3类房产千万不能碰

公众号：过桥土豆/guoqiaopotato

投资需谨慎，从来不是一句废话。股市如此，楼市同样如此。

过去20年是中国楼市的大牛市，让许多人以为只要是房子，就有“只涨不跌”的属性。一轮房价上涨，增值收益超过了十年收入。也让许多人以为买房十分简单。

这显然是一种盲目的自信。

事实上，买房，从来都与天分无关，也与努力无关，更与成功无关，只是碰巧遇上了，房地产相对重要的时代，又碰巧遇上了资金最为宽松的时代。许多人依托“本金”，获得了来自于经济模式偶然的“馈赠”。

这种经济模式不会长久，“馈赠”也不会永远持续。

楼市进入下半场，楼市投资的专业属性越老越明显，风险越老越大。闷头买房的人，未来的几年内，肯定会自食其果。

不管楼市将来走势如何，至少这几类房子别碰：

1、远郊区新房

一个夜晚连灯都不亮的地方，会有多大的投资价值呢？

灯不亮，意味着入住率不高，意味着没有租赁市场，意味着二手市场交易寡淡，意味着没有接盘侠。

这样的区域，即便房价在上涨，想靠出租回笼资金不太可能，想要变现同样困难难。即便忍5-10年，都未必能发展成熟。

这样的区域一般存在于一二线城市的新区和三四线城市的郊区。

中国城市向来喜欢铺大摊子，新区规划一个接一个，新区能在短短几年创造出庞大的住房库存。但没有产业，自然带不动人口的流入。

没有人口，什么商业都配套起不来，至于教育医疗等设施更是遥遥无期。

这也是为什么普遍关注马上要发布的第七次人口普查的结果。

远郊区的新房，居住不易、出租不易、变现不易，还要占用珍贵的首套房名额和贷款资格，未来还面临巨大的不确定性。

随政府迁移的新区，会有机会吗？我感觉未必。但是有强势产业导入的新区，最好是高新产业、金融业、高端服务业聚集区，机会更大一些。

每个城市，只需要看看亮灯率，就会明白哪些地方能投资，哪些地方是雷区。

2、城市中的老破小

老破小最大的优势在于区位和教育，交通、教育、医疗相对成熟。

但近年来，大多数城市向外扩展，部分城市政府部门迁移，导致老城区不断老化。无论是居住环境，居住质量，商业配套，都停留于多年之前。

不改造老城区的原因，就是拆迁成本高，利益矛盾多。不如新区平地起高楼容易。

三四线城市来说，老破小没有未来。三四线新房多，以后二手市场只会有价无市，老破小的市场只会越来越收缩。

一二线城市或许不同，土地存量少，已经进入存量房市场。只能从老城区找存量。即便如此，拆迁的成本也吃不消。

所以，老破小只能越来越老，价值越来越弱。

3、商住公寓

公寓从来不是住房市场的主流，公寓本身存在税费高、物业高、变现困难的问题，还时不时面临政策的打压。

不确定性太多，让公寓价格优势荡然无存。

还有两种公寓，一种是开发商自己持有的“以租代售”的长租公寓，第二类是集体土地上的无产权公寓，也就是小产权房。这两种总价低，但租金高，让很多人心动不已。

问题是这两类公寓都拿不到房产证，不能抵押不能出售，不能落户不能入学。企业自持长租公寓，“以租代售”违规。无产权公寓更是存在违建问题。

……

这么算下来，市中心附近，交通、教育、医疗配套设施相对成熟的新房或次新房产，还是可以考虑的。

……

过去20年投资房产的成功，无法为未来的20年提供什么借鉴。

以前的路径依赖，现在早已转入新常态。

居民收入增速下降，债务居高不下，居民杠杆率创出新高。人口增长态势逆转，劳动力红利不复存在，城镇化进入下半段，国际环境不断变化。

这种情况下，任何投资都需要谨慎。拿好手中的钱。

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昨天写了三千字的长文无法发表，26日发表的文章也在今天29日被删，存活3天。

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发布于：2021年4月29日