如何在德国购买和投资房地产全攻略【重磅收藏】

目录

一、 概述 

二、 德国的土地登记册 

三、 房地产购买协议 

四、 不动产上的担保 

五、 买房的税费及相关费用

六、 德国的租赁合同 

七、 公法规定 

八、 环境法规定 

九、 房地产保险 

十、 德国物业费 (Hausgeld)

十一、 移民及居留法 

一、 概述

首先，明确一点，外国人在德国购买房地产不会受到任何限制。

在购买房地产时，买方能够得到包括房屋在内的整块土地的所有权，而不仅仅是房屋的产权。

房地产购买协议（以下简称“协议”）中规定了买卖双方的权利和义务，以及如何办理产权转让手续。

然而，只有在土地登记册上进行登记后，买方才能真正取得房地产所有权。房地产登记往往需要数周乃至数月的时间。

因此，买卖双方通常约定，在约定的支付日支付了房地产价款后，以转让租赁合同、风险及义务的方式提前“交付”房地产。

二、 德国的土地登记册

土地登记册上登记了每块土地的法律状态。

它列出了土地现在和过去的所有人，以及任何第三人在土地上享有的权利，如财产负担(encumbrances)、地役权、抵押权和土地债务(land charges)。

土地登记册上记载的内容具有公信力，被推定为真实正确。

三、 房地产购买协议

根据德国法的规定，与土地相关的协议需经公证人公证。

具体而言，需要公证的除了房地产购买协议以外，还包括与房地产购买协议相关的文件（例如，在售后回租情况下的租赁合同）。

公证人是由德国联邦政府任命的受过专业法律培训的官员，保证绝对公正。

房地产购买协议通常由双方当事人的律师起草，另外，公证人负有审查义务，公证人还应当向当事人双方阐明如何办理房地产登记。

在房地产登记前，买方应当独立进行房地产尽职调查，因为公证人在调查房地产所有权状况时并不会同时调查房屋是否租赁、是否符合政府规划、是否影响自然环境以及其他与所有权无关的事项。

房地产买方显然不愿意在未取得所有权的情况下支付价款。

由于只有在土地登记册上进行登记后才能取得所有权，实务中，除满足房地产购买协议中规定的所有前提条件以外，当事人应当进行房地产预告登记，这样买方才会支付价款。

房地产预告登记是在土地登记册上做出的一种登记，其目的在于保护买方对相关房地产未来的所有权。

房地产预告登记通常需要几天到几周的时间，而所有权登记则长达数月之久。

为避免买方逾期付款，协议中通常会规定在收到公证人的“付款通知书”（“Fälligkeitsmitteilung”）后一段时间（例如十个银行工作日）内，买方应当支付价款。

公证人应在付款通知书中确认，房地产购买协议中规定的所有前提条件均已具备，且买方未来的所有权已经得到了保障。

房地产购买协议中规定的这段时间十分必要，买方可在此期间设立必要的担保，以筹借资金。

四、 不动产上的担保

和房地产买方一样，贷款人也不希望在房地产买方未提供任何担保的情况下就向买方贷款。

在德国登记的担保权中，90 %以上都是土地债务（“Grundschuld”）。

土地债务比抵押（“Hypothek”）更受欢迎的原因是土地债务能被灵活适用，更能满足贷款人的需求。

房地产卖方在房地产购买协议中授权买方在房地产上设定土地债务或抵押，用以筹借购房资金。

然后，买卖双方向贷款银行提供担保。为了以防万一，房地产卖方会在授权书中规定银行应当直接向房地产卖方支付贷款。

土地债务经合意及登记而设立。土地债务包括两种：没有证明文件的土地债务（“Buchgrundschuld”），以及签发证明文件的土地债务（“Briefgrundschuld”）。

实务中，签发证明文件的土地债务更受欢迎，因为此种土地债务更易转让，从而为银行提供了证券化的途径。

债权人可以通过司法拍卖（公开拍卖）或者取消（抵押品）赎回权的方式来强制执行其土地债务。

五、 涉及的税费及相关费用

在德国买房，除了房款本身外，还有一些买卖附加费用：

(1) 中介费（Maklercourtage）：通常为房价的3%-8%。

为了找到合适的开发土地，经常需要经纪人的帮助。经纪人会收取服务佣金，通常佣金按照交易价格的一定百分比计算。不同地区经纪人的费用是不同的。

(2) 公证费用（Notarkosten）：如公证及土地局登记费一般为房价的1%-1.5%；

根据德国《民法典》第448条第2款的规定，不动产的买方要承担买卖合同的公证费、转让费和登记费以及为了登记而进行的必要的声明的费用。

(3) 地产购置税 (Grunderwerbssteuer)：是够买地产时需要缴纳的一种交通税。

在德国，购买房产（Haus）或者单元房（Wohnung）和地产所计算的费用是分开的，所以针对地产需要缴纳地产购置税。

根据德国《民法典》第426条第1款第1项，买方和卖方各承担不动产购置税的一半。

但是通常在合同中会约定由买方单独承担不动产购置税。每个州不一样，在巴伐利亚或者萨克森州为3.5%，然而目前在北威州、石荷州、萨尔州则高达6.5%。

另外，更需要注意的是，土地所有者每年还要缴纳土地使用税（Landnutzungsteuer）。

这是一种由市或乡镇政府征收的税种。一般建筑用地的土地使用税为土地总价的0.35%，再乘以当地的稽征率。

对于拥有多套住房的人，其第二套或第二套以上住房所在地的政府，还可对其征收“二套房税”。

该税种的税率一般为当地平均房租的10%左右，每年都要缴纳。

所谓二套房税是指居民登记使用的第二套及第二套以上住房需要缴税。也就是说这既可能是房主自己拥有并使用的二套房，也可能是租住的。不少德国人拥有登记使用的“二套房”如海边的度假房、旅居房等。以德国首都柏林为例：二套房税的征收标准是该套住房不算杂费出租价格的5%。

所以对于在德国已经拥有一套住房的投资者来说，如果想要再购入二套或者三套住房则需要思量，是否能够负担的了高额的土地使用税。

而且在第一套房贷未还清前，购买第二套房需要贷款的话，那么银行的审核严格程度将会大大增加，同时利率会明显提高。

六、 德国的租赁合同

1. 一般情况

房地产价值受众多因素的影响：面积大小、地理环境、建筑结构等等，其中最重要的当属租赁合同。

因为租赁合同是取得现金流和弥补其他费用开支的最重要的渠道。再加上德国“房屋租赁市场”相当复杂，因此，我们在签订租赁合同或是对租赁合同进行尽职调查时应当尤为小心。

营业性用房租赁合同由当事人双方自由协商决定，合同内容会受到不少限制。

这里的限制主要是指法律法规中必须遵守的一般条款和条件，除非有关的合同条款是为特殊目的而个别议定的。

2. 租赁合同的形式

德国法上对于一年以上固定期限的租赁合同存在特殊规定。

如果租赁合同不符合书面形式这一法定要求，那么当事人可以在六个月的法定解约通知期限内通知对方当事人解除租赁合同。

（也就是说，合同当事人提前六个月通知对方当事人解除合同即可）

很多人在这一点上存在误解，他们认为简单的一份书面协议，再加上当事人双方的签名，就满足了法律规定的书面形式要求。

实际上，租赁合同要想符合书面形式要求，必须满足很多法定条件，这些法定条件在德国司法实务中也得到了发展。

因此，房地产尽职调查中一个很重要的内容就是对租赁合同是否符合书面形式要求进行法律评估，从而确保房地产租赁合同为固定期限租赁合同。

3. 租赁期限

德国法规定租赁合同不得超过30年。

实务中大多数的租赁合同都是5到15年的固定期限租赁合同，并可以通过行使选择权来延长期限。

基于合同规定了固定期限，便不可能提前终止租赁合同；仅在特殊情况下才可以提前终止租赁合同，例如租户拖欠房租。

4. 房屋维修

根据德国法的规定，房屋维修以及装饰属于房东的责任。

然而，如果某租赁物仅由租户单独使用，那么通常也可以由该租户承担维修责任。

合同中的一般条件和条款不能将维修屋顶和建筑结构的义务强加于租户。这样的租赁合同只能适用于特殊情况，在德国并不常见。

5. 运营成本（Nebenkost）

根据德国法，如果租赁合同中没有其他规定，那么租金为全包式租金，也就是说，租金包括所有运营成本。

然而，通常租赁合同中会约定由租户承担一部分运营成本。

例如，合同中可以约定租户负有直接与供应商签订相应合同的义务，或者，房东可以转嫁运营成本（例如，基于租户个人消费需求而产生的运营成本，或者根据其他租户承担的运营成本确定该租户承担的运营成本）。

由租户承担的运营成本应当在租赁合同中明确列出，或者，租赁合同可约定根据《运营成本条例》（“Betriebsverordnung”或“BetrKV”）来承担运营成本，《运营成本条例》明确规定了通常的运营成本。

七、 公法规定

公法为房地产目前以及将来的开发利用提供了准则。

公法规范对房地产上建筑、设施的建造和运营规定了最重要的前提条件。

公法规定可能会要求当事人，特别是房地产所有人对其房地产进行投资（如修缮等）。

如果当事人违反公法规定，则可能需要承担赔偿责任。因此，在尽职调查中，应当评估相应的分区规划，考虑到房地产未来的发展可能性。

在使用、建造取得的房地产时，应当持有有效的建筑许可。在出售房地产时，相应的建筑许可以及房地产上所有的权利和义务将自动转让给新的房地产所有人。

八、 环境法规定

有关部门可能根据《联邦土壤保护法》（“Bundesbodenschutzgesetz”）认定房地产的买方（房地产未来的所有人）对土壤、地下水的污染负有赔偿责任，即使污染在购买房地产之前就已经造成。

因此，买方应当自行调查房地产是否影响自然环境。

九、 房地产保险

在德国无论是买房还是租房，都需要及时购买或调整您的家庭财产险（Hausratversicherung）以防您的住宅遭受盗窃，火灾等损失。

单来说，德国房产保险的基本作用，就是让倒掉的房子重新建起来。

在发生意外后，保险公司所偿付的款项能够确保在原地盖起一座同样的新房。不论损害的房屋和设施有多旧，保险公司都应当按照新房价格赔偿。

为了保证房屋“倒而复起”，无论是核算需要缴纳的保费还是灾后偿付金额，“再造房价”成为德国房屋保险计算的基础。

它不包括地价，也不同于房主购买房屋时的价格或者受损前房屋的市价等。德国房地产保险法规中对其计算方法有着明确的规定，由专业的评估师进行评估。

尤其是投资购房后，特别需要注意：

买房（独栋或联排，非公寓）：

买房后您必须有的保险是房屋险Gebäudeversicherung和房主责任险Gebäudehaftpflichtversicherung。

Gebäude是以整栋房子为单位的。

房屋险应涵盖由火灾，闪电，风暴，冰雹，洪水或山体滑坡等对房屋造成的损害。和家财险保家里的财产不同，房屋险是保房子的，每个房地产业主都需要购买。

房屋险的保险范围

单纯的房屋险不包括自然灾害，就是只保房子着火，水管泄漏，飓风吹翻屋顶等等，这些覆盖了大部分房屋的风险因素。具体如下：

Feuerversicherung:和火有关系的：如Brand 房子起火

Blitzschlag 房子遭雷击

Explosion 房子遭爆炸，例如煤气爆炸

Flugzeugabsturz 飞机撞击房子

Fahrzeuganprall 汽车撞击房子

Leitungswasserversicherung，水管泄漏，包括自来水对房子的伤害， 冰霜对房子的伤害 ，还有管道的破损。

Sturmversicherung：主要是两个方面，就是飓风和冰雹对房子的伤害。

建房与维修：您在建房或着装修的时候需要购买建房房主责任险Bauherrenhaftpflichtversicherung。

光伏：对于购买和安装了光伏太阳能设备的业主来说，也应该购买光伏太阳能设备保险，Photovoltaikversicherung。

法律保护：在德国经常会出现邻里纠纷，如果房产出租又有可能出现同租客的纠纷，所以可以考虑购买覆盖以上领域的法律保护险Rechtsschutzversicherung。

德国市场上有很多家庭财产险 Hausratversicherung，房屋险Gebäudeversicherung和法律保护险Rechtschutzversicherung等，但是价格和理赔额度的差异是非常大的。同一个产品类别下面，保费也不同。

德国房屋保险也有除外责任，如由投保人严重失职造成的损失等。这是一个最常引起争议的问题。按照德国以往的保险合同法，出现这种情况时保险公司完全可以拒绝赔偿。

对此，2008年生效的新保险合同法进行了对消费者更为有利的修改。根据新法，保险公司只能根据投保人失职的严重程度，以及对损失的影响程度减少赔偿，但不能完全拒赔。

第三方责任险，Haftpflichtversicherung。对你自己买的房子不起作用，但这个保险非常重要，无论如何都应该投保，最主要的功能并不是针对房子的，比如丢钥匙，或损坏别人什么东西。

第三方责任险是一种德国家庭必备的保险项目，无论是从阳台掉落的物品伤及行人，还是房主忘记扫雪导致路人摔伤，房主责任险都将负责赔偿伤者的医疗费、康复费、护理费乃至精神损失费等等。

十、德国物业费 (Hausgeld)

Hausgeld包括Nebenkosten（运营费用）,但不等于Nebenkosten、

Hausgeld有两部分组成:

一是可转嫁给租房者的费用,如常说的Nebenkosten,包括水,暖气,垃圾,Hausmeister费等。

二是不可转嫁给租房者的费用,是要房主自己承担的,如维修费,管理费,储备金等.

注意Hausgeld有时候不包括Grundsteuer, Grundsteuer要单交.

如果你要买房产的话，最好跟中介确认清楚Hausgeld都包含哪些项目？

当然，这些项目不一定都收的，要看物业的具体情情况，没有车库和电梯的就没有相关的费用。

(1) 物业税 Die Grundsteuer

(2) 楼房清洁费和防治害虫费用 Entstehende Kosten für die Reinigung des Gebäudes und der Bekämpfung von Ungeziefer

(3) 水费 Kosten für die Wasserversorgung

(4) 花园维护费 Kosten für die Gartenpflege

(5) 排水费 Die entstehende Kosten für die Entwässerung

(6) 公用照明费用 Kosten für die Beleuchtung

(7) 暖气费 Die Heizkosten

(8) 烟囱清理费用 Kosten für die Reinigung des Schornsteins

(9) 热水供给费 Die Kosten für die Warmwasserversorgung

(10)财产和责任保险费 Laufende Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung

(11) 暖气和热水设备运行费用 Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

(12) 房屋管理员费用 Laufende Kosten für den Hausmeister / Hauswart

(13) 电梯费用 Kosten für Aufzüge

(14) 闭路电视费 Entstehende Kosten durch vorhanden TV-Anschlüsse

(15) 街道清洁费和垃圾处理费 Kosten für Straßenreinigung und die Müllbeseitigung

(16) 置于公共区域的洗衣机烘干机运行产生的水电费 Die entstehenden Kosten für den Betrieb einer oder mehrerer Geräte zur Wäschepflege

(17) 车库的费用包括维修费,管理费,及Betriebskosten.如是地下车库,年度结算上述总费用,再平摊到每个车位的业主身上.每年每个车位应在100 EUR上下.

(18) 其它费用 Sonstige entstehende Nebenkosten。

十一、 移民及居留法

购买房地产不能使来自外国的购买者以此为由获得德国的居留许可。经常有国内朋友问我，中介有买房移民的项目，靠不靠谱，可以明确告诉你，德国，不可能。

1、先来说说德国移民法案

从德国移民法案分为两个大部分：第9章和21章。这两个章节综述了可取得长久居留权的方法，但是都有年限规定。

不管是1年、2年还是5年，都是要先取得长久居留权，达到一定居住年限标准后才能换永居。

永居留卡上没有年限标准，比如我2017年2月6号拿到永居卡，但是卡上没有到期时间。

2、德国移民长居转永居的条件

第9章规定取得永居的条件，必须是拥有5年以上的合法居留许可，可以简单理解为，我们在德国呆了5年，不管是留学、交流、投资派遣，还是政治避难，都能换永居。 

取得长居的资金要求，一般在移民进程中、或者是移民后，要保证即便在当地是没有雇主雇佣你，或者是短时间内对工作不满意没有找到合适的工作，你是有资金进行生活的。

3、德国移民缴纳保险费用月份的规定

法案规定，依法纳税或者是缴纳社会养老保险至少60个月。这是一个比较重要条件。

第5条规定，需要德国雇佣企业，提供雇佣劳动合同，如果从事特殊工作，比如律师、会计等需要提供本人的许可证明。

第7条规定，以日常生活为前提，口语沟通没有障碍。如果没有语言基础，一般需要学6个月—12个月的语言，要保证沟通没有障碍。

4、德国移民关于居住住所的要求

法案规定移民者以及家庭成员拥有足够的居住面积，也就意味着要在德国有房子。这个房子可以租也可以买，但要达到人均面积16平米。

根据以上提供的德国移民法案的限制介绍，去对照市面上的一些移民项目的条件，看看自己是否符合要求。

比如工作、创业、技术、投资移民等，虽然类型多，但是需要看是不是真的符合。

比如有充裕的资金想做投资移民，但是项目有语言要求，而你又达不到语言要求的标准，这种移民就不合适你。

总得来说就是超过百分之50％的条件不符合，就要谨慎考虑。 

5、关于德国蓝卡移民项目

市面上有条件很简单的蓝卡移民项目，几万欧元、十几万欧元的费用，就拿到德国蓝卡。

其实这个蓝卡相当于工作签证，大体上就是你拿到工作签证以后，移民公司帮你在德国找雇主，开年薪证明、雇佣合同，让你不用真正的去德国工作或者是长久居住，在一定年限之后，拿到永居的卡。

乍一看很简单，钱少、精力少，好像很合适。但是接下来列举一些法案明确的规定，让你看看是否真的适合这个项目。

法案规定：必须满5年以上居住时间，以及60个月以上的社保缴纳时间，才能转永居。这些是必须要满足的条件。

一些移民公司并没有完全告知需要满足的时间，例如仅告知10个月、30个月就可以换永居。你听到这个地方的时候要心里画一个问号。

德国企业想雇佣一个外国人很难。因为他们必须向政府证明为什么要雇用你。举个例子来说，一家公司想要招一个外国保安。

需要先证明在本土境内找不到合适保安人员的人选，又要证明需要的这个中国人恰好符合保安职位的要求。

注意：蓝卡项目中出现的的问题：

首先如果你是真是的被德国企业雇佣，这都没有问题。

但是如果是中介公司找的假雇主，你发现每个月的工资、社保、税务都是由自己来负担。

蓝卡项目是针对高端人才设定的，年薪规定在5万欧元，如果从事IT行业，年薪需要达到3.9万欧元。

如果是家雇主，也就意味着你每年都要花钱，个人工作的税务、社保缴纳，最后发现本来几万欧元的项目，最后变成了几十万欧元的项目。

德国人的外国管理局管理的非常严格，如果怀疑你，会检查入境时间、账单明细、电话、网络购物支出。

这对纯移民者来说是有风险的，德国蓝卡每年只有3000个名额，如果拿不到转永居的名额，那么就相当于您缴纳费用的期限无限期的延长。

—— 全文完 ——