩倍至三倍，視乎用核電、環保電或者再生能源發電。

慷他人之慨係最容易嘅。你叫兩個環保膠嚟德國住，佢哋睇見張電費單同暖氣單之後，應該唔介意用核電。事關燈你可以唔開，冬天零下十幾度咪開暖氣吖笨。

德國計住宅面積，係以實用面積嚟計。通常都會包一個地窖（Keller）同公用單車房。我呢度就包埋洗衣房，即係洗衣機可以選擇唔放喺屋企入面。上述包嘅嘢，唔計入實用面積。

德國租屋，最玩死人嘅一樣嘢，係租屋唔包廚房。

咁即係點？

即係話，你睇樓見到個有晒廚櫃洗碗碟機雪櫃嘅廚房，除非你同業主或者上手租客講明，你想買埋個廚房；否則，佢會將廚房裏面嘅content搬得一乾二淨。到你入住嗰陣，自己去買返個廚房。

我哋第一間屋，就以二千七歐，買咗上手租客個廚房，因為佢整得好靚，兼家電齊晒。搬走嗰陣，就以千五歐賣俾下手。第二間屋，即係而家住緊嗰間，就冇買到；租客搬走時，連鋅盆都搬走埋。我哋足足住咗成個月先整好個廚房。

買新廚房又係另外一個故事。去Ikea，你見到嘅嘢都唔算貴，如果你識自己揸貨車車走啲櫃，同埋自己裝晒成個廚房的話。否則，廚櫃可能值兩千，送貨同裝嵌又另外千幾，天一半地一半。

據聞以前甚至連廁所都唔包，即係廁所冇浴缸、洗手盆同屎塔（屙開有感情，搬走唔益你）。但係近年都好少見到呢個情況。

至於搬屋呢，你可以搵人人嘅。呢度搬屋公司收費，同香港差唔多，千零二千啦，不過我講緊歐元。

好撚貴？咁自己嚟囉。我哋搬屋，租咗架3噸半車，即係一架細少少嘅密斗，因為私家車牌最多只係可以揸3噸半。租貨車真係唔貴，百零歐一日。

講完搬入，講吓搬出。當你搬走嗰陣，住開嘅單位，首先要還原。

點還原？即係全部牆要油返白色，或者下手租客嘅指定顏色。窗嘅窗框同玻璃要清潔乾淨，如果賣廚房的話，都要清潔乾淨 — 我哋搬出嗰陣，下手租客真係搵張紙巾驗廚房，爐灶同雪櫃膠邊用棉花棒挑。

以一個六七百呎單位嚟計，還原嘅油漆費用連清潔諸如此類，盛惠一千歐。

喺德國租屋，另外一樣一定要識嘅嘢，就係加入當地嘅德國租客協會（Deutscher Mieterbund）或者雷同組織。租客協會每年年費約一百左右，但物有所值，因為佢哋喺你同業主有糾紛嘅時候，會提供包括法律嘅支援服務。

更多嘅時候，當業主知道，租客協會幫你出頭嗰陣，一般都會肯同你坐低傾偈，因為租客協會好很麻煩，同埋律師費好很貴。

聽完咁多，係咪好想攞返張回鄉卡返大陸住算呢？

下一篇再搵第二樣嘢嚟吹。