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海外投資前必看!6大投資風險評估你做了嗎?

風險在富人眼裡是機會,機會在窮人眼裡是風險。一個聰明的海外投資者要懂得規避潛在風險,才能創造獲利機會。海外投資方式不少,像是房地產、股票、基金與儲蓄型商品等,其中又以房地產最能達到資產保值、增值及創造現金流的效益。置業全球勢不可避,你做好海外投資房地產的準備了嗎?

萊坊(Knight Frank)在2019年《財富報告》中指出,房地產佔亞洲超高值人士投資組合的23%,高於21%的全球平均水平。不只亞洲人特別偏好將房地產作為投資標的,萊坊全球研究部主管Liam Bailey也觀察到一個現象:在過去幾年,超高值人士愈來愈希望增加房地產在其投資組合的份額,換句話說,投資房地產已是一種全球性趨勢,而如何遴選好的海外房地產投資標的也成為一門顯學。

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海外投資房地產,這6大風險評估一定要做

由於近年台灣房價下修,加上政策不明確等因素,許多房地產投資者紛紛轉往海外投資。一旦房市獲利版圖跳脫台灣這個框架,投資者便有了更多經濟成長穩定、租屋市場健全的國家可以選擇。

例如杜拜人均GDP高達4萬美元,比台灣約2.4萬美元更高,和英國、日本不相上下,租金調整空間更大,但房價卻不見得比台灣貴。低房價搭配高租金,投資報酬率自然勝過台灣。

但富貴險中求,高報酬自然伴隨著一定的潛在風險。臻品地產在此提出6大海外投資房地產會遇到的風險,建議投資者在出手前,一定要做好風險評估。

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海外投資房地產風險1:匯率

這是海外投資者不得不面對的風險。一般來說,如果投資所在地所使用的貨幣和美元掛勾,則比較不會有匯損的情況。以台幣來說,由於台灣央行擁有大量外匯存底,有能力控制台幣對美元的匯率在較小的範圍內波動。

然而有些國家採行自由市場機制,不太干預匯市的自由波動;也有些開發中國家外匯存底很少,甚至外債高築,根本無力應付國際熱錢大量進出,這會促使該國貨幣匯率的波動幅度遠比台幣高。而海外投資房地產大多採取直接投資,也就是直接曝險在匯率波動中。這可能導致在房地產操作的利得,都無法彌補在匯率上的損失。

在所有海外投資標的中,杜拜房地產最能規避匯損。因為杜拜貨幣迪拉姆(AED)與美元掛勾,所以杜拜匯率非常穩定。美元兌迪拉姆恆定為1:3.67,投資杜拜房產等於擁有美元資產,穩定保值。

海外投資房地產風險2:通貨膨脹

台灣央行向來以控制通貨膨脹作為政策最優先考量,有時候甚至會犧牲出口的競爭力。這是過去台積電張忠謀、上銀科技卓永財會跳出來痛批央行總裁的原因。但對海外投資者而言,投資所在地出現通膨問題可不是一件好事。

許多國家對於通貨膨脹的控制並不像台灣這麼積極。比如近年印尼通貨膨脹率常超過8%、越南也飆到5%…,如果想投資東南亞地區的房地產,真的要特別注意通貨膨脹的風險。投資人要了解,名目投資報酬率扣除通貨膨脹率之後,才是實質報酬率。

海外投資房地產風險3:稅率

和其他金融商品相比,房地產的交易成本相對高,而稅率產生的費用是交易成本的最大宗。許多海外投資房地產的人都會忘了將這部分算在整體投資報酬率內,導致扣除交易成本後,轉盈為虧。

全球房地產交易指南(Global property guide)指出,台灣房地產的交易成本約為10.26%至13.3%;日本比台灣還高,落在13.26%至13.45%之間;新加坡房地產交易時,除非超過4年以上,否則也會面臨高額的印花稅,交易成本為8.45%至22.45%;越南與馬來西亞則約5%;杜拜由於免稅,購置房地產的交易成本是最低的。

稅率影響的不只是房地產的交易成本,還有持有階段的成本開銷。在房地產持有階段,許多國家還會以房產稅、租賃稅等名目課收相關稅費,這點在杜拜投資房地產完全不用擔心,因為杜拜免稅。這也是世界各地投資者看中杜拜房地產進行置業的重要原因...(繼續閱讀)

文章亦發表於臻品地產專欄

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