角醒

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「角」位居民請注意: 油旺即將變天!

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歷時5年,市建局終於在2022年的農曆新年期間低調地在網站上載了一份長達46頁的《油麻地及旺角地區研究 - 資料手冊》(下稱《手冊》)。今期《角醒》嘗試抽取當中部分內容及與大角咀相關的概念計劃加以解說,並參考研究組織本土研究社早前發佈的Podcast,與讀者一同解讀《手冊》。

千呼萬喚始出來的「免責手冊」

《油麻地及旺角地區研究 - 資料手冊》可追溯至市建局於2017年開展的「油麻地及旺角地區研究」,當局及後曾「擠牙膏式」於2021年尾發佈28頁的研究摘要、亦曾在交予城規會的討論文件中提及部分研究資料。至本年農歷新年期間終於推出了《手冊》,封面頁設有一「免責聲明」,表示手冊內容為概念藍圖,只用作闡釋研究成果及建議。油旺地區規劃研究覆蓋的範圍達200多公頃,為全港人口密度最高的區域(180 人/ 1000平方米),當中牽涉多達213,000人口,整個重建計劃預算以上千億計算,雖至今仍未有完整報告參閱,但當局花費5年時間得出的「概念手冊」,仍有值得大家關注的地方。

P.16 整份資料手冊中比較重要的概念圖,概括了多個發展概念
三個規劃主題.五個核心發展節點 

《手冊》中的概念規劃框架,將油旺分為三個規劃主題:

  1. 綠悠社區:大角咀
  2. 動力商貿區:旺角東及旺角西
  3. 歷史文化生活區:油麻地北及油麻地南


3個主題藍圖之下將有5個核心發展節點(Development Nodes),分別是「水渠道城市水道」、「旺角街市更新活化發展」、「油麻地果欄更新活化發展」、「亞皆老街商貿/聯繫樞紐」及「西九龍門戶綜合發展」。核心發展節點意在配合規劃主題,整體規劃成匯聚大眾活動的中心點,並以非住宅用途為主,以帶動經濟活動及提供休憩空間及公共設施。核心發展節點一帶地段將會被重整,如合併地塊、封閉道路或重建樓宇等。而節點之間將以商業/特式街道,或主要行人走廊連接。



以最接近大角咀的兩個發展節點,旺角東的「水渠道城市水道」及旺角西的「旺角街市更新活化發展」為例:旺角東彌敦道至界限街一段鋪面渠將建議重開,以活化旺角商業地段一帶的城市形象,建議該地段發展成「水道公園」,作生態綠化節點供市民消閒康樂之用,並新建一幢多用途綜合大樓;而旺角西近旺角街市地段,將發展成「城市中心公園」,旁邊的舊旺角街市將與周邊小販檔重新配置,建立一個結合特式「市集大堂」的「全新休閑和社區地標」。「水道公園」與「城市中心公園」中間建議興建「城市水道」,兩旁提供商住/服務式住宅,並發展成「低密度精品商業街」,建議稱新發展將提供/融合特式街道、一系列公共設施及地下停車設施等。

如何以「概念」應對人口逼爆問題?

從以上「概念藍圖」可以想像旺角將有翻天覆地的變化,發展將向商業化及提供休憩空間的方向發展。重建建議當中牽涉許多舊區街道,當中本存在高密度人口與極細人均居住面積的狀況,內有一定數量的劏房戶、低收入家庭住戶,《手冊》中並未提及居民安置問題,而「商住/服務式住宅」此等新發展亦未有回應舊區原來的住屋問題。其實《手冊》開首已提及,油尖旺區的劏房問題是全港最為顯著,劏房單位數目佔全港約 23%。而根據資料,油尖旺全區只有兩個公營屋邨,佔油尖旺家庭數目2.7%,《手冊》言明目前研究範圍内的資助房屋僅佔一小部分,以上眾多「規劃主題」與「發展節點」均沒有關於資助房屋的建議,《手冊》內只有一段表示「實際的資助房屋供應將視資源可用性、技術可行性和政府政策指示而定。」

香港規劃師學會曾於2021年12月發文回應市區重建局油麻地及旺角地區研究,就市建局現採用「MRCP+」方案(增加發展密度方案,詳細解說可參考下文),住宅總樓面面積將由400萬平方米增至 470萬平方米,即增加 70 萬平方米的住宅樓面面積,換算為 15,000 至 18,000 個單位,即會帶來 40,000 至 50,000 新增人口。學會表示擔心社區未能提供足夠社區設施和基礎配套,確保生活質素,並加劇交通擠塞及職住失衡,這亦與《香港 2030+》提出增加人均居住空間的規劃策略不符。

此外,重建有可能引發的潛在問題,諸如舊區內眾多小型傳統商戶或未能生存等狀況,似乎《手冊》並未有作進一步討論。


有關大角咀區的「概念」

除規劃建議,《手冊》亦提出其他特式設計和社區建議,其中舉出「大角咀活動節點」,在MRCP「+」方案之下,建議將現時晏架街污水泵房遷移至晏架街遊樂場的地下空間作升級工程,並將其現址與毗鄰發展用地合併,包括附近一帶的老化樓宇,建成一個大型的混合式發展作為鄰近社區的住宅,商業及零售核心點。

此外,研究希望增加區內休憩和綠化空間,建議在整個油旺地區增加綠廊化通道連接區內不同休憩空間,其中沿渡船街而設、由油麻地伸延至大角咀的「綠廊」,是一個重點的「地方營造」方案,建議將櫻桃街公園重新塑造成一個較大空間和多層的消閒地標,可包括室內消閒或體育設施。以上「概念」的後續發展如何,是否貼合本區居民需要,要靠大家密切留意。



新規劃工具及概念解說

(一)地積比率轉移(TPR)

地積比率轉移是指將因受規劃限制的土地或重建潛力有限的土地的發展權,轉移至有增長的地盤或增加密度的地盤。以一個3層高的古蹟為例,最初可重建至9層,但因「重建潛力有限」,發展商可將剩餘6層樓的建築面積,用在朗豪坊或油麻地等一些被評為「策略性位置」的大型重建地盤。以市建局說法是:「增加重建潛力及鼓勵私人發展商參與,亦可能有利保育歷史建築物和市區重整,或能達致釋放土地潛力及有助經濟增長。」你又點睇?

(二)整合街區(SCA)

在區內尋找一些可封閉的道路轉化為行人街或休憩空間,將其面積計入可建樓面面積計算,用作資助房屋和私人住宅/混合用途發展,並按比例納入在整合街區内的發展地盤。以大角咀為例,按《手冊》內的圖示,福全街、塘尾道及通洲街所包圍的地段,以及八中樓一帶,部分內街將有可能被整合發展,街道如菩提街、洋松街將可能消失。

以市建局說法是:「讓私人市場參與市區更新的機制,同時間,亦有機會避免零碎發展及增加休憩空間的供應。」但讓私人市場的發展權延伸至街道、甚至是附近休憩用地,是否理想?本土研究社則回應:「作為發展商,我見到有條街喺到,唔係唔攞黎發展呀?」

(三)更新大綱發展概念藍圖 Master Urban Renewal Concept Plan (MRCP)

研究按不同的發展密度,為市區更新大綱發展概念藍圖,制訂出三個方案,分別是「+」、「0」、「-」:

符號      實際意思
+        增加發展密度
0        保持發展密度
-        減少發展密度


三個方案均依據相同的規劃及空間佈局框架,主要分別在於重建地盤和休憩空間的數量、規模和範圍。若採用「+」,該地段可增加發展密度。市建局表示,由於MRCP「-」及「0」方案的淨損失高於「+」,在取得資源前,市建局將實行「+」方案;而視乎資源及土地供應情況,會逐步趨向實行「0」 及 「-」方案作為最終目標。當局在手冊中也表示,透過採用不同規劃措施,「+」方案有機會將區內剩餘樓面面積由現時的7%增至34%,以減低市區更新工作帶來的財務虧損。借本土研究社在其Podcast的一句評價:「係真係先加,慢慢之後再減,定係先加再加?」

而將本已極高密度的地區,再增加發展密度,區內交通能否負荷?空氣會否變得更混濁?社區、教育和醫療設施等配套追得上人口增加的速度嗎?


後記:「重塑油旺成為一個宜居、可持續、多元化及具活力的都市核心圈,並加強其作為代表本港潮流文化和傳承特色的地區」為市建局在《手冊》中寫下「漂亮」的願景,是否能由「概念」轉為現實,實有待觀察。希望各位讀者可抽空研究市建局這本非常「conceptual(概念化)」的資料手冊,共同關心大角咀以及油旺的未來發展。雖然筆者並非專業的規劃師,但希望本篇報導能拋磚引玉,讓街坊多了解相關討論,令民間智慧能夠與專業資歷相結合,共同參與自己身處的社區、屬於自己的地方。



伸延閱讀:

市建局:油麻地及旺角地區研究 - 資料手冊




本研社Podcast:Ep 85 轉移中 — 油旺重建仲拆剩啲乜?



前旺角街市大樓


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