房地產一直上漲不好嗎？為什麼央行又出招

房地產一直上漲不好嗎？為什麼央行又出招

●央行信用管制主要考量因素

銀行不動產貸款餘額增加速度過快，這表示信用資源更加流向不動產市場(筆者：借得更多更急)。由於交易價格是由買賣雙方媒合出來的，但價格會在某段時刻跟符合生產力的價值脫鉤，這會使民眾產生不合理的感覺，如不吃不喝15年才買得起房、房地產漲幅速度比薪資成長快、貸款佔收入比重增加。相關指標如房價所得比(註1)、貸款負擔率(註2)。為避免發生風險過度集中的現象，有必要採取預防性措施，主要以下列三種情形，進一步控管金融機構不動產授信風險。

●打房新規定-信用管制：修正重點說明(央行理監事會後記者會簡報)

1.自然人持有2戶購屋貸款者續增，且主要集中在特定地區，規範無寬限期，有助降低借款人過度運用財務槓桿，並強化銀行授信風險控管。

2.近月銀行建築貸款年增率仍高，主因購地貸款大增，購地貸款成數上限降為6成 ( 保留1成動工後撥款 )，有助抑制購地貸款過度擴張。

3.配合購地貸款未動工興建之成數上限下調，工業區閒置土地抵押貸款成數上限降為5成；另除外條款之「一定期間」採一致性標準為1年，有助加速借款人辦理工業區閒置土地之興建開發。

●中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問答

央行要實行信用管制下，針對不動產抵押貸款業務有關的問答。在此羅列多數人較關心的問題回答，想了解更多可以搜尋《中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問答》https://reurl.cc/dxWbAg

1.自然人名下房貸戶數之認定方式？

(1)金融機構應向財團法人金融聯合徵信中心(下稱聯徵中心)辦理歸

戶查詢，自然人名下以房屋為抵押之擔保放款，且資金用途代號為

「1」者(購置不動產) (簡稱「房貸」)，或經金融機構確認其貸款資

金之實際用途均為「購置不動產」者。

(2)「房貸」戶數應依擔保品數量認定，1 筆擔保品應認定為 1 戶「房貸」。

2.自然人申辦財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」，是否須受本

規定之規範？答：否。

3.自然人申辦特定地區第 2 戶購屋貸款，其出售第 1 戶房貸擔保

品須具備哪些條件，第 2 戶房貸始可不適用本規定？

借款人須完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷該筆房貸之抵押權，則特定地區第 2 戶購屋貸款始得排除適用本規定；惟如有涉及增貸者，應切結增貸資金非流向購買受本規定限制貸款條件之不動產。

●結論：

不動產這種資產類別，隨著時間夠長久，長期會隨著生產力因素而上漲(筆者：但這也不表示這是最適合持有的資產)，但上漲的過程當中並不是直線向上，而是上下起伏慢慢上漲，如果外在價格與內在價值脫鉤，發生信用風險過度集中推升價格，就較可能面臨到某段時間大幅下跌的狀態，這種情況會影響到金融體系運作、風險發生的結果過於嚴重，這也是為什麼央行會做信用管制的原因。

若購屋者當時購買價格資金來源，來自於貸款比例更高，這會放大槓桿效應(註3)，亦即放大了獲利與虧損的區間，也因為錢是借的，會受到時間因素跟利率因素較大的影響，萬一看到房地產短期大幅增長而受吸引上了這班列車的民眾，有可能過度信用擴張，負擔了本身承擔不起的風險。

附註：

註1：房價所得比

房價所得比=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得。

若房價所得比越高，則對房價的負擔能力越低。也是俗稱不吃不喝多少年才買得起房子的依據。

註2：貸款負擔率

中位數住宅價格貸款月攤還額/中位數月家戶可支配所得。

若家戶所得中，房貸支出的佔比越大，則房價負擔能力越低。

註3：槓桿效應

在房價高時貸款，若房價下跌，對貸款的人會產生擴大性的傷害，反之也會擴大獲利的結果。100萬自備款+400萬貸款買的房，漲100萬相對於自有資本是漲1倍，跌100萬相對於自有資本是本金沒了。500萬全現金買房，漲跌100萬都是20%的事情，對決策者的風險承受度會不一樣。

主要資料來源：

9月23日央行理監事會後記者會簡報

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定-Q&A

內政部不動產資訊平台110Q2住宅價格指數、110Q2負擔能力發布內容

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