融资监管越来越严格的片区开发

今天讲的很多例子，如ppp项目。bt垫资模式，以及城投公司，咨询公司，地方政府视角完全不同。城投公司主要业务是融资，是地方政府的下手单位。例如由铁道兵改组的中建八局。市场化之前，不需要自己接项目，在办公室等电话，或着摊派任务。而市场化改革，就是让企业自行接订单，原先在北京有办事处，现在也要考虑市场的需求。

因此，不同地区的政府，企业视角当然不同。社会资本为什么要参与建设，心态也不同。例如，同样是20个亿的项目，投资经济发达的沿海地区，显然比投资新疆，青海，陕西经济欠发达地区要稳当的多。这是现实问题，在商言商。

每一个决策者面对的情况都是相似的，有多少资源可以利用，怎么分配利益，以及可操作性这三点。民主制度下，政府是“管不了”；独裁制度下，政府是“管太多”。例如工会，社会功能性团体（妇联，教职工联盟，残联等等），是可以跟政府打官司，而且长期捍卫自己利益的。为了加强独裁，必然投入大量资源维护独裁体制拥护者，这就是基本的逻辑。正如人离不开吃喝拉撒一样，掌握更多的资源，天然形成垄断。（市场因素暂且不谈）如石油，电力，教育，钢铁，航空，军火等行业的垄断。任何模式都是有利有弊。独裁模式能够集中力量办大事，也会带来相当大的副作用。集体利益不能是赌徒心理，对独裁政府来说，天然地捧民族主义，即可以维护政权稳定，又能掩盖执政失能。任何事业立项，都离不开技术，资金，管理这三项，这肯定不可能共产，平均。多劳多得，二八定律是人类社会发展的核心。搞明白这些，才能谈，为什么我们需要某种制度来保障自己的权力。

94年税改是中央与地方税收的分水岭，在94年前，中国实行过包税制，这种背景下，共产党中央的财政与地方财政及其不对等，这也是共产党中央害怕的一个原因。像广州的税收一度与北京达到了6:4（六四开）名义上，财政收入要用作外交，教育，国防，维稳。实际上地方部委，企业的经济效益与收入颇丰。因此中央以尾大不掉为由，将地方增值税、企业所得税、个人所得税、消费税一半以上或全部，规定上缴中央政府。税收上缴带来地方财政紧张，没钱发工资，这就是国有企业大下岗的原因。这也是地方政府经济收入转入卖地的原因。从此开始国税与地税的划分。

土地出让金收入，因此成为地方政府的大头收入，这也是香港模式开始在中国实行的开端。

地方政府的土地财政，出让土地，又带来新的难题，本身就没有财政盈余的政府，如何实施配套设施建设，比如你要卖地，首先要修路，修路钱哪里来？要盖居民区，就要调配电力设施，水力设施（污水处理），娱乐设施（商超电影院等等）……

为刺激消费，必然要开发市场，这就是农民进城的开端。（城里人已购买房产或不需要新购房产）这些新建的开发区，房地产项目，就这样必须引进新的购买人群。

农民不进城的原因也很简单，进城没有工作，没有收入。这就是地方政府招商引资的基本思路。要盖工厂，要办企业，从而使得资金开始流转。

招商引资，补贴企业，修路搞基础设施（为了卖地），又加大了地方政府的财政开支，所以为了回笼资金，地方政府光卖今天的地是不行了，还要卖明天的地。这就是大规模拆迁的根本原因。开始不再小规模地拆迁，进行大规模的，成片区的“开发”，形成了片区开发。

土地一级开发商

这种情况下产生的土地一级开发商，“企业与政府利益分成模式”。例如企业与政府利益五五开，三七开。房地产也由卖房思想转变为卖地思想。（卖地简单，来钱快）是为一级开发商合作模式。

在海南岛房地产崩盘后，2006年在《关于规范国有土地使用权出让收支管理通知》（国办发【2006】100号），国务院规定，土地出让收入全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。土地一级开发合作模式就被禁止了。

BT垫资模式。

施工单位不仅提供工程施工承揽服务，还提供资金垫付。地方政府前期开发投入大大减少，甚至一毛不拔（一分钱预算都没有）所以大量的施工单位，资金周转困难，纷纷跑路，上游开发商跑路，下游包工头也跟着跑路，农民工讨薪就是这么来的。

直到2019年，江浙地区才严到政府投资项目以带资承包方式建设。（处罚省级分管领导，但很明显，其他省份压根不会严查，因为拉不到资金）

PPP模式

习近平上台后，十八届三中全会，搞了“在十一个方面开展深入改革”的文件。允许民间资本进入非共产党垄断的行业（国计民生垄断行业）。

2014年开始，财政部开始鼓励“政府与社会资本合作模式”（ppp模式）ppp建设模式开始兴起。国务院、发改委、住建部、环保部等部委开始制定ppp相关管理办法。

这种模式其实就是BT垫资的子版本，以法律形式规定，业主方（政府）在建设期内无工程款支付义务。也就是说政府可以“依法合规”延后款项支付。工程款支付由银行负责，因为银行开始参与项目工程。这样，基金，券商等等机构也开始参与项目的运作。政府亲自玩杠杆，比如一千万资金，可以搞一个亿的项目，甚至很快回笼资金。

基建规模在14，15，17年开始大规模爆发。城市化进程加快。加大城市人口流入。人流进来，配套设施开始完善。

2019年开始，又规定ppp项目规定不得超过当年本级一般公共预算支出10%。借新债还旧债的模式，政府破产风险，城市破产风险。土地财政问题，今天的地（财政饭）已经卖完，明天的地（招商引资）也已经卖完。所以现在开始卖“后天的地”。

这种背景下，地方政府与各级咨询公司又想出了两种不同的ppp模式。

• ABO模式，缺点是无财政背书，金融机构不支持。这就是地方政府授予企业的权利。
• 股权+EP C模式，缺点是投资方倾向投资优质资产（好的地块），不投入差的地块。

但是资金通路越来越窄。中央监管越来越强。审计上卡项目的脖子，隐性债融资一票否决。垫资工程，责任可以追到省级领导。因此为了融资，势必开放新的项目模式。

片区特许经营权。

授权片区开发，政府绩效奖励补贴。简单来说，政府把职能让渡给平台公司。而这些平台公司为了再规避风险，合同上留个后门。不仅换马甲经营，比如施工单位名字叫“社会资本”，而且要求允许特许权人寻找第三方开展特许权联合开发。简单说就是外包。

拿到项目的平台公司，再与其他公司展开特许权联合开发，共同出资组建项目公司，并继承特许经营权，实施片区开发。平台公司根据项目公司片区开发绩效，支付开发回报。

社会资本通过公开招标获得联合开发特许经营权，建设工程施工无需二次招标。两标并一标。企业是政府的白手套，因为企业隐性债务风险没有政府那么高，企业可以破产，而共产党治下，地方政府不能破产。

根据以收定支原则。政府把盈利来投入建设，就没有隐性债务风险（击鼓传花）。

项目公司根据中国人民银行【2019】第4号令《应收账款质押登记办法》，将特许经营开发回报应收账款。进行质押融资，合法合规。项目公司融资，属于企业融资行为，政府方不并表，不涉及政府隐性债务融资审查。2020年GDP总额101万亿，全社会固定投资额53万亿。土地出让收入同比增长31.3%，地价同比上涨2.9%。地方政府还有的卖，也有的赚。

例，某市的片区开发工程

静态平衡测算：项目投入，征地拆迁100亿，工程建设42亿。
项目产出，土地价格560万元/亩，合计151亿元。

动态平衡测算：项目投入142亿，资金成本20亿，合计162亿
项目产出 可出让土地数量2700亩，土地价格560万元/亩，扣除刚性计提18%，合计131亿元。
资金缺口30亿元，依托财政，项目能干成。

在武汉肺炎肆虐期间，地方财政收入由13%涨幅直降3%。中央减税降费压力，财政难以支撑项目建设。因此即使是30亿元对于地方政府也拿不出来。标志着增量经济转变为存量经济。而2020年是十三五收官之年，这种项亟待上马。项目不能拖不能等。恰逢此时习近平又指示房住不炒原则，限量限价。（土地与房产市场限量，限价）中共的官，一项如此，局长跟市长交代，市长跟省长交代，一路到“人大”。

所以这些资金，全部担子落在社会资本头上，拆迁资金只能依靠人民群众的力量。民间资本企业（平台公司）出50亿的资本金，要3-5个亿的利润。也就是说，50个亿资金要干150亿规模的工程。不然这笔钱存银行，按基准利率，一年利息2.5个亿。企业是不会追跌的。

除了动迁资金，还有项目启动资金。拆迁户早签了拆迁合同，等着要钱。施工队等着政府付工程款。市领导三天两头来调研。这时候地方政府就想出来了房票。也就是说，本来要补给你10万，现在只给你2万，其余拿等额的房票作为补偿。（房票毕竟不是硬通货，票面价值1万的，往往市场上8千就能买到，而且还规定只能购买某某小区安置房）

由纯货币安置转变为部分房票安置。地方政府印房票，再由社会资本建安置房，老百姓再拿房票换安置房。空手套白狼。左手倒右手。这种情况下，钱还是不够，政府为提高收入，将原560万/亩价格地价提升至1100万亩。同时为了提高土地附加值，开展公园，绿地，体育馆，医院，学校，图书馆等配套设施（拉伸地价）

项目运营时间也由5年到变到10年。300亿的地块，还给银行后，满打满算，地方政府收入仅5个亿利润。于是一套组合拳打下来，原本拆迁款要30亿，现在只要地方政府拿出20亿就能开工，中央六保六稳出来后，政府现在连20个亿都拿不出来。财政局不批款。于是又面临重大变故。

不得已，重新变更项目流程，由政府开发放权到平台公司，平台公司与社会资本组建项目公司，项目公司拿到钱开始拆迁，拆迁完成后的地块，再到银行等金融机构贷款，拿到钱再建设，卖地。这时候就在打时间差，根据以收代支原则，今年贷款的钱搞建设，工程项目，政府再收土地出让税收益，继续补给平台公司，平台公司再投给项目公司（开发回报）。然后再拿去拆迁，再从银行贷款。再卖地。

项目周期后期由政府注资给平台公司，平台公司回购社会资本股权，社会资本退出。开发回报资金给到项目公司，然后偿还金融机构贷款。（还银行钱）这种操作前提是，三年必须完成动迁，片区全面开工。（这就是变种的ppp，因为ppp项目三年内不得卖地。提前收未来的利益，提前回笼资金）

政府投资乘数效应，各方主体能够承受吗。发改委说，高杠杆项目，收益覆盖不了投资，社会资本跑路，平台公司资金断裂，怎么办。项目不能做个半拉子。（1:60的杠杆）这时平台公司必然要拿到医院，学校，停车场，特许经营收益。拿融资利差来运维收益。

同时，中央又搞了两重一新。于是项目只能重新包装，建一些符合政策的设施，争取银行信贷……

我记得有条规定是这样的，国有企业投资ppp项目年回报率不得低于8%，那么国企不做的单子，比如修路，修桥。有些是为了政绩上马的。中标的企业怎么盈利？要知道ppp项目是涉及到法律，工程，公关，管理等庞大的项目。三五年运作是正常现象。比如南京长江大桥隧道案。如果利润达不到，资金出现问题，该用钢筋的地方给你偷工减料，能不出事吗。出事了就压下来，谁能负责呢。参考2019年无锡高架垮塌事件。政府权力越来越大，财政支出越来越多。共产党政府就是什么都要管。当然，以目前中共多风控体系和资金运作，共产党垮台可能性很小，但局部衰落是一定的，国力达不到，很简单的道理。

这个项目我们看下来，风险还是很高的，高杠杆高风险这是一定的。社会资本只是一个马甲，参与竞标的公司背后的政商关系，或者就是红二代的白手套。这些公司实际控股人，大多手眼通天。至于地方政府如何，银行信贷收不收的回，他们当然不考虑，甚至可以完全合法合规地拿工程款。（的确是合法合规），咨询公司在服务政府这个客户的时候，也不能担保项目成功，原因很简单，资金到位才能做的事情，资金不到位，政府也没办法。

中国政府这几年各种操作，例如电商收税，刷单收税，房产税等等。都是基于此类因素，官员要政绩，六保六稳，越是经济重镇的官员，越心累。各项监管，各种条例法规，怎么捞钱都成问题。报批发改委，中央的项目，又不能说停就停。那么只能绞尽脑汁地卖未来，卖预期。所以地价不能跌，房价不能跌。

<不管再怎么换马甲，农民工讨薪问题，包工头问题，工程建设问题是根治不了的。>

2021年武汉光谷发生了一起枪杀律师的案件，即包工头枪杀维权律师。

2021又出台了两项规定

1. 关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项非税收入划转税务部门征收有关问题通知（财总【2021】19号）简单说就是土地财政上缴。
2. 银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见（银保监发【2021】15号）简单的说就是控制信贷

中共的风控一直是要收支平衡，以收定支。但是地方，自己想办法补窟窿。以上是关于基建，土木的话题。再联想到其他行业，国际贸易，未来的日子，只怕会更难。