港來港去

香港故事怎麼可能講來講去都是那一套呢?香港故事可以輕輕鬆鬆的娓娓道來嗎?

【港來港去】新界的「村屋」是什麼?如何租的舒服不踩雷?

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你坐港鐵經過新界時,有沒有發現窗外經常看到三層高的小村屋?有沒有想過租住?你可能因為不想擠在市區的「劏房」裡,鄉郊村屋可能是個好選擇,但我們還是先了解一下香港的村屋是怎樣煉成的吧!

香港既然被認為地少人多,不論公屋或私人住宅也蓋成幾十層高樓,為甚麼會有這麼多矮小的村屋?從土地運用的效率上,的確有點奇怪。根據政府分類及統計,這些屬鄉郊居所,大約有21萬個單位,但卻佔有香港的住宅用地45%以上,密度比公營房屋及私人住宅低很多。例如,每平方公里土地上的公屋,平均住了7萬多個家庭,但村屋只有6千個左右!

香港的村屋的出現,歸根究柢,都與「丁屋政策」有關。英國當年租借及管治新界以前,新界居民跟中國農民一樣,在農地或荒地附近興建房屋居住,已有好幾個世紀。殖民政府來了之後,擔心引起新界居民反抗(1899年,新界居民真的跟英軍打起來,持續了一百天),所以,一直延續居民各方面的傳統,包括建造自己的房屋。到了1970年代,政府要大規模收地發展新界,所以用了俗稱「丁屋政策」(正式名為「小型屋宇政策」)安撫原居民,作為利益交換。政策規定,年滿18歲,父系祖先可以追溯至1890年代的男性居民,一生可以申請一次在認可範圍內建造最高3層,每層面積不超700平方呎的小型屋宇,即所謂「丁屋」,無需向政府補地價。至於獲取土地方式,要麼是等政府批出,或原居民自己䐟買與擁有的私人土地。

圖片來源:立場新聞

回歸後,因為新界不少鄉紳大族都是「愛國人士」,所以丁屋政策得以維持不變。不過,你如今所見的新界村落及村屋,已不是原居民的真正家園,事實上,很多原居民根本沒有住在村裡,甚至早已移民外國,不少人根本就在外國出生長大。除了小部份原居民真想居住在村內而建丁屋,很多人是為了日後出售而申請丁屋的,與他們的居住需要無關。因此,有些人甚至把丁屋轉售出去,其中一種轉售方式甚至不涉及實實在在的房屋,卻可以讓開發商大興土木,此即所謂「套丁」。過程是這樣的:有丁權但沒有土地的原居民,把丁權私下售予擁有新界土地的房地產商建屋,丁屋建好後由開發商擁有,而開發商假裝轉讓土地給原居民,讓他們向地政總署申請建屋牌照。這類村屋通常不是單幢的,而像個房地產項目,是眾多村屋的小區,房地產商建成後便出售圖利。

村屋一直成為香港社會爭議的題目。有人指責丁屋政策偏幫原居民,對大部份市民不公;有人也批評「丁屋政策」加劇香港土地不足的問題、規劃混亂、破壞鄉郊環境。

關於新界問題的相關研究,推薦關注“本土研究社”的相關研究,比如《新界套丁報告》等。

租住村屋的注意事項

其實,租住村屋所遇到的問題,大多與以上提及的村屋歷史及特性有關,了解這些,可以令你知道租住村屋時要注意甚麼。

1.村屋的交通問題

有些村屋租金便宜的原因,是因為交通不便,周遭欠缺規劃。能靠近公路、馬路的村屋(通常租金較高)是少數,大部分村屋居民要依靠走路、小巴、的士或自行駕駛出入,因為有些村屋遍佈的地區,裡面道路狹窄,距離地鐵站甚至巴士路線又很遠。所以,你要留意上下班的車次,尾班車開出時間等等,免得日後要經常坐的士上班或回家。

2. 村屋周邊環境

當然,部份村屋周遭環境幽美,景觀開揚,有樹林、山坡,甚至靠近海邊,但租住時要特別留意其他環境因素。例如,你要注意手機訊號如何,有些電訊商在某些偏遠地區訊號特別弱,同時,家居互聯網網絡也可能會有限制(有些村屋無法申請到高速寬頻上網,或要額外付費),簡單來說,要想一下:住在這裡會否跟外界聯繫有困難?當然,有人住村屋就是想避世,遠離外面的花花世界。

此外,要注意出入的道路是否妥善維修,有些村屋只能經小路到達,晚上的路燈照明如何,起碼要確定出入以及搬家方便?同時,也最好了解一下治安情況。你甚至要留意一下,周邊有沒有路權問題,以前試過有人遇到鄰居突然說「這是我私人地段,不讓你進來」,令人歸家無門。

3.水電煤問題

要留意村屋的自來水及供電設施是否正常,一般村屋沒有煤氣供應,煮食及洗澡要用石油氣,這便要了解如何更換,或是否改用電磁爐及電力熱水爐。

4. 物業管理

有些較新的村屋以小區管理方式作招徠,村前有大閘、圍牆和物管人員,住慣市區的人可能會覺得比較安全。但單幢村屋則完全沒有保安系統,可省卻管理費,但住戶可能覺得不安全,入屋偷竊時有發生。

5. 業權不清

這種情況多發生在還沒有出售的丁屋上,正如之前所說,許多丁屋的「丁」並沒有住在村裡,甚至人在國外,所以,你要確定跟你簽約的是真正業主。如果透過地產代理租房子,代理會代為查冊,如果不經代理,最好自己去查一下。


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