JosefLi

地球人类。

买房贷款,开发商贷款,地方债务,钱都哪去了?

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在网上看到一个段子,说现在买房的贷款,卖房的也贷款,政府也有地方债务。也就是说买房的欠债,卖房的欠债,连卖地的都欠债,那么钱都哪去了?

其实关于这个问题,我是身有体会的,因为我自己就生活在这样一个奇葩的城市。

我们这座今天的东北四线小城,在改开之前是全国闻名的英雄城和新兴工业城市。所谓新兴工业,是因为我们这里与一般的东北重工业城市不同,主要做的都是一些在70年代还算比较先进的工业,比如半导体、石英玻璃、高温陶瓷、合成纤维这些东西。所以我常说,东北的衰落不单纯是重工业的衰落,改开以后,我们这种以新兴工业为主的城市也没有逃脱国企倒闭和下岗潮的洗礼,几乎所有的地方国企全部的倒闭或者改制,所以地方财政就出现了相当的困难。应该说,90年代末和千禧年初那几年,是我们这最艰难的一段日子。其实现在想想,这段日子就是所谓的社会转型期,从以前的国企为主到现在的以民营经济为主。

那么转型以后的城市,自然就要依赖土地财政,毕竟自己手里的国企都黄的差不多了,民营工业形成规模也需假以时日,正是青黄不接的时候,你不靠卖地靠什么呢?

关于土地财政,我觉得很多人是有偏见的,觉得土地财政就是寅吃卯粮或者不能常以为继。我觉得这个观点并不准确,事实上,土地财政在理论上是能做到良性循环的。

比方说政府整理出一块土地,然后卖给开放商,只要开放商开发出来的项目是有活力的,有前途的,那就能带动周边的产业和就业,然后政府就可以依靠税收来维持自己的财政。这也是土地财政最初的设想和打算。就是说前期靠卖地,后期靠税收。

但这里就有个最关键的问题:你卖出去的土地都干啥了呢?开放商开发出来的东西有活力吗?有前途吗?能带动周边的产业和就业吗?

还是以我们这为例。当年的口号是南向、向海。就是说我们是沿海城市吗,在海边建港口然后依托建造滨海新城。我觉得这个现象不单纯是我们这独有的一个现象,全国各个城市其实都存在。现在大家想想看,无论你是中国哪个地区的人,你们本地的地级市一定都有自己的新区和开发区。这么做的道理也很简单:老城区的国企地块卖完之后,棚户区和城中村动迁改造的成本就很大了,所以新区往往都是建立在远离老城区的荒地上,这里土地征收整理的成本是最低的,规划起来也最方便。经过征收和整理,政府再把这些地块卖给开放商和企业主,建立新区,然后企图依靠新区的造血功能来替代依靠土地财政,实现良性循环。

因为我上学的时候,学的专业与城市规划和土地整理有点关系,所以我毕业回到家里之后,就仔细研究过我们这个滨海新区。我发现这滨海新区的规划是相当不合理的。首先远离主要交通线,虽然有个港口,但新区即不靠近高速公路和高铁,甚至也不靠近国道线,只有省里后来修的一条沿海公路。另外就是新区距离主城区太远,有几十公里,在没有轨道交通的前提下,基本就失去了与主城的联系。就是说,你在新区搞什么东西几乎辐射不到主城区,而因为辐射不到主城区,你的这些新项目也就发展不起来,最后形成死循环。

虽然在新区也搞了很多房地产开发。但是在新区尚未建成的情况下,主城区的人谁敢去新区买房呢?这不就跟赌博一样吗?你能发展起来当然好,万一发展不起来呢?就是在这种心态的作用下,最后我们这的所谓新区,几乎变成了一座鬼城,那里楼盘的空置率相当之高,白天正午的时候,新区的六车道马路上也见不到几辆车,越是这样越是没人敢去。这样就造成一个局面,老城因为没有投资也几乎没有发展;新城虽然有投资,但几乎没人去,所以更加的没有发展。因为本地没有发展,就造成严重的人口外流。

那么到了这一步呢,就形成了我们上边说的那种怪圈。

政府举债搞新区,开发商举债建设新区,老百姓贷款在新区买房(还是有人去新区做房地产投资的)结果新区没飞起来。。。

那些贷款在新区搞投资的企业和个人不提,单说政府,他这些年搞新区,保守估计花了几十个亿,对于我们这种小地方来说就是个天文数字了。这些钱根本不可能完全靠着土地财政来维系,只能依靠地方债务。就这样,新区建设的规划还没有彻底完成,很多项目,据我看,现在就是烂尾状态。

那让我们梳理一下这个过程。事实上,土地财政靠着卖地收入的那些钱,除了维持日常的地方机构运行和基础设施建设之外是剩不下多少钱的,这些钱也就只能勉强维持地方政府的日常运行而已。政府搞新区,开放商建新区,老百姓投资新区的钱其实都是借的,而这笔钱的来源自然就是老百姓的储蓄,说白了就是社会财富。

如果新区建设,或者说老城改造工程确实能达到造血的目的,那这些钱不但能还上,甚至还能为当地创造新的财富,整个地区的经济就活了。

如果新区建设或者老城改造工程没有达到预期的目的甚至烂尾呢?那这些前期投入的财富就全都打了水漂,出现最开始那种情况,大家都欠债,钱哪去了?钱都投入到新区建设当中去了。

比如,我们这201X年,搞了一个世界园艺博览会,为此建了一个世博园,当时很多百姓就私下里议论,在海边建那么大个花园子,能行吗?当初想的挺好,海边的新城飞起来了,用世博园拉拉人气。但现在的结果呢?,新城没飞起来,处于烂尾的状态,现在那座世博园基本就是被荒废的状态,进到里面有一种契尔诺贝利的既视感。当初投资的那些钱,不就是扔海里吗?(园区土地是填海造陆)

贵州独山水司楼

其实这种现象绝对不是我们这独有的。大家看看新闻,这种事儿几乎全国都是。比如贵州某个县修的那个水司楼,跟我们这的世博园就是一个道理。辽宁省很多城市都有自己的新城。比如葫芦岛的东戴河新城、铁岭的铁岭新城、盘锦的辽滨新城、丹东的东港新城、锦州的滨海新区。诸位读者要是有当地人,你们自己想想看,这些所谓的新区,新城,现在哪一座不是鬼城呢?哪一座达到了预期的效果和目的呢?这些新城的造价,都是以亿为单位计算,平均的投资都是几十亿甚至上百亿,这不是钱吗?这不是资源吗?结果都成了现在这个僵局。现在很多城市想放弃新区,收缩到老城区都是办不到的。因为新区建设几乎已经耗尽了地方的资源和财力,这个时候即便想稍微改造一下老城区都是办不到的,已经没有那个资源和财力了。新城越是没发展,则老城越是没希望。

所以我认为,目前所谓的房地产问题、土地财政问题、高房价问题,甚至是地方债务问题都能归结为一个问题:中小城市新区问题。正是因为新区没有产生预期的造血机能,地方才会继续依赖土地财政和债务,进而造成上述问题。

新区问题或者旧城改造问题,最本质的核心就是:投入的那些成本,是不是一定就会有回报?

我的专业涉及到一些城市规划,我知道城市规划和产业布局是个非常有学问的事儿,这东西就跟行军布阵一样。不是说你往一块荒地上玩命砸钱就一定会有回报的。

比如我开头提到我家乡的那个滨海新区,这个规划,你让我看,我就觉得不太合理。因为远离主要交通线,远离主城区。我们这火车站、高铁、高速全在北部,然后新区和机场建在距离主城区几十公里的南部,中间只靠几条公路连接,这种布局,完全是逼着本地的百姓做选择,你要么选择新城,要么选老城,但事实上无论是新城还是老城都是不完善的。比如火车站在老城,体育馆在新城,大学在新城,图书馆在老城,这种东西怎么会没有问题呢?

所以类似这种新区建设,当然是没有什么前途的。现在全国有多少新区是从规划上就是不合理的?你连规划合理都做不到,何谈后来的发展呢?新区建设和老城改造本来就是一种经济投资行为,而只要是投资就一定是有风险的,一旦你的新区建设和老城改造工程出现了问题,那你的前期投资就一定会打水漂。这是最基本的经济常识,不是说政府投资的新区,一定就会有收益。因为我们知道,经济运行不是以人的客观意志为转移的。

然后就是引进的项目。房地产不说了,就是一些工业企业。我们这的新区呢,前些年引进了一个新能源大厂,结果没几年,我看新闻说,这个产业全国开花,很快成为产能过剩的行业,只能依赖出口,然后被发达国家反倾销。所以这种项目的引进,现在看也不是太成功。本来规划就有点问题,引进的项目再有问题,那这个新区怎么可能没有问题呢?那些前期投入哪年才能回本呢?

城市建设新区,扩展新区本身没有任何问题,问题在于如果扩展的不太成功,不但不能为本地创造更多的财富,甚至还会成为本地的负担,加速本地的衰退,最后形成:卖地的欠债、买房的欠债、建房的还欠债这种尴尬的局面。

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