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買一間會增值的房子

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「你是希望透過買房強迫儲蓄,累積資產的「穩定派」? 還是想保留現金,讓自己創業或追夢的激進派?平心而論,不管租或買,都可以打造自己心中的夢想家。你喜歡哪一個呢?」

#摘要:

CH1: 針對自備款、統整比較中古屋、新成屋、預售屋

1. 總價=頭期款+貸款

2. 自備款=頭期款+裝潢保留款+稅費

頭期款=自備款-裝潢-稅費

3. 公設比:無電梯公寓低(5~10%)。電梯大樓25年內(20%)、10年內(30%)。

4. 實價登錄:車位坪數、價格未從總坪數、總價拆分,導致建物每坪單價過低。


CH2: 區域行情(地點影響房價)、土地謄本、建物謄本、土地權狀:

1. 土地謄本: 完全呈現房屋產權,包含:任何抵押設定、查封、限制處分等。

(1). 所有權人:確認是否與賣方、權狀上姓名相同,避免偽造文書。

(2). 權利人:通常是房貸方(銀行),不會有非自然人、非銀行。如為自然人,表示民間私人借貸以房子做抵押。

(3). 擔保債權總金額:為貸款金額 x 1.2倍。

A. 回推購買成本。例:擔保金1700萬,屋主當初貸款金額1416.66萬(1700萬/1.2)。

B. 如仲介表明當時貸款8成,表示屋主購入成本1416/80%=1770萬

C. 債務人及債務額比例:通常為屋主,如非屋主表示有其他人用此房子抵押貸款。

2. 建物謄本:

(1). 他項權利部:

A. 「權利人」:為金融機構,權力種類為「抵押權」。如為自然人,表示屋主跟民間單位借貸。

B. 「設定義務人」: 通常和所有權人相同,如出現非所有權人,可能為其他人以此土地、建物作抵押貸款(屋主所有權人爸爸,被兒子拿房屋抵押貸款,可知屋主兒子有經濟壓力)。

C. 留意「共同擔保地號」、「共同擔保建號」:有些建物坐落土地不只一筆,須核對共同擔保地號、建號是否與所有權狀相同,如果不同,屋主可能僅拿一塊土地作出售。

CH3: 中古屋看屋、議價:

1. 風火水電光,天地牆柱窗,地段、環境、價格、收益

(1). 風(通風、風水)

(2). 火(瓦斯管線、室溫、消防安全)

(3). 水(水管管路、漏水、壁癌)

(4). 電(電路管線、家電設備)

(5). 光(採光、座向)


(6). 天(天花板)

(7). 地(地板)

(8). 牆(牆面)

(9). 柱(樑柱)

(10). 窗(門窗)

2. 評估未來增值八字訣:

(1). 地段(交通、生活機能、使用分區、長期發展性、學區)

(2). 環境(景觀、居家安全、鄰居、公設)

(3). 價格(售價、貸款、裝潢費、仲介費)

(4). 收益(租金、未來房價增值性)

3. 土地使用分區:

(1). 「住宅區」:建議購買此種分區

(2). 「商業區」:住辦混和,出入複雜

(3). 「工業區」:(乙工用地)僅限作事務所、零售業用途,不可作住宅,政府可罰款。

4. 斡旋、要約:斡旋有給斡旋金。要約只有簽「要約書」無付錢。

5. 履保費用省不得:簽約必注意7點

(1). 代書與履約保證(成交總價萬分之六)不能少

(2). 產權清楚

(3). 確認簽約當事人為本人或有權代理人

(4). 契約內容謹慎檢視:

A. 合約數字以國字書寫

B. 合約內容附「現況確認書」:包含輻射屋、海砂屋檢測、漏水、非事故屋聲明。

(5). 買賣付款4階段:簽約、用印、完稅、尾款10%、10%、10%、70%

(6). 交屋時期、方式明確:支付尾款時辦理交屋手續,如有特殊原因調整,要以書面規定清楚避免爭議。

(7). 最後作詳細檢查:

預設貸款8成,付款通常為1成、1成、8成。預設貸款7成,付款為1成、1成、1成、7成

買賣雙方如使用履保,買方將各期款項匯入履保服務的信託專戶帳號,建議不交付現金給賣方或代書,避免交易糾紛。

6. 交屋6要點:

經過簽約、用印、完稅、繳交各期價金

(1). 交尾款同時點交房屋

(2). 現場點交、核對契約內容、檢視屋況

(3). 檢查稅費是否結清:地價稅、房屋稅、水電瓦斯、網路、管理費

(4). 索取所有權狀、契稅單正本、土地增值稅影本等,詳細檢查土地、建物權狀正本,確認坪數是否與合約相同

(5). 拿回商業本票、其他未用證件、文件

(6). 辦理戶口遷移、帳單更名、換址,與自用住宅地價稅。

CH4: 預售屋

1. 前三期款項(訂金、簽約、開工(2、5、5%)) + 中間工程款(5~20期,於工程期1.5 ~ 2年內分期繳納) + 貸款75% + 交屋款3%。

2. 如買不可換約預售屋,表示交屋、過戶後才可出售,影響資金彈性。

3. 工程零付款:有些預售屋提供前三期「訂、簽、開」先付,剩餘工程款延後到快交屋才收,買方有1.5~2年(興建過程)籌措剩下款項。

4. 重劃區:自住等增值可以,純投資賺價差,要很謹慎,須於重劃區剛推案的初升段進場,在長價一小波段後的中升段出場。因重劃區推案量較多、生活機能成熟需要一段蠻長時間。機能成熟前,入住率較低,使供給大於需求。

CH5: 裝潢、裝修

1. 裝修基礎工程做好,風格交給家飾決定。費用低、機動性高。

2. 合約建議備註「漏水保固」,請屋主在交屋後半年內提供漏水保固。裝潢前必定確認有無漏水。

3. 屋齡20年以上,建議重新拉電線、水管、糞管線路。不建議買剛裝潢好房子,因水電、管線無法從外觀判斷施工品質,但裝潢成本轉嫁於你。

4. 學會工序順序,自己發包:

(1). 拆除工程

(2). 泥作工程

(3). 水電工程

(4). 隔間牆工程

(5). 木作

(6). 油漆

(7). 燈具安裝

(8). 地板

(9). 系統家具

(10). 清潔

(11). 窗簾、家具進場、布置工程

2~4交叉並行,水電等牆面好了才能完成管線配置,水電在磚牆上挖溝藏埋線或在地面上配置排水坡度適宜水管、糞管,需泥作師傅將溝槽修平。隔間牆如使用輕鋼架,封上矽酸鈣前需要水電師傅先配好管線。


5. 裝潢三期款:

(1). 第一階段(拆除、砌磚、水電配管等基礎工程)開工前:預收30%

(2). 第二階段(磚牆粉光、磁磚、天花板、冷氣配管)完成後,油漆工程開始前:收第2階段工程款50%。

(3). 油漆、壁紙完工、各種設備安裝完成(7日內驗收):收取最後尾款20%。

(4). 付款一定要留金流紀錄。

(5). 保固服務很重要,必要時諮詢消保官、律師,收集資訊、寄發存證信函。

CH6: 出租收租金

1. 四種投資策略:

(1). 不出租:轉手賺價差

(2). 整層收租

(3). 隔套收租:

A. 月收租金

B. 轉手賺價差

(4). 預售屋:轉手賺價差

2. 隔套出租:水電管線很重要;每間套房獨立浴廁。

3. 賣出價,回推買入已隔套物件的房價,確保收租報酬(%)符合區域行情:

(1). 總價之租金投資報酬率要有吸引力:總價1000萬,每年收租60萬,等於租金報酬率6%。房價越高區域,租金報酬率越低台北市約3~4%,新北市5~6%,台中、高雄8~10%。

(2). 以年租金推算預計出售價格,例:1000萬房屋,區域可接受租金報酬率5%,可出售總價= 60萬/5%= 1200萬,等於賺200萬價差。

(3). 如找公寓隔套或買現成已隔好套房,建議總價之租金報酬率,須高於上面數字。

(4). 隔套收租賣出每坪單價不要超出未隔套每坪單價40%。例:每坪未隔套單價30~33萬,如果賣40萬

40/33=1.22倍

40/30=1.33倍

未超過區域行情40%(1.4倍),價格合理。

CH7: 挑選銀行房貸

1. 房貸種類:

(1). 理財型房貸:一般貸款還款後本金不能動用,理財型房貸本金會轉換為循環額度,雖利率較一般房貸高,但可隨時動用、隨借隨還按日計息,不動用不計息,擁有更多資金彈性。

A. 適合有理財規劃、短期投資、房屋修繕或中小型企業人士。

B. 例: 發現好投資標的,如投資報酬率大於房貸利率就有獲利空間。

(2). 抵利型房貸:同理財型房貸,有動用才計息,不同是理財型動用房貸還款後本金部分,抵利型房貸是以存款來折抵房貸,以減少利息支出,達到降低每約攤還金額、縮短還款年限。

A. 適合有存款,不想增加房貸負擔,又想資金運用,


2. 本息平均攤還法:每月攤還本金與利息的總和固定,還款預算較易掌握,是市面上常見的還款方式。適合固定薪水上班族

本金平均攤還法:每月攤還本金固定,但每月償還之利息逐月遞減,由於期初還款金額較多,因此可節省較多利息支出。如果手邊有較多現金,希望越富越輕鬆,可選本金攤還法。


CH8: 搞懂稅(房屋、地價稅)、規費(仲代履登):

1. 買房「契印」

(1). 契稅

(2). 印花稅

2. 賣房「土財」

(1). 土地增值稅

(2). 財產交易所得稅

3. 規費(仲代履登):

(1). 買屋:仲代履登(仲介費、代書費、履約保證費用、登記規費)

(2). 賣屋:仲代履

4. 房屋持有稅費:房屋稅、地價稅

5. 房地合一:新、舊制都是出售房屋時的「財產交易所得稅」;跟「土地增值稅」一樣。

備註:本書於2020/8月一版,相關利率、稅費以出版年度作參照。

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CC BY-NC-ND 2.0 版權聲明

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