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烂尾楼是如何处理的?

预售制度

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最近国内某地产商屡屡上新闻头条,还传出各种打折的传闻,有的需要购买者全款支付购买。


所以,假如在建楼盘,假如,假如,烂尾了,怎么办?


其实这个问题很复杂。


——①烂尾楼是债权问题——


你以为的烂尾楼:


开发商没钱了,还有一些小问题需要花钱处理,所以没有进行最后的外立面装修,没有通水通电。政府随便出点钱,甚至自己掏点钱,把这些小问题解决,完成收尾工程,就能收房搬进去住/卖掉了。


实际上的烂尾楼:


总体价值1亿的房子,在中X银行抵押贷款7000万,在农X银行抵押3000万,在招X银行抵押贷款1000万,在贷款公司包装下贷款3个亿,然后向一些胆子大的私人再借5千万。还欠供应商货款1千万,农民工工资8百万。完工的瞬间,以上贷款人加上几千个业主还有那些被欠债的供应商、农民工就会开始抢这批房产。因为法律对于一些对象(银行、农民)是有保护的,所以剩下的人不乐意了,开始干扰这个房产的完工进度。


烂尾楼的一大特征,就是债务极多,债券结构复杂。同一房产,甚至会重复抵押几十次。


肉只有一块,十几个人都说肉是我的,该怎么分?一旦完工,瞬间就会爆发抢房事件。即使这个楼盘离完工只差1万元,也不可能完工。因为这根本不是一个工程问题,而是一个债权问题。


——②烂尾楼如何盘活——


假设烂尾楼盘价值1亿,欠债3亿,中间2亿窟窿需要填坑。这2亿,就会导致烂尾楼问题无法处理。而且,这2亿是没有办法解决的,无解。


烂尾楼最多的地方,当然是海南。从1993年海南楼市泡沫崩盘以后,产生了大量的烂尾楼。但是,在2006年左右,海南却宣布烂尾工程基本处置完毕,靠的是什么方案?




靠的就是房价上涨。




海南的房价,从1994年暴跌以后,1996年-2001年筑底,2002年开始上涨,2006年,刚好涨到了暴跌前的价格。这正好是宣布烂尾工程基本处置完毕的年份。


烂尾楼盘价值1亿,欠债3亿,中间2亿窟窿。但是房价如果上涨到3亿,接手公司就可以不赔钱了。如果再涨到4亿,接手公司还会有1亿利润。


中国房地产已经上涨了20年。政府主要依靠房价上涨来解决烂尾楼问题。过去买到了烂尾楼,熬一熬,房价上涨后,自然会把烂尾楼盘活。


但如果房价不继续上涨,这时候碰巧买到了开发商跑路的烂尾楼,政府对这个烂尾楼可能就束手无策了。


……


烂尾楼只要产生,绝对没有想的那么容易处理,房地产在房住不炒的政策引导下,房价像以前那样几年就翻倍的情况,不太可能发生了,所以,这个时候,买入在建的预售楼盘,可要睁大眼睛,小心风险了。


……


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发布于:2021年6月13日

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