查爾獅
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《精準投資》作者 https://www.books.com.tw/products/0010943557 歡迎關注我的網站、粉專 網站:《查爾獅投資理財》 https://www.charles-chiu.com/ 粉專:《查爾獅&牙牙的投資理財與文學》 https://reurl.cc/Kxm8gn 國際認證理財規劃師CFP 定方股份有限公司執行副總 財務顧問

高房價就是最好的避孕藥

(编辑过)

高房價就是最好的避孕藥


戰後嬰兒潮時期的父母輩

爸爸出去工作

媽媽在家當家管

生3-5個小孩

可以買好幾間房子

這是隨著生產力跟經濟狀況的攀升

資產(房)價格隨後跟上的狀態

才衍伸出來的情況


現在年輕人不敢生小孩

房價高到買不起

一生只為一間房

高房價儼然成為最好的避孕藥

則是資產價格已經高居不下

但我們的生產力在這個階段

並沒有這麼大幅的增長

因此才衍伸出來的情況


這是一個很長的過程

因此產生了循環


房屋跟車子的持有稅比較(可參考圖)


2,000cc的車

牌照稅11,230

燃料稅6,180

共17,410


高雄價格1,000萬的大樓

房屋稅15,000

地價稅538

共15,538


房子跟車子那個價格貴

房比車貴了10倍

但持有稅的費用卻差不多

這並不是合理的現象


房價跟所得的背離

理論上來說

不動產持有稅率的提高(提高地價稅、房屋稅率)

以及不動產交易稅率的提高(提高土增稅、契稅、房地合一稅率)

或改變稅基計算(應稅總額盡量貼近市價行情)

讓稅收更貼近於市價

會影響房價所得比的下降

這會使房屋價格

跟民眾的購屋能力趨於一致

而不是互相背離


但實際上

當人們最低薪資23,800的情況下

照理說買房所負擔的房貸

租房子的租金

應該要趨近於薪資所得的變化才合理

否則長期下來會買不起跟租不起


若大家突然意識到

房屋價格的成長幅度大於薪資的成長幅度

就會想辦法將錢投入到資產上面

以期望更高的報酬

若這時利率不高、貸款寬鬆、流通的錢很多的時候

更容易去做這件事

就會發現房屋價格跟薪資所得

產生越來越大的落差

這就是背離


高房價低租金回報

當房價跟所得的比較(房價所得比)

非常大的的時候又會有個現象

租金報酬率會很低


畢竟要租房的人也要能夠有錢生活下去

所以租金很難抬升

長期來說

你能繼續賣更貴的機會減少

即便短期放貸寬鬆、利率低

但遲早會遇到市面上沒有錢


沒有錢不是說沒有貨幣

是貨幣的來源不是基於經濟跟生產力的變化

是熱錢(印出來跟套出來的)


那本身市場發展下去

會不願意再為這種錢付出價值

可以想像一種極端情況

你存錢要給銀行利息

你貸款銀行要給你利息

但在這種事發生前

大多數人也會意識到了

銀行利息越來越低

貸款利率也越來越低


這種極端現象就是

資產價格跟薪資所得背離的天花板

並不是說非得觸頂反彈

因為沒人知道甚麼時候是頂

只是看到這種背離現象

我們要留意

是否是因為經濟的好轉

導致價格的飆升

如果不是的話

就表示現在正在這樣的過程


在這個階段的末期現象

會看到房價所得比的大幅提升(如圖)

家庭負債比的大幅攀升(創新高如圖)

存款跟貸款利率會非常低

房市看似很熱、交易頻繁



在這樣的過程當中

也會使得年輕人對生小孩產生恐懼

擔心這嚴重影響到自己的生活品質

導致頂客族的增加

也甚至很多人也貸款賭一把


●槓桿效應

謹記在房價高時貸款

若房價下跌

對貸款的人會產生擴大性的傷害


100萬自備款+400萬貸款買的房

漲100萬相對於自有資本是漲1倍

跌100萬相對於自有資本是本金沒了


500萬全現金買房

漲跌100萬都是20%的事情

風險的承受度會不一樣



市場循環

其實無論是剛開始說的戰後嬰兒潮

或者近年來的頂客族的現象

其實也就是供給跟需求的變化而已

背離則是轉折點


若持續維持目前的現象

我們可以思考這樣的邏輯(實際還有很多因素影響結果)

高房價→

不生小孩→

影響勞動人口下降→

生產力可能改變→

人口結構變化→

勞動人口扶養非勞動人口比例失衡→

房產價格長期會往適合這種現象的方向移動→

進入新的循環(可參考圖)


但真正能夠解決的方式

無論是持有稅率的提高(房屋稅、地價稅)

或者交易稅率的提高(土增稅、房地合一稅)

也不能真正改變人們想投機的心態

但絕對會有延緩效果

或許在延緩效果中

人們會自覺

需要重視更長久的未來(雖然看過去歷史從沒這樣自覺過)


若無法

那就是破而後立

重啟循環


歷史總是驚人的相似

歷史雖然不會重演

但一再重演的是人性


#經濟日報

#紐約聯準會報告

#國發會

#NUMBEO

#房價所得比

#租金投報率

#家庭債務比

#槓桿效應

#持有稅

#背離

#市場循環

#人性重演

CC BY-NC-ND 2.0 版权声明

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