烂尾楼是如何处理的？

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最近国内某地产商屡屡上新闻头条，还传出各种打折的传闻，有的需要购买者全款支付购买。

所以，假如在建楼盘，假如，假如，烂尾了，怎么办？

其实这个问题很复杂。

——①烂尾楼是债权问题——

你以为的烂尾楼：

开发商没钱了，还有一些小问题需要花钱处理，所以没有进行最后的外立面装修，没有通水通电。政府随便出点钱，甚至自己掏点钱，把这些小问题解决，完成收尾工程，就能收房搬进去住/卖掉了。

实际上的烂尾楼：

总体价值1亿的房子，在中X银行抵押贷款7000万，在农X银行抵押3000万，在招X银行抵押贷款1000万，在贷款公司包装下贷款3个亿，然后向一些胆子大的私人再借5千万。还欠供应商货款1千万，农民工工资8百万。完工的瞬间，以上贷款人加上几千个业主还有那些被欠债的供应商、农民工就会开始抢这批房产。因为法律对于一些对象（银行、农民）是有保护的，所以剩下的人不乐意了，开始干扰这个房产的完工进度。

烂尾楼的一大特征，就是债务极多，债券结构复杂。同一房产，甚至会重复抵押几十次。

肉只有一块，十几个人都说肉是我的，该怎么分？一旦完工，瞬间就会爆发抢房事件。即使这个楼盘离完工只差1万元，也不可能完工。因为这根本不是一个工程问题，而是一个债权问题。

——②烂尾楼如何盘活——

假设烂尾楼盘价值1亿，欠债3亿，中间2亿窟窿需要填坑。这2亿，就会导致烂尾楼问题无法处理。而且，这2亿是没有办法解决的，无解。

烂尾楼最多的地方，当然是海南。从1993年海南楼市泡沫崩盘以后，产生了大量的烂尾楼。但是，在2006年左右，海南却宣布烂尾工程基本处置完毕，靠的是什么方案？

靠的就是房价上涨。

海南的房价，从1994年暴跌以后，1996年-2001年筑底，2002年开始上涨，2006年，刚好涨到了暴跌前的价格。这正好是宣布烂尾工程基本处置完毕的年份。

烂尾楼盘价值1亿，欠债3亿，中间2亿窟窿。但是房价如果上涨到3亿，接手公司就可以不赔钱了。如果再涨到4亿，接手公司还会有1亿利润。

中国房地产已经上涨了20年。政府主要依靠房价上涨来解决烂尾楼问题。过去买到了烂尾楼，熬一熬，房价上涨后，自然会把烂尾楼盘活。

但如果房价不继续上涨，这时候碰巧买到了开发商跑路的烂尾楼，政府对这个烂尾楼可能就束手无策了。

……

烂尾楼只要产生，绝对没有想的那么容易处理，房地产在房住不炒的政策引导下，房价像以前那样几年就翻倍的情况，不太可能发生了，所以，这个时候，买入在建的预售楼盘，可要睁大眼睛，小心风险了。

……

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发布于：2021年6月13日