打压二手房与降准

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继深圳出台二手房参考价之后，西安、上海等城市也相继出手。

7月9日，上海房管部门召开了二手住房房源管理会议，对挂牌的二手房不仅要核验房源的真实性，还要对价格信息进行核验。

上海的这条新政策，淹没在“央行降准”的大新闻里了，并没有引发关注。

根据媒体报道，上海二手房价格核验具体操作是，一般先由房产中介等机构向官方平台提交拟挂牌的相关房源信息进行核验，除了房源所在小区、楼层等自身信息外，还要提交拟挂牌价格进行核验。如果提交的价格高于该小区的市场真实价格，则不能通过核验，该房源也就不得对外发布。

所谓“市场真实价格”，这中间的算法或者公式是什么，目前尚不明确。也没有披露更多的细节。根据媒体报道，原理上应该是基于大数据的市场比较法。

上海也有了类似深圳的“二手房官方成交参考价”了。只不过每个小区的价格不对外发布，而是在操作中落实。

如果中介想知道一个楼盘允许的挂牌的价格，只能在系统里不断输入价格来试探，直到发现这个“市场真实价格”为止。

上海为什么要这么做？

根据中原数据，成交量方面，6月上海二手房成交2.79万套，环比涨8.9%，已经连续两个月成交量反弹。价格方面，6月上海二手房成交均价为每平41269元，环比上涨1.7%，同比上涨3.8%。

整个二季度上海二手房都是量价齐涨，持续回升的状态。

所以，这次调控意料之中，关键是，这个参考价是否会被银行严格执行，作为发放贷款的依据，目前尚不清楚。

二手房成交参考价的真正威力，就在于要求银行严格执行，其结果相当于提高首付比例，最终对楼市产生金融紧缩效应。

如果银行不执行，只让中介执行，那最终效果就会大打折扣。因为房主完全可以按“市场真实价格”挂房源，等有人看房的时候说出真实价格就好了。

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在上海出台新政的前一天，7月8日，西安市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。通知提到，由二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成二手住房成交参考价格。

涉及二手房交易各环节的有关机构，要将二手住房成交参考价格作为参考依据。并且随后发布了首批102个住宅小区二手住房成交参考价格。其中，26个小区直降￥5000以上。最夸张的小区，是枫林绿洲，价差达到了1.3万元。

单看价差，这26个小区，大部分处于“腰斩”的状态。剩余70个小区价差的范围，都在￥1000-￥5000以内。这些基本都是次新小区，参考价格都是打了6-7折。

这是深圳在2021年2月8日，宣布建立二手房参考价之后，第三个跟进的城市。之前已经有东莞、成都市先后发布了二手房成交参考价格机制。

5月末，成都公布了首批201个小区的二手房成交参考价；7月初，成都又公布了第二批286个小区的参考价。成都一共公布了487个小区的成交参考价。指导价格，基本是成交价的7-8折。

前几年，西安率先打响“抢人大战”。根据第七次人口普查数据，过去10年西安常住人口增加449万，仅次于广深。成为“抢人大战”中的赢家。

大量的人口流入，西安房价从2016年开始上涨，持续上涨5年，涨幅排名位列全国前列。

这些年，西安二手房也是价格飞涨，尤其是曲江、高新等地，名校多，高品质的次新房也多，也最容易出现价格虚高的房源。

现在西安采取的办法，就是学习深圳，减少需求。

深圳是全国最早执行二手房限价的城市，当银行严格执行“二手房参考价”的时候，对需求会产生很大的杀伤力。因为相当于变相提高了首付比例。导致深圳二手房成交量锐减，6月成交3000套。房产中介关门。

所以、深圳、西安、成都，就是将参考价与贷款额度挂钩，很有杀伤力，相比之下，上海的政策就有些形式主义了。

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但有一个因素，可能会影响接下来这些城市的调控走向。那就是这次央行的降准。

关于降准，在《近期要定向降准了？》和《降准了！超出预期》探讨过、这次降准是超预期的。一开始预测是定向降准，没想到现实是全面降准。

定向降准，就是有条件的针对部分银行降准。比如根据三农或小微企业贷款增量及占比的情况，对符合标准的金融机构实施额外降准，限制较多，释放资金有限。

全面降准释放的资金总额非常庞大，预计释放的长期资金会达到1万亿元。

1万亿什么概念？2020年，中国仅有23个城市的GDP突破万亿。

所以此次降准，相当于把福州或西安一年的经济总量全部撒到市场上。

而且，央行释放的是基础货币，而基础货币是有乘数效应的。关于乘数效应，可以学习李永乐老师的视频学习。

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从去年开始，房地产调控很严格，从卡房企脖子的“三道红线”（详见文章《为什么房价不敢跌，也不能跌？》），到卡金融机构脖子的“两道红线”。一边限制了房企的借贷能力，一边限制了银行针对房产的贷款。

所以有些人觉得，此次降准对楼市不会产生什么影响，水再多也不会进入楼市。

没错，这次的钱，只能流向实体经济和股市。但未来，钱到了中小微企业的账上之后，监管的松紧程度，会直接影响这些便宜钱的最终去处。

比如，降准后企业顺利贷到一笔钱，企业顺利发出工资，给员工分红，员工拿着这些钱，没准依然去买房。

所以货币第一次不流向楼市，第二次，第三次还是可能流向楼市的。

上述这些重点城市房价反弹，很快就会加码调控，只要二手房限价，再好的市场也会冷下来。

但另一些调控不严厉的城市，接下来可能会出现一波行情。其他一些弱二线省会城市，后面可能会轮动。

这次降准，初衷也许是好的，但是能不能达到效果，不太好说了。

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2021年1-6月份，全市二手房网签套数30505套，同比下滑48.0%。

2、深圳试点小学生暑期托管服务

发布于：2021年7月11日