JinlyWong

東京主婦阿梨,休日鎌倉人。不動產副業實踐中。最喜歡咖啡、小說、星野源和北村匠海(DISH//)。

會喝咖啡就會投資不動產?超快上手的BLUEBOTTLE藍瓶咖啡選房法

發布於


台灣第一家BLUEBOTTLE藍瓶咖啡在2020年1月10日登陸台灣,儘管只是一家限定快閃店,甚至喝不到現煮咖啡,依然在台灣的精品咖啡愛好者們當中颳起旋風。這家被稱為「咖啡界Apple」的精品咖啡品牌來自美國加州,主創者James Freedom深愛日本文化,2015年日本第一家BLUEBOTTLE清澄白河店大獲成功後,至今在日本已有17家店鋪,其中14家在東京圈,京都與神戶也有分店。

jinly第一次喝藍瓶子咖啡是在2018年,點了一杯普普通通的手沖綜合,鮮明卻溫和的口感瞬間征服了我。搬到東京居住後,14家東京圈店鋪,打卡了7家,除了對目黑店有些不滿意,每一家都給我咖啡美味,服務親切,裝修現代的印象,另外六家店鋪我都給了滿分。

https://bluebottlecoffee.jp/cafes (BLUEBOTTLE日本店鋪信息列表)


通常,不動產投資家們會使用數據分析形成對一個區域的價值判斷,但這讓不擅長數據分析,缺少不動產行業知識的新手投資者陷入迷茫。此時藉由自己非常了解,感興趣的事物與品牌著手,或許是個更易上手的分析方法。

畢竟,在現代商業社會,商業品牌的經營團隊往往花了巨量的時間與金錢分析區域的價值和經營策略。我們只要借力即可。


我常常邊喝藍瓶子咖啡邊思考:

藍瓶子為什麼開在這裡?

藍瓶咖啡的消費群體是?

BLUEBOTTLE這個品牌與周圍的商業、住居環境會形成怎樣的互動?


經過我的觀察與總結,東京的BLUEBOTTLE大致可分為兩類:咖啡文化社區店,和便捷商務品牌店。

(這兩個名字當然是我自己取的,過於蹩腳,見笑。)


咖啡文化社區店的代表店鋪為清澄白河店,中目黑店,目黑店,神田萬世橋店。

這幾家店鋪的共同點是,離熱門商圈有距離,更靠近本地社區,和社區的聯繫更深。這些店鋪與其說單純地賣咖啡,更多的是在推廣藍瓶子的咖啡文化。

比如中目黑店,實際上店鋪位置在祐天寺,周圍分佈著祐天寺的住宅區和少量商業,安靜而質樸,是和中目黑商圈質感不相同的區域。

店鋪的顧客也以附近居民和上班族為主。

(此處我沒有把遊客考慮進來,但是可以告訴大家,清澄白河店常常擠滿台灣遊客,中目黑店則有大量的韓國遊客。

或許是因為台灣YouTuber推薦了清澄白河的咖啡街,而中目黑一帶原本住著知名韓國明星的緣故。)


便捷商務品牌店,店鋪本身就在非常受關注的位置上。比如廣尾店,惠比壽店,銀座店。

這些店鋪其實和星巴克的選址很接近,往往它們身邊就有星巴克,廣尾BLUEBOTTLE和STARBUCKS甚至面對面開著,真是殘酷的競爭場面啊!

這類店舖通常空間緊湊,很少是獨立的一棟店舖,而是開在車站、商場中。

這些店鋪的選址,依賴商圈已有的流量和品牌地效應,在它們周圍投資物件幾乎不會出錯,收益穩穩賺。

如果更傾向於減少空屋,降低風險,這些店鋪附近的物件是很適合投資的。

在成熟的投資市場,低風險也意味著收益率降低。如果和我一樣想提高收益,選擇“有可能變得越來越受歡迎”的區域更好。我的不動產投資原則類似巴菲特的價值投資,即投資我認為價值高且暫時被市場低估的物件。

現在,假設jinly決定在藍瓶子的社區文化型店鋪周圍投資不動產,並且選擇了具體的店鋪:清澄白河店。

那麼,如何進一步選擇物件的類型呢?


這一步變得有些複雜,需要練習「租客畫像」。

我們可以先把思考具象化:把喜歡藍瓶子的群體設想為自己的租客,我要投資什麼樣的房子,他們才會租呢?

這一步的思考見仁見智。

jinly的策略之一,僅供參考:建築品質高,裝修風格現代,居住面積和租金略高於同地域平均水平的公寓;優先選擇寬敞無硬質隔斷的較大面積one room或1LDK;島台式的廚房,附帶淨水器的水源;小型露台,窗外景色優美,也是主要加分項。

jinly是多年的精品咖啡店愛好者,對精品咖啡館頗有了解,具體觀察居住型物件時,也很容易想像到,物件的哪些部分會受到同好人群的歡迎。如果你不是精品咖啡愛好者,用咖啡品牌來設想用戶圖像或許違背了這篇文章的建議的初衷。不妨想一想,你有沒有十分喜愛的事物?


我的先生與我關注的事物就大不相同。他是個創業者,他最關心辦公空間。無論到了哪裡,他第一時間注意到這裡有哪些大公司,哪些知名連鎖辦公室,哪些商業便利條件。

連來東京旅遊時訂酒店,選擇的都是中央區的茅場町——交通便利,寫字樓林立,卻缺乏生活設施的地方。到了週末,連餐廳都不開門,令我哭笑不得。在這裡買了家庭型的公寓,恐怕很難租出去。

如果換個領域,讓他投資辦公室物件,或者希望住在公司附近的單身上班族的公寓,大概率成功。


不動產投資物件沒有絕對的好壞,最佳的衡量標準是需求與供給的匹配程度。對不同條件的物件的租客群的需求越了解,物件選擇的成功率越高。

這就是為什麼愛喝藍瓶子的入門投資人,更適合從藍瓶子的選址和受眾分析開始了解一個陌生的不動產市場。愛喝藍瓶子的人,至少了解自己喜歡住在怎樣的房子裡,再去思考和自己類似的人群會喜歡怎麼住。不必捨近求遠,上手難度直線下降!



小結不動產投資區域的簡單分析步驟:

1.從自己感興趣的事物著手(連鎖店舖是最佳對象),調查它的選址特徵;

2.粗略估測風險類型;

3.分析該區域的租客畫像。


希望這篇文章能給朋友們啟發,創造屬於自己的選房法。



關注jinly或 #和jinly一起做日本房東# 有新文章就能馬上看到啦!

jinly的matters主頁:https://matters.news/@JinlyWong



1 人支持了作者

買下當天開始收租的「賃貸中」物件,被動收入一族超推薦!(和jinly一起做日本房東,發電計畫開始了!)

日本「住」文化|和jinly一起做日本房東|活動過期,愛不過期的發電計畫

東京都心小型不動產投資記錄

發布評論

看不過癮?

一鍵登入,即可加入全球最優質中文創作社區