（独家）恒大物业IPO份额难求预计年底上市 腾讯看好物业支付场景

出品：财经快门

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"物业管理公司成了今年腾讯投资关注的热点之一。"

《财经快门》日前独家获悉，凭借Pre-IPO豪华投资者们的支持，恒大物业港股IPO获得资本市场较高关注，对一般机构投资者来说，份额难求。根据目前计划，恒大物业预计2020年年底上市。

消息人士透露，恒大物业Pre-IPO轮的投资者中，不乏恒大物业早期的投资者，诸如红杉、中信资本等。在这一轮新加入的投资者之一腾讯（700.HK），出于看好物业管理作为微信支付入口的发展潜力，所以选择跟投。恒大物业之外，腾讯今年还投资了世茂服务、卓越商置两家物业管理公司的IPO。

尽管恒大物业已经获得可谓豪华的Pre-IPO投资者的支持，向来交友广泛的许家印，近来活跃拜访各路富豪朋友。

在刚刚过去的黄金周，中国恒大（3333.HK）凭借七折售楼的策略，录得合约销售近600亿元，创历史新高。较强的物业开发和销售能力是资本市场看好恒大物业未来发展的原因之一。

腾讯看好物业管理的消费场景

8月14日，恒大宣布，为旗下恒大物业引入14名战略投资者。包括华泰大湾区投资有限公司、香港富豪刘銮雄及其弟、红杉资本、中信资本、云峰基金、腾讯、农银国际、光大控股、郑家纯家族、恒大行政总裁夏海钧、澳门富豪柯为湘、中国地利老板戴永革以及泰智基金。

腾讯透过旗下的实体Image Frame Investment (HK) Limited（意向架构）和Golden Fortune Holding Limited，合计认购10亿港元恒大地产股份，持股比例为1.19%。

接近腾讯的消息人士向《财经快门》表示，腾讯Pre-IPO轮投资恒大物业，主要因为看好物业管理作为微信支付的窗口，这个消费场景未来发展仍有诸多可能性，且物业管理可以获得稳定的现金流，但未来究竟能发展到什么程度，还要观察后续情况，所以腾讯决定先跟投。

恒大物业之外，腾讯近来还投资了另外两家物业管理公司，包括世茂（813.HK）旗下的物业管理公司世茂服务，和卓越集团旗下的卓越商企（6989.HK）。

10月11日，世茂服务IPO通过港交所上市聆讯。今年5月14日，世茂发布公告称，世茂服务引入红杉资本中国基金和腾讯作为Pre-IPO轮投资者，两者分别认购总额为1.3亿美元和1.14亿美元的股份，持股量分别为5.32%和4.67%。

世茂在公告中期待，腾讯将利用线上线下融合的平台优势以及助力商业新生态的能力，帮助世茂服务加速数字化升级。

此外，正在招股的卓越集团旗下的卓越商企也获得了腾讯的支持。卓越商企在其IPO记者会上表示，引入腾讯旗下的Tencent Mobility Limited作为基础投资者，认购份额为4500万美元。同属腾讯系的京东，透过子公司Gorgeous Tulips Limited认购卓越商企2000万美元股份。

刘銮雄带上弟弟齐撑加印

今天，许家印和刘銮雄的惺惺相惜世人皆知，背后原因或许不仅因为二人均身处房地产业，可能也因为他们有着同样的爱好，扑克是其一，艺术品收藏是其二。许刘二人都是受艺术市场追捧的大藏家。

恒大物业Pre-IPO投资者中，十年如一日支持许家印的刘銮雄同样没有缺席。

刘銮雄透过其妻子陈凯韵认购总计为45亿港元的恒大物业股份，持股量为5.37%，是恒大物业Pre-IPO轮最大的投资者。华泰国际大湾区投资有限公司认购40亿港元，仅次于刘銮雄。华泰国际担任本次恒大物业IPO的保荐人。

刘銮雄除了亲自出手支持好友，这次也叫上了自己的亲弟弟利福国际主席刘銮鸿。利福国际透过旗下的Treasure Pitcher Limited认购了5亿港元恒大物业Pre-IPO轮的股份。

利福国际主营业务是在内地和香港经营购物商场。广受内地游客喜爱的香港商场崇光百货Sogo就是刘銮鸿旗下的品牌。

此外，许家印的另外一名扑克玩伴，郑家纯也透过家族家族基金认购了5亿港元恒大物业Pre-IPO股份，以示支持。

许家印的房地产事业一路走来并非一帆风顺，特别是11年前恒大在香港上市前的那段日子。受制于大环境，一波三折。关键时刻，扑克这项爱好，让许家印和刘銮雄，还有香港的郑氏家族走到了一起。

就这样，刘銮雄成了中国恒大在香港IPO的基石投资者。恒大于2009年10月22日发布的招股书显示，刘銮雄透过华人置业旗下的Sun Power Investments Limited，认购了5000万美元的恒大IPO股份。这是招股书中唯一列出的基石投资者。

始于恒大IPO，在未来的十几年间，刘銮雄与许家印“情意延绵”。根据港交所权益披露，刘銮雄和他的第二任妻子陈凯韵目前共计持有恒大9%的股份，位居第二大股东，仅次于控股股东许家印和丁玉梅夫妇，持股77.95%。

今天恒大在香港的总部“中国恒大中心”，是2016年许家印斥资125亿港元，从刘銮雄手中买下。在此之前，这栋大厦名为美国万通大厦。直至今日，刘銮雄的办公室仍在这栋大厦内，只是从昔日的持有人，变成租客。但大厦大堂内，偶尔仍可以看到刘銮雄的一众外籍工人们时不时排练如何接待刘老板。

2019年元旦，刘銮雄和许家印夫妇及一众好友，欢庆元旦。同场出席的还有马云和张松桥。当天欢天喜地的氛围让人联想，可能有一种爱叫一起发财。

看好恒大销售带动物业管理

9月30日，恒大物业在港交所递交上市申请文件。公开信息显示，恒大物业计划透过本次IPO融资30亿美元。

尽管距离递交申请才过去不足半个月，但多名机构人士已向《财经快门》表示，虽然恒大物业并非近期上市的物业公司中业绩最亮眼的，但获得IPO份额也非易事。

恒大物业招股书显示，截至2019年底，恒大物业覆盖逾280个城市，同行业排名第二。如果以收入和利润计算，排名第三。

2017、2018和2019三个财年，恒大物业收入分别为44亿元、59亿元以及73亿元。3年净利润分别为1.07亿元、2.39亿元以及9.3亿元。今年上半年，收入和净利润分别为46亿元和11.48亿元。

与其他物业公司类似，恒大物业也希望将本次IPO集资所得主要用于战略收购和投资，以带动收入。上个月，恒大物业签订了5项拟收购的区域物业管理公司协议。

收购带来的增长之外，看好恒大物业的市场人士认为，能给恒大物业带来增长动力的还是它自身的销售。在刚过去的黄金周期间，恒大凭借七折售楼策略，实现合约销售近600亿元，创历史新高。

恒大销售如火如荼之际，许家印近来也活跃在他的富豪朋友圈中。朋友多了路的确好走。

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